Чи можна обміняти квартиру, що знаходиться в іпотеці?

357

Буває так, що позичальник купив в іпотеку бажану квартиру, але згодом виникли обставини, які спонукають змінити місце проживання. Однак як обміняти квартиру в іпотеку? Видів обтяжень багато, але іпотечне обтяження в сьогоднішній Росії залишається найпоширенішим. Чи можна в принципі обміняти квартиру, що знаходиться в іпотеці? Іпотека не означає, що клієнт до моменту її погашення нічого не має права зробити з квартирою. Просто така житлоплощу на період кредитування значиться як тимчасова банківська власність. Отже, якщо банк дасть добро, то іпотечну квартиру стане можливо і продати та обміняти. Практично завжди необхідно дотримати дві умови:

  • з моменту взяття іпотеки має пройти 2 роки (іноді цей термін збільшують до половини всього періоду кредитування);
  • клієнт не повинен мати прострочень по платежах, і взагалі бажано володіти «чистої» кредитною історією, а то кредитна організація може і не дозволити угоду.

Первинні документи

При цьому позичальникові ще до початку всіх операцій треба зібрати невеликий пакет документів, який додається до заяви:

  • паспорт РФ;
  • ідентифікаційний номер;
  • якщо позичальниками є подружня пара, тоді потрібна письмова згода другої сторони (дружини/чоловіка);
  • якщо подружжя перебувають в офіційному шлюбі, тоді потрібно і свідоцтво про шлюб;
  • виписка з кредитної звітності, що підтверджує, що клієнт не має прострочених виплат і штрафів (цей документ можна взяти прямо в банку).

Варіанти обміну/продажу та основні етапи угоди

Які можуть виникати ситуації при операціях з іпотечної власністю? Слід виділити наступні:

  • обмін/продаж іпотечного житла з метою переїзду в більш дорогу житлову нерухомість;
  • обмін/продаж іпотечного житла з метою переїзду в житлову нерухомість, рівну за ринковою ціною;
  • обмін/продаж іпотечного житла з метою переїзду в житлову нерухомість більш дешевого сегменту.

Свої особливості має не тільки кожний із пунктів – по-різному будуть відбуватися процедури обміну і продажу. Для початку варто розглянути відмінності обміну і продажу. Обмін відрізняється тим, що більша частина вартості або вся вартість квартири не переходить в грошовий еквівалент. В обміні іпотечної квартири на іншу житлову площу передбачається автоматична зміна заставного майна банку, коли іпотечне обтяження без затримок переходить з одного нерухомого майна на інше. Обмінна операція з нерухомістю характерна висновком всього одного договору – договору по обміну. У ньому беруть участь дві сторони, мінливі житлоплощею. Але обмін квартири в іпотеку передбачає і участь третьої сторони в якості контролера. Це банк. Як поміняти квартиру/будинок в іпотеку на іншу житлоплощу? Основний порядок Екшн при даному процесі такий:

  • Позичальник інформує банк про своє бажання провести операцію із заставною нерухомістю. Зрозуміло, мається на увазі, що банк дає позитивне рішення. В іншому випадку клієнт нічого з квартирою або будинком зробити не зможе.
  • Позичальник збирає всю основну технічну та правову документацію щодо обраного для обміну житла, а фахівці банку проводять незалежний моніторинг даного житлового об’єкта. Оскільки не всяка нерухомість влаштує банк. Наприклад, позикодавець, швидше за все, не дозволить проводити обмін нової квартири на хрущовку. Або інша квартира також може знаходитися під іпотекою, що серйозно ускладнить угоду, і навіть є ймовірність, що банк все скасує.
  • Позичальник і власник іншої житлоплощі складають договір обміну. Зрозуміло, обидві сторони повинні бути інформовані про всі обтяження, які можуть бути або мають місце, на нерухомість, яку вони пропонують один одному.
  • Банк оформляє свою заставну власність нове житло.
  • Тільки після цього з майна позичальника забирається іпотечне обтяження, і новий власник стає повноправним власником цієї житлоплощі.
  • Продаж відрізняється тим, що тут складаються два договори, оскільки сторін вже не три, а чотири: власник іпотечної нерухомості, покупець цієї нерухомості, власник іншого житла і банк. Отже, спочатку треба продати одне, а потім на отримані гроші придбати інший. І значить – два договори купівлі-продажу, коли клієнт банку виступає спочатку як продавець, а потім як покупець. Треба сказати, що навіть обмін іпотечної квартири є досить тривалою і витратною процедурою. По-перше, як вже було сказано, позичальникові доведеться збирати всю документацію щодо тієї нерухомості, на яку зЕкшн снюється обмін. Сюди входить:

    • кадастровий і технічний паспорта (видається БТІ);
    • висновок фахівців оціночної фірми про всі види вартості житла, в першу чергу ринкової вартості;
    • документи, що підтверджують право власності продавця (договір купівлі-продажу, дарча);
    • виписка з державного реєстру, що житло чисто від обтяжень.

    По-друге, всі фінансові витрати по оформленню угоди також лягають на позичальника. Коли має місце не обмін, а продаж іпотечного житла з подальшою купівлею нового, все ще складніше. Тут присутні не тільки два договору, але і дві заяви. Одне позичальник подає стосовно вирішення продажу нерухомості, іншого – на новий кредит. Справа в тому, що тут фактично відбувається пересоставление банківського договору. Позичальник продає іпотечну квартиру/будинок, але борг банку залишається. На виручені гроші він купує нову житлоплощу, яка відразу ж йде на забезпечення цього боргу. При цьому послідовність Екшн завжди зберігається в користь банку:

    • покупець віддає гроші власнику іпотечної нерухомості;
    • власник іпотечної нерухомості на ці гроші купує інше нерухоме майно;
    • це майно оформляється як новий заставу в рамках нового кредитного договору з банком;
    • і тільки після цього з першої квартири/будинку фінансова організація знімає обтяження, і перший покупець стає повноправним законним власником.

    Важливість цінової різниці

    При цьому велику роль грає різниця 2 квартир по вартості. З-за цього клієнту доводиться писати додаткову заяву на зміну розмірів іпотеки відповідно цінової різниці. Тут може бути три варіанти:

  • Найбільш вірогідний варіант – еквівалентний обмін житлоплощею, коли будинок, що знаходиться під іпотечним обтяженням, або квартиру, клієнт обмінює на нерухомість, рівну за ринковою ціною. Причому може бути так, що житло менше за площею, але більш нове та якісне. Або на велику площу, але гірше за якістю. В обох випадках ціна зрівнюється. Для банку, так і для позичальника, цей варіант привабливий своєю відносною простотою і швидкістю. Одним з ключових факторів є розташування обраної позичальником нерухомості. Якщо квартира розташована в будинку, який стоїть поблизу від відділення банку-позикодавця, тоді ймовірність отримати добро на угоду стає ще вище.
  • Ситуація, коли інша квартира/будинок дорожче. Тут бенефіціар має ще більший інтерес, оскільки новий заставу буде мати більш високу ринкову вартість, а отже, більша захист від витрат. Добре, коли різниця в ціні перевищує 20%. Тоді банк напевно дасть дозвіл на обмін з доплатою. Для позичальника головною проблемою стане питання, де взяти гроші на доплату. Дехто заради цього беруть споживчий кредит, стаючи клієнтом вже двох банків.
  • Навпаки, коли інша квартира/будинок дешевше. Найбільш тяжко зЕкшн сненний варіант, оскільки тут банк жодного разу не зацікавлений отримувати в заставу більш дешеву нерухомість. Згода кредитор дасть тільки тоді, коли буде погашено мінімум 2/3 всієї іпотеки. Тому позичальникові доведеться або чекати, або вишукувати додаткові кошти для великої дострокової одноразової виплати. Наприклад, все той же споживчий кредит. До речі, оскільки тут вже позичальник отримає грошову доплату, він може пустити її на погашення взятого кредиту.
  • Кілька слів про військовій іпотеці

    Неважко помітити, що будь-який варіант можна вирішити обміном. Без всякої зайвої купівлі-продажу. Але буває так, що продавцю іншого нерухомого майна квартира, яку взяв в іпотеку клієнт, може виявитися не потрібна. Якщо продавцю потрібні тільки готівкові гроші, тоді без купівлі-продажу не обійтися. Крім того, більш дорога або дешева квартира означає інший розмір іпотеки, адже вартість застави повинна відповідати тій сумі, яку банк дав у борг. З її зміною може змінитися і процентна ставка, і початковий внесок. Ось чому найчастіше всі операції з іпотечної нерухомістю проходять в рамках еквівалентного по обміну грошей. Ще один нерозглянутий випадок – це військова іпотека. Мабуть, для клієнта таку нерухомість обміняти/продати буде найважче. Адже тут йде подвійне обтяження – банківське і Росвоенипотеки. Вирішуваний достроковий спосіб тут всього один:

    • переведення по службі в інше місце. Зазвичай це інше місто. Подібне заздалегідь передбачено в договорі військової іпотеки в пункті «переїзд». Схема аналогічна тій, що має місце при рівноцінному обміні, тільки житло повинне бути поруч з місцем служби військового;
    • другий варіант очевидний – просто нівелювати іпотеку та розрахуватися за програмою Росвоенипотеки.

    Наостанок варто попередити, що нерідко, коли в іпотечному договорі завчасно вказані умови обміну або продажу заставного майна. Тому при підписанні угоди треба бути уважним. Це один з основних моментів реалізації нерухомого майна, що перебуває в іпотечному обтяження, що були розглянуті в даній інформативній статті.