Іпотечне кредитування – популярний вид договору між банком і позичальником. Це реальний спосіб отримати нерухомість у власність за рахунок банківських коштів. Але можуть виникати різні ситуації, які здатні привести до того, що клієнт банківської організації стає не в змозі виплачувати борг. У цій ситуації багато починають задаватися питанням, як продати квартиру, що знаходиться в іпотеці. У цій статті розглянемо питання, чи можна продати іпотечну квартиру, і розповімо про всіх варіантах продажу нерухомості, взятої в кредит.
Як продати іпотечну квартиру: всі способи
У чому підходящий спосіб залежить від умов за договором іпотеки. Банківські компанії в цілях убезпечити себе від непередбачених ризиків враховують різні можливі ситуації. Тому в умовах може бути зазначено, що продаж можлива тільки з нарахуванням неустойки або, наприклад, квартиру можна навіть здавати в оренду, а в разі порушення цих правил, нерухомість переходить у власність банку.
Тому для початку рекомендуємо позичальнику вивчити індивідуальні і загальні умови договору. А також безпосередньо проконсультуватися з банківським менеджером. Тому що в будь-якому разі фінансової організації буде вигідніше, щоб питання клієнта було вирішено, ніж обтяжувати позичальника боргами і вирішувати питання через суд.
Тому способи продажу нерухомості існують, і їх кілька:
- дострокове погашення кредиту;
- продаж квартири з погашенням боргу в процесі угоди;
- передача квартири разом із зобов’язаннями за кредитом;
- продаж житла через банк.
В залежності від ситуації будь-який з цих видів передачі прав буде прийнятний для позичальника і покупця, так і для банку. Розглянемо кожен пункт більш докладно.
Дострокова сплата іпотеки
Такий варіант продажу квартири, купленої в іпотеку, має на увазі під собою відсутність участі банку. Покупець і продавець самостійно домовляються про угоду. Банківська організація в цій операції не бере участь. Для фінансової компанія це виглядає, як повне дострокове погашення кредиту позичальником.
Схема дії того, як продати квартиру, має договір іпотеки, може бути наступною:
Плюси такої операції в тім, що вона може бути вигідна всім сторонам, крім, хіба що, банку. Адже покупець може взяти квартиру за цінами нижче ринкової, так як у нерухомості є обтяження, та операції виглядають складніше, ніж звичайна угода купівлі-продажу.
Позичальник здатний вигідно вирішити питання з боргами перед банківською організацією, адже продаж іпотечної квартири часто пов’язана з тим, що у клієнта немає можливості виплачувати щомісячні платежі. Розглянемо альтернативні варіанти того, чи можна продати квартиру, що знаходиться під іпотекою.
Продаж з погашенням іпотеки в ході операції
У цьому варіанті продаж квартири, що знаходиться в іпотеці, зЕкшн снюється за участю банку. Позичальник таким чином може продати іпотечну квартиру і купити іншу. В цій угоді він приймає більш пасивну участь. Головне завдання – знайти покупця, який готовий придбати нерухомість, що має обтяження. Хід процедури буде наступний:
Це більш безпечний метод того, як продати квартиру з обтяженням, так як правила використання банківських осередків дозволяють формувати умови, при яких доступ до сховища відкривається. Наприклад, якщо з квартири не знято обтяження, то забрати гроші може тільки покупець.
Якщо відбулася перереєстрація прав, то грошовими коштами можуть скористатися тільки банківська організація і продавець. Але не варто забувати, що при покупці квартири в іпотеку з клітинок, відповідальність за шахрайські операції кредитна організація на себе брати не буде, і чи варто бути гранично уважним.
Продаж квартири разом з іпотечним боргом
Продавати житло можна не тільки фізичній особі, але і юридичному. У першому варіанті продавець повинен знайти чоловіка, який буде готовий переоформити іпотеку на себе. У цьому випадку дії схожі з звичайними іпотечними договором.
Потенційний покупець звертається в банк з документами для оформлення кредитування на нерухомість. Банківська організація розглядає пакет і виносить рішення про можливість угоди. Якщо іпотека схвалена, то власником квартири стає новий позичальник. Але при цьому у нього виникають боргові зобов’язання перед банківською організацією.
У другому випадку в ролі покупця виступає інший банк. Така послуга носить назву «рефінансування». Таким чином, клієнт може знизити відсоткову ставку або змінити умови договору на більш вигідні для себе. Наприклад, збільшити термін кредиту, що призведе до зменшення щомісячних виплат. Процедура аналогічна оформлення нової іпотеки.
Продаж іпотечного житла банком
Можливий ще один варіант того, як продати квартиру разом з іпотекою. Найчастіше така ситуація виникає, якщо позичальник переходить в розряд боржників і не може вносити щомісячні платежі. Банк за рішенням суду або на підставі договору починає самостійно продавати нерухомість.
Банківська компанія знаходить покупця і діє через комірку. Від власника нічого, крім підпису необхідних документів, не потрібно. Людина купує нерухомість шляхом внесення грошей у сховищі та підпису договору купівлі-продажу з кредитно-фінансовою організацією. Перереєстрацію прав власності на себе приймає також банківська компанія.
Документи для продажу квартири в іпотеку
Операція з продажу іпотечної нерухомості носить характер більш складної операції, так як крім документів, які стосуються безпосередньо житла, необхідно ще і готувати документацію по кредиту і застави. Тому в залежності від типу угоди може знадобитися наступний комплект:
- договір купівлі-продажу;
- довідка про зняття обтяження;
- застава за кредитом;
- довідка про суму заборгованості перед банком;
- довідка про закриття кредитного договору;
- договір про використання банківських сейфів;
- розписка між продавцем і покупцем;
- попередній договір купівлі-продажу;
- довідки про доходи.
Головний принцип у продажу іпотечної нерухомості – не намагатися приховати факт того, що житло знаходиться під обтяженням. При цьому про свій намір слід обов’язково сповістити кредитора. І більше того, банківські фахівці проконсультують свого клієнта про можливі варіанти продажу.
Як банки ставляться до подібних операцій
Не варто вважати, що банківські компанії виступають проти таких операцій і всіляко їм перешкоджати. Також дострокове закриття кредитного договору не робить ніякого впливу на кредитну історію.
Куди страшніша ситуація, коли позичальник переходить у категорію боржників у зв’язку з тим, що у нього погіршилося фінансове становище і він більше не може вносити необхідну суму для погашення щомісячних платежів.
Продається правильно квартира в іпотеці буде мати тільки схвалення з боку банку. Фахівці кредитної організації діють, виходячи з умов іпотечного договору. Законодавством скасовані будь-які мораторії на погашення позик для фізичних осіб. Тому продати квартиру тим чи іншим способом можна на будь-якому етапі іпотеки.
