Для чого потрібна застава при іпотеці: процедура оформлення

134

Іпотека – серйозний крок як для позичальника, так і для кредитора. Видаючи велику суму, банк вживає низку кроків щодо забезпечення фінансової безпеки. Заставне забезпечення – невід’ємна частина угоди з придбання іпотечного житла. Для оформлення застави фінансова установа складає заставу на об’єкт власності. Це робиться для того, щоб гарантувати повернення боргу за рахунок реалізації житла, якщо позичальник не зможе повернути гроші банку. Слід заздалегідь розібратися, що таке заставна на квартиру при іпотеці і які наслідки вона несе для позичальника.

З допомогою заставної кредитна установа підтверджує права на заставне майно на випадок неповернення іпотечного боргу. Документ підлягає підписанню одночасно з іпотечним угодою, гарантуючи банку повернення грошей – навіть якщо позичальник відмовиться обслуговувати свої кредитні зобов’язання.

В чому сутність застави

Для позичальника важливо з’ясувати, що таке заставна по іпотеці, так як даний документ істотним чином обмежує права розпорядження власністю протягом всього строку погашення боргу.

Заставна – юридично значимий документ, що встановлює умови застави на придбаний об’єкт нерухомості. Від того, наскільки грамотно оформлений документ, залежать подальші взаємини між заставодержателем і позичальником, а також реалізація прав обох сторін.

Застава відноситься до числа обов’язкових для оформлення іпотеки документів, без яких отримати позикові кошти в банку не вдасться.

Таким чином, значення, для чого потрібна застава, буде відрізнятися для клієнта і банку:

  • Для фінансової установи папір служить доказом отримання прибутку і успішного повернення позички.
  • Для клієнта оформлення є обов’язковим кроком у процесі укладення іпотеки.
  • Від ступеня ліквідності об’єкта застави залежатиме, наскільки швидко і вдало банк зможе реалізувати нерухомість в разі відмови позичальника від виконання своїх зобов’язань. З цієї причини висуваються наступні вимоги:

    • земельний наділ з будівлями і без них, оціночна вартість якого відповідає або перевищує борг перед банком;
    • приміщення з нежитлового фонду (склад, гараж, офіс, дачне будова);
    • житлова упорядкована квартира (відноситься до найбільш кращого варіанту заставного забезпечення через свою високу ліквідність, проте об’єкт повинен бути розташований в неаварійному будинку, зведеному після 1970 року);
    • приватне домоволодіння, включаючи ділянку під ним, якщо місце розташування в межах населеного пункту або передмісті.

    При розгляданні об’єкта застави банк буде виходити з головної вимоги – швидкого продажу у випадку необхідності екстреного закриття боргу. В окремих випадках кредитор може піти назустріч клієнтові, змінюючи стандартні умови іпотеки – замість житла заставою оформляють іншу власність. Це дозволить уникнути обтяження у праві розпорядження придбаним житлом з можливістю продажу його до того, як буде погашено позику.

    До оформлення заставної пред’являється ряд вимог, встановлених у законі «Про іпотеку» на федеральному рівні.

    Заставне забезпечення є не тільки гарантією повернення коштів кредитору – при загрозі банкрутства та інших фінансових складнощах організація може скористатися своїм правом на об’єкт при дотриманні певних умов. Попереднє вивчення положень документа про заставу дозволить уникнути підводних каменів, врегулювати питання до оформлення основної угоди.

    Варіанти використання банком

    Заставна, підписана в єдиному екземплярі при оформленні іпотеки, залишається у банку аж до повного закриття боргу. Незважаючи на те, що позичальникові дана папір не видається, рекомендується зробити копію документа, яка може стати в нагоді при спірних ситуаціях по квартирі, коли потрібно встановити правомірність тих чи інших Екшн сторін. Важливо перевірити відповідність умов, зазначених у документі, змістом основного іпотечної угоди.

    Підписана заставна по іпотеці дає фінансовій установі право використовувати майно позичальника без додаткового узгодження Екшн до тих пір, поки документ про заставному забезпечення знаходиться в банку, а кредитний борг не виплачено повністю. Однак можливість розпорядження власністю може бути обмежена основним іпотечною угодою, якщо є обставини, при яких житло не може бути перепроданий або переоформлено.

    Різні фінансові структури, включаючи найбільші іпотечні банки федерального рівня, такі як Ощадбанк, райффайзен банк, ВТБ24, щодо об’єкта застави можуть застосовувати такі варіанти Екшн :

    • часткова продаж;
    • передача прав за переуступку;
    • обмін заставними між банками;
    • випуск цінних паперів.

    Кожен з цих способів потребує детального вивчення, а вибір залишається на розсуд заставодержателя з урахуванням параметрів застави та особливостей об’єкту (придбана новобудова або житло вторинного сектора).

    Переуступка прав

    Одним з варіантів повернення боргу є передача іншому банку прав на заставу. Дана практика проводиться кредитними установами без узгодження з клієнтом. При продажу застави по іпотеці набувач виплачує грошові кошти, які далі зараховуються на кредитний рахунок позичальника. Для самого клієнта умови погашення боргу не змінюються, однак можуть змінитися реквізити перерахування. Після переуступки права боржника повідомляють про зміни, що сталися через поштову службу або банківське відділення.

    У процесі взаємодії з новим заставоутримувачем не виключені труднощі. Наприклад, новий банк обмежує право на проведення деяких операцій через те, що він не був первинним кредитором. З цієї причини перед оформленням іпотеки цікавляться станом фінансової установи, вибираючи найбільш стабільні і наЕкшн ні – Ощадбанк, Россельхозбанк і інші структури з багаторічним досвідом в сфері кредитування житла.

    Часткова продаж застави

    Коли банку потребує залучення додаткових ресурсів на короткий термін, допускається продаж частини застави. У результаті банк купує деяку суму для поточних операційних потреб.

    Схема реалізації часткової переуступки полягає в тому, що певна частка від щомісячного платежу переводиться на рахунок третьої сторони, яка виступила покупцем за заставною банку. Подібні зобов’язання тривають аж до повної виплати іпотечного боргу. Позичальник може навіть не знати про те, що між банком та іншою фінансовою структурою відбулася операція часткової поступки прав, т. к. реквізити платежів не змінюються.

    Випуск емісійних паперів

    З метою залучення додаткових коштів, кредитор ініціює випуск емісійних паперів, прив’язаних до застави при іпотеці. Дана операція поділяє заставні зобов’язання з подальшим продажем їх іншим організаціям та фізичним особам. З боку позичальника платежі будуть надходити на реквізити банку-заставодержателя, де продовжує зберігатися заставна.

    Обмін

    На відміну від повного продажу паперу, при угоді з обміну заставної зЕкшн снюється компенсація різниці. Процедура застосовується кредитором, коли потрібно незначна додаткова сума. Схема обміну виглядає так:

  • Банк повинен оформити заставу по іпотеці.
  • В процесі погашення боргу позичальником кредитна організація обмінює заставу по дорогому об’єкту на аналогічну папір по дешевому об’єкту з виплатою різниці.
  • Таким чином банк отримує необхідні додаткові кошти на поточну діяльність.

    Як зареєструвати заставу

    Застава відноситься до важливих документів, що регулюють правові питання щодо об’єкта застави, що вимагає особливо уважного ставлення до оформлення. Так як кожен банк встановлює свої правила, як оформляється заставна на квартиру, особливості процедури уточнюють у співробітника відділення, провідного іпотечну угоду.

    Заставна може бути написана від руки або роздрукована, однак потрібно власноручний підпис позичальника. Після підписання документ потрібно зареєструвати та внести номер в базу. Не слід сліпо довіряти тексту, складеному з ініціативи кредитної установи, оскільки після підписання виникають певні права і зобов’язання як з боку банку, так і з боку позичальника. Особливу увагу приділяють правильності написання особистих відомостей про позичальника та інформації про кредиторі.

    Після того, як оформлена заставна, вона переходить на зберігання кредитору і підлягає поверненню клієнту після закриття боргу.

    Оформлення заставної виглядає наступним чином:

  • Посередині аркуша у верхній частині пишеться назва документа – «заставна».
  • Далі зазначаються боку – повне Ф. В. О. позичальника або основні реквізити організації, якщо позичальником виступає юридична особа, а також відомості про банк-заставодержателі.
  • В основному тексті документа вказують параметри іпотечного угоди (умови кредиту, сума, відсоток, варіанти внесення коштів).
  • Далі вносять відомості про предмет застави – нерухомості, її ідентифікаційних характеристик, вартості, суми позики.
  • Після підписання документу присвоюють номер і проходять процедуру реєстрації застави.
  • Документ буде перебувати на зберіганні у фінансовій організації до повного закриття боргу та закінчення дії договору.
  • Після того як борг виплачений, позичальникові належить процедура переоформлення нерухомості з фіксацією зняття обтяжень з заставного об’єкта.
  • В перелік документів для застави по іпотеці входять:

    • громадянський паспорт позичальника;
    • висновок експерта про оціночну вартість квартири;
    • поверховий план будови;
    • кадастровий паспорт;
    • приймально-передавальний акт на іпотечний об’єкт;
    • дозвільні документи на введення в експлуатацію;
    • для позичальників у шлюбі необхідний документ, що підтверджує сімейний статус;
    • кредитний договір;
    • державне мито за надання платних послуг по реєстрації документів.

    Дія документа обмежена дією основного договору з банком, аж до моменту повного розрахунку по іпотеці. Зробивши останній платіж, власник житла отримує заставу з банку, попередньо перевіривши наявність на ній позначки, що засвідчує відсутність боргових зобов’язань по іпотеці і можливість зняття обтяжень.

    Після виплати кредиту дії позичальника не закінчуються, адже належить переоформлення правовстановлюючих паперів та внесення в Росреестр записи про те, що права розпорядження власністю більш нічим не обмежені. Після видалення запису про обтяження заставна вважається анульованою.