Покупка квартири, що знаходиться в іпотеці: нюанси, ризики, покроковий план

83

Нерідко трапляється так, що людина має справу з іпотекою, не будучи прямим клієнтом банку. Наприклад, коли мається на увазі покупка квартири з обтяженням по іпотеці. Іпотека – це вид обтяження, який може бути накладений на будь-яку нерухомість: житлову або промислову. Що ж таке обтяження? Це накладення обмежень з боку третьої особи на фінансові операції з об’єктом обтяження. У даній статті таким об’єктом автоматично буде вважатися квартира. На квартиру може бути накладено декілька типів обтяження. У даній статті В центрі уваги знаходиться іпотека, але є ще кілька варіантів. Для повного розуміння відмінностей варто перелічити їх всі.

  • Іпотека. Людина вирішує придбати квартиру, але продавець за це житло ще до кінця не розрахувався з банком, оскільки брав його в іпотеку. Отже, будь-які фінансові операції з цієї житлоплощею можливе лише з дозволу третьої особи (банку-кредитора), що має на неї часткові майнові права.
  • Арешт. Квартира, як і будь-яка власність, може бути заарештована за рішенням суду за будь-які борги (банківські, комунальні, інші). Така квартира не підлягає купівлі-продажу, здачі в оренду та інших операцій. Все це стане можливим тільки після зняття судом арешту.
  • Рента. Рентоплательщик не є повноправним власником квартири. Він лише має право на проживання в неї за ті гроші, що отримують від нього рентополучателю. Фінансові операції з нерухомістю можливі тільки з письмової згоди рентополучателя, тобто законного власника квартири.
  • Квартира з прописаним людиною (людьми). Буває, що хтось із складу сім’ї продавця противиться продажу житла і не виписується. Тоді продавець, як повноцінний власник, здатний виписати родича через судову інстанцію. Однак деякі категорії громадян в плані виписки недоторканні (наприклад, інваліди першої групи). Тоді складніше. Продавець все одно зможе продати житло, але «в комплекті» з прописаним людиною. Нові власники не будуть мати права викинути з квартири цього мешканця. Оскільки навряд чи для кого-то це прийнятно, таких випадків майже не буває.
  • Аварійний будинок. Якщо квартира розташована в будівлі, визнаного аварійним, вона не підлягає купівлі-продажу.
  • Найм. Повноцінним обтяженням не є, оскільки працедавці не мають права заважати власнику продавати квартиру. Зате вони мають право залишатися жити в ній на весь термін найму. І новим власникам доведеться весь цей час жити з ними. Виходить така собі тимчасова комуналка.
  • Будинок значиться як пам’ятка культури та історії.
  • Сервітут на земельну ділянку. Це можливість третіх осіб користуватися ділянкою землі, не маючи при цьому на нього повноцінних прав власності. Якщо будинок з квартирою знаходиться на такій ділянці, потрібна згода цих осіб.
  • З’ясувати, чи знаходиться квартира в обтяження, можна простим і наЕкшн ним способом – збором документів. Продавець зобов’язаний надати покупцеві всю повноту інформації про квартирі, перш ніж продавати її. Умисне приховування факту обтяження є діянням, яке може розцінюватись, як шахрайство. Продавець повинен пред’явити папери, що доводять її право власності на квартиру (попередній договір про купівлю нерухомості, дарча та інше), виписку з будинкової книги, інформацію про кількість прописаних осіб і договір про іпотеку (якщо квартира перебуває під цим видом обтяження).

    Копію договору можна дістати в банку, який видав позику. Але головним документом у питанні виявлення будь-яких обтяжень є виписка з ЕГРП (Єдиний державний реєстр прав), отримання якої зЕкшн снюється в будь-якій філії Росреестра. Зрозуміло, що всі операції з документами слід проводити під наглядом нотаріуса, який зможе контролювати правильність актів та зЕкшн снювати документационную завірення.

    Позитивні і негативні сторони угоди з обтяженої нерухомістю, прихована небезпека

    Всі визнають, що придбання квартири з іпотечним обтяженням має більш високу ступінь ризику порівняно зі стандартною угодою, об’єктом якої є «чиста» квартира. Але обтяжене житло і не купувалося б, якби подібна купівля-продаж не мала і своїх вигідних сторін.

    Плюси

    Мінуси

    Ціни на квартири з обтяженням завжди нижчі. Зазвичай, якщо власник вирішує продати іпотечну нерухомість, значить, гасити іпотеку до кінця він не має наміру і прагне скоріше позбавитися від вантажу.

    Покупцеві доведеться або одноразово погасити частину іпотеки або переоформити цю іпотеку на себе. Так чи інакше, а обтяження переходить до нового власника. З усіма можливими обмеженнями на куплену квартиру.

    Участь не тільки нотаріуса, але банку підвищує прозорість і наЕкшн ність угоди. Якщо виробляти всі грошові розрахунки через банківську комірку (а це вкрай рекомендується), то ризики зводяться до мінімуму.

    Сам процес подібних угод більш довгий, енергозатратний, що вимагає виняткової пильності та обережності. Особливо з боку покупця.

    Якщо відбувається переоформлення іпотеки, тоді новий власник буде змушений терпіти періодичний нагляд банку-кредитора (дзвінки, іноді спеціаліст банку може відвідати квартиру). До тих пір, поки банк не отримає назад свої гроші з відсотками, які він дав у борг попереднього власника.

    А буває зовсім неприємний фінт. Попередній власник мав інші борги (наприклад, іншим банкам). Однак ці юрособи не могли арештувати квартиру, яка вже перебувала в заставі у іншого банку. Але як тільки новий власник погасить іпотеку, пристави за рішенням суду можуть накласти арешт на житло. І новому власнику доведеться розбиратися з боргами, до яких він взагалі ніякого відношення не має. Втім, це привід привернути попереднього власника до кримінальної відповідальності за приховування факту боргів. Але все це робиться через суд. Все це дуже довго і дорого, а витрати на час позовів лягають на плечі нового власника. Щоб уникнути подібного, треба ретельно перевіряти документацію на квартиру.

    Порядок і подробиці покупки квартири з обтяженням, мінімізація ризиків

    Угода такого роду повинна починатися з попереднього договору між покупцем і продавцем. При цьому ще до укладення цієї угоди продавець зобов’язаний повідомити про свої наміри банк, який і дав йому гроші в борг. Суть в тому, що фінансова установа може і не дати «добро» на продаж квартири. До тих пір, поки не буде виконано ряд його вимог. Найчастіше це необхідність погашення іпотеки продавцем хоча б наполовину. Якщо банк згоден, тоді учасники складають попередній договір. Цей документ обов’язково завіряється у нотаріуса. У договорі крім строків, сум та документації щодо обтяження повинні бути відображені дані з паспортів і контактні дані обох сторін. Отже, попередній договір укладено. Про збір всіх необхідних документів вже говорилося вище. Що робити з другою половиною іпотеки?

    Тут два варіанти. Покупцеві доведеться одноразово погасити борг для отримання квартири у свою повноправну власність. Або ж покупець може домовитися з банком і переоформити іпотеку продавця на себе. Проте другий варіант не завжди реалізуємо, оскільки банк може відмовити в переоформленні. Найпоширеніша причина – новий клієнт здасться банку менш платоспроможним, ніж попередній. Адже всі тяготи обтяження ляжуть на плечі нового власника квартири. А чи впорається він з ними? При продажу квартири з обтяженням у багатьох людей часто виникає питання: а що, власне, з такої угоди буде мати продавець? Той чоловік, який спочатку взяв житло в іпотеку, а тепер продає його, так і не досягнувши повного права власності? Для простоти можна уявити собі таку схему. Банк дає людині гроші в борг, на які клієнт купує житлову нерухомість.

    Але на старті іпотеки дану нерухомість відразу доведеться закласти цього ж банку. Тобто клієнт має право проживати в новій квартирі, але не має права проводити з нею якісь фінансові операції без дозволу банку-кредитора. Строго кажучи, справжнім власником поки є кредитна організація. Однак по мірі погашення іпотеки права власності поступово як би перетікають від банку до клієнта. Коли іпотека сплачено на 50%, можна сказати, що половина квартири належить позичальнику, а інша половина – банку. Хоча юридично банк зберігає свої обмежувальні права до самого кінця оплати житлового кредиту. Коли покупець сплачує за другу половину іпотеки (з урахуванням відсотків), банк отримує всі належні йому кошти і усувається. Однак продавець-до цього вже заплатив першу половину іпотеки.

    Він теж має право на частину грошей як частковий власник. Саме тому в договорі ціна на квартиру з обтяженням завжди відчутно вище суми іпотеки. Цю різницю і отримує продавець-позичальник в якості компенсації за ті виплати по іпотеці, які він встиг зробити. Для мінімізації ризиків необхідно всі фінансові операції проводити через комірку у банку. Щоб гроші пішли саме на нівелювання іпотеки, а не кудись ще. Починати операції подібного роду рекомендується спочатку з відвідування банку-кредитора для повідомлення про продаж квартири. Бажано, щоб обидві сторони (покупець і продавець) зЕкшн снили цей візит разом.

    Нарешті, покупцеві необхідно відвідати філія Росреестра для повної перевірки квартири на предмет будь-яких інших обтяжень. Ці три моменти допоможуть купити квартиру з обтяженням максимально просто, чисто і швидко. Найоптимальніший варіант, коли покупець купує квартиру не безпосередньо у продавця, а у банку-кредитора. Це дасть стовідсоткову гарантію прозорості угоди. До того ж установа сама зацікавлена якнайшвидше розібратися з подібною справою.

    Порядок оформлення

    Отже, перший випадок, коли покупець працює безпосередньо з банком. Єдиним мінусом цього варіанту є певні фінансові витрати з боку покупця (державного мита, наприклад).

  • Спочатку покупець орендує у відповідному банку дві клітинки. Одну він використовує для внесення грошей в рахунок погашення залишку іпотеки, а на другу покладе ту саму різницю між вартістю іпотеки та вартістю квартири за договором, призначену для продавця.
  • Коли іпотека буде анульована, банк повинен видати довідку про цей факт і, отже, зняття обтяження.
  • Тільки після цього покупець і продавець скріплюють угоду письмовим угодою, в якій згадується розрахунок через банківську комірку і чітко позначається перехід прав власності від продавця до покупця.
  • З цим договором необхідно відвідати філія Росреестра для його реєстрації. Знадобиться повний пакет усіх згадуваних документів, включаючи банківську довідку. Покупець отримує нове свідоцтво про власності, де він вказаний як нового власника, а позначки обтяження більше немає.
  • Якщо покупець вирішив все робити через банк-кредитор, то договір рекомендується укладати тільки після зняття обтяження. Це убезпечить від будь-яких небажаних сюрпризів (прихованих обтяжень, плутанини в передачі грошей тощо).

    В другому випадку покупець спілкується з продавцем-позичальником, але участь спеціаліста банку все одно неминуче. Без дозволу організації фінансової адже все одно ніяких операцій купівлі-продажу провести не вдасться.

  • А ось тут насамперед треба оформляти попередній договір купівлі-продажу з нотаріальним засвідченням. Так покупець поставить під контроль дії продавця, який в подальшому вже не зможе змінити ті умови, що прописані у завіреному договорі.
  • Покупець дає продавцю певну кількість грошей, необхідна для повного погашення іпотеки.
  • Продавець на 100% розраховується з банком за іпотеку. Це, до речі, саме слабке місце в такому варіанті угоди. Не завжди можна проконтролювати передачу грошей.
  • Банк видає довідку про погашення житлового кредиту та зняття обтяження.
  • Учасники угоди організують головний договір купівлі-продажу і реєструють його в Росреестре.
  • Коли покупець буде мати на руках нове свідоцтво власності, він повинен передати продавцю залишок грошей, тобто різницю між сумою іпотеки та вартістю квартири, обговореної в угоді.
  • Для підвищення наЕкшн ності всі факти передачі грошей рекомендується супроводжувати розпискою. Знову ж таки з нотаріальним засвідченням. В розписці повинна бути чітко вказана грошова сума і на що вона призначена, паспортні дані обох сторін угоди, дата передачі коштів.

    Варто звернути повторне увагу, що Росреестр покупцеві рекомендується відвідати першим справою в будь-якому варіанті угоди. Щоб відразу перевірити всі можливі обтяження на зацікавило його житло. Якщо банк погодиться переоформити іпотеку на нового власника (покупця), то до основного договору знадобиться додаток. Мова йде про угоду з третьою стороною – з банківською установою. Це додаток необхідно зареєструвати в Росреестре, щоб у новому свідоцтві про власність з’явилися дані про новий позичальника.

    В цілому, якщо поставитися уважно і відповідально, продаж і купівля квартири з іпотечним обтяженням не представляє особливої проблеми. Більше того, така угода може виявитися чи не єдиним виходом для тих, хто серйозно обмежений у коштах, але хоче купити квартиру. Дана стаття покликана відповісти на найпоширеніші питання, що виникають при проведенні операцій подібного роду. Інформаційний характер тексту робить його корисним для широкого кола читачів.