Нерідко трапляється так, що людина має справу з іпотекою, не будучи прямим клієнтом банку. Наприклад, коли мається на увазі покупка квартири з обтяженням по іпотеці. Іпотека – це вид обтяження, який може бути накладений на будь-яку нерухомість: житлову або промислову. Що ж таке обтяження? Це накладення обмежень з боку третьої особи на фінансові операції з об’єктом обтяження. У даній статті таким об’єктом автоматично буде вважатися квартира. На квартиру може бути накладено декілька типів обтяження. У даній статті В центрі уваги знаходиться іпотека, але є ще кілька варіантів. Для повного розуміння відмінностей варто перелічити їх всі.
З’ясувати, чи знаходиться квартира в обтяження, можна простим і наЕкшн ним способом – збором документів. Продавець зобов’язаний надати покупцеві всю повноту інформації про квартирі, перш ніж продавати її. Умисне приховування факту обтяження є діянням, яке може розцінюватись, як шахрайство. Продавець повинен пред’явити папери, що доводять її право власності на квартиру (попередній договір про купівлю нерухомості, дарча та інше), виписку з будинкової книги, інформацію про кількість прописаних осіб і договір про іпотеку (якщо квартира перебуває під цим видом обтяження).
Копію договору можна дістати в банку, який видав позику. Але головним документом у питанні виявлення будь-яких обтяжень є виписка з ЕГРП (Єдиний державний реєстр прав), отримання якої зЕкшн снюється в будь-якій філії Росреестра. Зрозуміло, що всі операції з документами слід проводити під наглядом нотаріуса, який зможе контролювати правильність актів та зЕкшн снювати документационную завірення.
Позитивні і негативні сторони угоди з обтяженої нерухомістю, прихована небезпека
Всі визнають, що придбання квартири з іпотечним обтяженням має більш високу ступінь ризику порівняно зі стандартною угодою, об’єктом якої є «чиста» квартира. Але обтяжене житло і не купувалося б, якби подібна купівля-продаж не мала і своїх вигідних сторін.
|
Плюси |
Мінуси |
|
Ціни на квартири з обтяженням завжди нижчі. Зазвичай, якщо власник вирішує продати іпотечну нерухомість, значить, гасити іпотеку до кінця він не має наміру і прагне скоріше позбавитися від вантажу. |
Покупцеві доведеться або одноразово погасити частину іпотеки або переоформити цю іпотеку на себе. Так чи інакше, а обтяження переходить до нового власника. З усіма можливими обмеженнями на куплену квартиру. |
|
Участь не тільки нотаріуса, але банку підвищує прозорість і наЕкшн ність угоди. Якщо виробляти всі грошові розрахунки через банківську комірку (а це вкрай рекомендується), то ризики зводяться до мінімуму. |
Сам процес подібних угод більш довгий, енергозатратний, що вимагає виняткової пильності та обережності. Особливо з боку покупця. |
|
Якщо відбувається переоформлення іпотеки, тоді новий власник буде змушений терпіти періодичний нагляд банку-кредитора (дзвінки, іноді спеціаліст банку може відвідати квартиру). До тих пір, поки банк не отримає назад свої гроші з відсотками, які він дав у борг попереднього власника. |
|
|
А буває зовсім неприємний фінт. Попередній власник мав інші борги (наприклад, іншим банкам). Однак ці юрособи не могли арештувати квартиру, яка вже перебувала в заставі у іншого банку. Але як тільки новий власник погасить іпотеку, пристави за рішенням суду можуть накласти арешт на житло. І новому власнику доведеться розбиратися з боргами, до яких він взагалі ніякого відношення не має. Втім, це привід привернути попереднього власника до кримінальної відповідальності за приховування факту боргів. Але все це робиться через суд. Все це дуже довго і дорого, а витрати на час позовів лягають на плечі нового власника. Щоб уникнути подібного, треба ретельно перевіряти документацію на квартиру. |
Порядок і подробиці покупки квартири з обтяженням, мінімізація ризиків
Угода такого роду повинна починатися з попереднього договору між покупцем і продавцем. При цьому ще до укладення цієї угоди продавець зобов’язаний повідомити про свої наміри банк, який і дав йому гроші в борг. Суть в тому, що фінансова установа може і не дати «добро» на продаж квартири. До тих пір, поки не буде виконано ряд його вимог. Найчастіше це необхідність погашення іпотеки продавцем хоча б наполовину. Якщо банк згоден, тоді учасники складають попередній договір. Цей документ обов’язково завіряється у нотаріуса. У договорі крім строків, сум та документації щодо обтяження повинні бути відображені дані з паспортів і контактні дані обох сторін. Отже, попередній договір укладено. Про збір всіх необхідних документів вже говорилося вище. Що робити з другою половиною іпотеки?
Тут два варіанти. Покупцеві доведеться одноразово погасити борг для отримання квартири у свою повноправну власність. Або ж покупець може домовитися з банком і переоформити іпотеку продавця на себе. Проте другий варіант не завжди реалізуємо, оскільки банк може відмовити в переоформленні. Найпоширеніша причина – новий клієнт здасться банку менш платоспроможним, ніж попередній. Адже всі тяготи обтяження ляжуть на плечі нового власника квартири. А чи впорається він з ними? При продажу квартири з обтяженням у багатьох людей часто виникає питання: а що, власне, з такої угоди буде мати продавець? Той чоловік, який спочатку взяв житло в іпотеку, а тепер продає його, так і не досягнувши повного права власності? Для простоти можна уявити собі таку схему. Банк дає людині гроші в борг, на які клієнт купує житлову нерухомість.
Але на старті іпотеки дану нерухомість відразу доведеться закласти цього ж банку. Тобто клієнт має право проживати в новій квартирі, але не має права проводити з нею якісь фінансові операції без дозволу банку-кредитора. Строго кажучи, справжнім власником поки є кредитна організація. Однак по мірі погашення іпотеки права власності поступово як би перетікають від банку до клієнта. Коли іпотека сплачено на 50%, можна сказати, що половина квартири належить позичальнику, а інша половина – банку. Хоча юридично банк зберігає свої обмежувальні права до самого кінця оплати житлового кредиту. Коли покупець сплачує за другу половину іпотеки (з урахуванням відсотків), банк отримує всі належні йому кошти і усувається. Однак продавець-до цього вже заплатив першу половину іпотеки.
Він теж має право на частину грошей як частковий власник. Саме тому в договорі ціна на квартиру з обтяженням завжди відчутно вище суми іпотеки. Цю різницю і отримує продавець-позичальник в якості компенсації за ті виплати по іпотеці, які він встиг зробити. Для мінімізації ризиків необхідно всі фінансові операції проводити через комірку у банку. Щоб гроші пішли саме на нівелювання іпотеки, а не кудись ще. Починати операції подібного роду рекомендується спочатку з відвідування банку-кредитора для повідомлення про продаж квартири. Бажано, щоб обидві сторони (покупець і продавець) зЕкшн снили цей візит разом.
Нарешті, покупцеві необхідно відвідати філія Росреестра для повної перевірки квартири на предмет будь-яких інших обтяжень. Ці три моменти допоможуть купити квартиру з обтяженням максимально просто, чисто і швидко. Найоптимальніший варіант, коли покупець купує квартиру не безпосередньо у продавця, а у банку-кредитора. Це дасть стовідсоткову гарантію прозорості угоди. До того ж установа сама зацікавлена якнайшвидше розібратися з подібною справою.
Порядок оформлення
Отже, перший випадок, коли покупець працює безпосередньо з банком. Єдиним мінусом цього варіанту є певні фінансові витрати з боку покупця (державного мита, наприклад).
Якщо покупець вирішив все робити через банк-кредитор, то договір рекомендується укладати тільки після зняття обтяження. Це убезпечить від будь-яких небажаних сюрпризів (прихованих обтяжень, плутанини в передачі грошей тощо).
В другому випадку покупець спілкується з продавцем-позичальником, але участь спеціаліста банку все одно неминуче. Без дозволу організації фінансової адже все одно ніяких операцій купівлі-продажу провести не вдасться.
Для підвищення наЕкшн ності всі факти передачі грошей рекомендується супроводжувати розпискою. Знову ж таки з нотаріальним засвідченням. В розписці повинна бути чітко вказана грошова сума і на що вона призначена, паспортні дані обох сторін угоди, дата передачі коштів.
Варто звернути повторне увагу, що Росреестр покупцеві рекомендується відвідати першим справою в будь-якому варіанті угоди. Щоб відразу перевірити всі можливі обтяження на зацікавило його житло. Якщо банк погодиться переоформити іпотеку на нового власника (покупця), то до основного договору знадобиться додаток. Мова йде про угоду з третьою стороною – з банківською установою. Це додаток необхідно зареєструвати в Росреестре, щоб у новому свідоцтві про власність з’явилися дані про новий позичальника.
В цілому, якщо поставитися уважно і відповідально, продаж і купівля квартири з іпотечним обтяженням не представляє особливої проблеми. Більше того, така угода може виявитися чи не єдиним виходом для тих, хто серйозно обмежений у коштах, але хоче купити квартиру. Дана стаття покликана відповісти на найпоширеніші питання, що виникають при проведенні операцій подібного роду. Інформаційний характер тексту робить його корисним для широкого кола читачів.
