Попередній договір купівлі-продажу по іпотеці (зразок)

176

Одним із центральних документів при оформленні іпотеки є договір купівлі-продажу, що укладається між позичальником-покупцем і продавцем-власником. Проте основним документом угоди може передувати попередній договір. Наприклад, при купівлі квартири на вторинному ринку таке спостерігається досить часто. Пояснень цьому факту можна виділити два.

  • Клієнт знайшов підходящий для нього варіант квартири, але відразу придбати її не може. Оскільки банку треба проаналізувати об’єкт, вивчити звіт фахівця-оцінювача, перевірити юридичну прозорість прав на володіння квартирою та інші подібні речі. Все це може зайняти від однієї до трьох тижнів. А хто знає, може, через кілька днів у продавця з’явиться інший покупець, який запропонує більшу суму. Щоб цього не сталося, позичальник-покупець йде на укладення попереднього договору.
  • Клієнт сам хоче продати заставлене нерухоме майно. Однак для процедури зняття обтяження також можуть знадобитися дні. Щоб не втратити хорошого покупця, який пропонує хорошу ціну, на цей раз продавець сам виступає ініціатором укладення попереднього договору купівлі-продажу.
  • Загальний зміст попереднього договору


    Зразок договору

    Незважаючи на те, що такий контракт не підлягає обов’язковій засвідченні нотаріусом, зробити це все ж бажано. Тим не менше навіть без цього після підписання папери обома сторонами попередній договір набуває юридичної чинності і стає документом. Основні банки РФ – Ощадбанк, ВТБ, Газпромбанк, та й взагалі майже будь-який банк, підтримують укладення угоди на попередньому рівні. Співробітники Ощадбанку, наприклад, при заяві на іпотеку завжди радять клієнтам укладати з продавцями попередній договір купівлі-продажу житлової нерухомості. В цілому попередній, письмово зафіксований варіант операції мало чим відрізняється від основного. Стандартний зразок складається з декількох розділів (глав):

    • Розділ 1. Характеристика об’єкта договору (він же об’єкт іпотеки). Всі дані щодо квартири / будинки / іншої нерухомості.
    • Розділ 2. Тут зазначається, якими засобами буде оплачена нерухомість, що купується.
    • Розділ 3. Особливості розрахунків.
    • Розділ 4. Права та обов’язки покупця і продавця.
    • Розділ 5. Термін дії договору. Також тут вказуються якісь особливі моменти даної конкретної угоди, нестандартні умови.

    Моменти особливої важливості

    ВАЖЛИВО! При складанні та скріплення підписами даної папери покупцеві слід звернути увагу, головним чином, на чистоту прав власності та володіння, якими володіє продавець. Треба ретельно перевірити всю документацію, яка доводить, що продавець – Екшн сно повноправний власник цієї квартири/будинку. Що нерухомість не знаходиться в частковому володінні, що немає можливих спадкоємців, що відсутня прихована прописка і що нерухомість ніде не заставлена і не має обтяжень. А продавцю, в свою чергу, необхідно ретельно перевірити платоспроможність покупця і терміни, в які той зобов’язується оплатити покупку. Сбербанк для подібних моментів пропонує покупцеві виписку, яку той може пред’явити продавцю як докази, що грошові кошти у нього будуть.

    Договір купівлі-продажу починається з вказівки місця (населений пункт) і часу його укладення, а потім йдуть особисті дані обох сторін (паспортні дані).

    Розділ перший

    Починається з заяви про придбання покупцем такої-то нерухомості, що знаходиться за такою-то адресою за рахунок власних коштів та коштів, отриманих від такого-то кредитної організації. Крім того, обов’язково вказується документ, що обґрунтовує право власності продавця на дане майно. Потім перераховуються реквізити (характеристика) нерухомості: дані технічного та кадастрового паспортів, загальна та житлова площа, кількість кімнат із зазначенням площі кожної, поверховість, ринкова та ліквідаційна вартість. Завершується розділ гарантіями продавця, що нерухомість «чиста» в плані застав, податків, комунальних виплат. І що в ній не прописано ні одна особа, не згадане в цьому договорі як офіційні мешканці цієї квартири/будинку.

    Розділ другий

    Тут все, що стосується грошей. Вказується розмір власних коштів покупця і тих коштів, які він отримав або мав отримати від банку. Маються на увазі гроші, призначені для оплати вартості квартири/будинку. Вказується розмір авансу, який покупець сплатив продавцю. Це, до речі, є навіть не стимулом, а швидше за умовою, завдяки якій і полягає попередній договір. І це вкрай важливо для позичальника-покупця, оскільки ці гроші вже погасили частину вартості житла. Отже, це вплине на розмір іпотеки, що в свою чергу визначить інші її критерії (процентна ставка, початковий внесок тощо). Умови самого іпотечного кредиту також згадуються в цьому розділі. Сюди ж вносяться відомості про те, що купується нерухома власність ніде не закладена. Нарешті, необхідно відобразити реквізити банку-кредитора та назва населеного пункту, де знаходиться нерухомість і укладається угода.

    Розділ третій

    Є більше доповненням до другого розділу. Тут записана остаточна ціна даного житла. Остаточна вартість нерухомості – це один з ключових критеріїв описуваного документа. Справа не тільки в покупця. Продавець-то з отриманих грошей зобов’язаний буде заплатити державний податок в 13%. До речі, повернути їх собі (податкове вирахування при купівлі квартири в іпотеку) продавець потім зможе тільки в 2 випадках. Або продавець володів житлом більше 3 років, або ціна цього житла менше 1 млн рублів.

    Чітко позначаються терміни всіх виплат продавцю. Зазвичай це два етапи – завдаток і подальше отримання всієї суми, що залишилася. Але в договорі купівлі-продажу підкреслюється, що повністю всі гроші продавець отримує тільки після того, як покупцеві перейдуть права власності. Також продавець зобов’язується після одержання всіх грошових коштів написати розписку з підтвердженням цього факту. По-іншому це називається «заставна про виконання фінансових зобов’язань покупцем». Покупець має повне право вимагати даний документ від продавця після передачі останньому всієї суми грошей.

    Розділ четвертий

    Зазвичай даний розділ складається з трьох пунктів. Сторони зобов’язуються оформити договір в обумовлений і обопільно узгоджений термін. Покупець зобов’язується передати продавцю поетапно грошову суму, рівну виявленої вартості житла (спочатку аванс, через деякий час інше). Продавець зобов’язується зібрати перелік всіх необхідних документів зі свого боку. Такий стандартний зразок попереднього договору. Але іпотека – справа відповідальна. Так, Ощадбанк наполягає, щоб у договорі (даний розділ) були вказані додаткові зобов’язання сторін. Продавець повинен зберегти нерухомість точно в такому стані, в якому воно було на момент його огляду оцінювачем.

    Продавець після підписання договору не має права змінювати кількість власників нерухомості або взагалі передавати своє право власності іншій особі (наприклад, члену сім’ї). Продавець зобов’язаний передати нерухоме майно у власність покупця після того, як цей договір буде підписаний. Нарешті, продавець зобов’язаний надати покупцю папери, в яких підтверджена повна оплата вартості квартири/будинку. Але при цьому продавець має право розірвати в односторонньому порядку укладену угоду, якщо покупець не передав йому у встановлений термін гроші. Покупець також має право розірвати в односторонньому порядку договір і зажадати назад заставу, якщо продавець у документах зі свого боку вказав завідомо неправдиву інформацію.

    Розділ п’ятий

    Тут насамперед йдеться про термін дії попереднього договору. І про те, що до моменту його закінчення сторони зобов’язуються укласти основний договір. Серед особливих умов можуть бути названі різні речі. Наприклад, погашення боргу перед продавцем з використанням коштів материнського капіталу. Або розподіл витрат між сторонами на державну реєстрацію договору. В кінці окремим пунктом йдуть прикінцеві положення, де заявлена юридична сила договору. І йдеться, що документ виконано в 2 ідентичних примірниках (покупцеві і продавцеві).

    Висновок

    Такий загальний план договору купівлі-продажу, який укладають при взятті житла в іпотеку. Часом деякі розділи можуть об’єднувати. Наприклад, розділ 2 і 3. Іноді банки можуть запропонувати послуги своїх фахівців в допомогу для оформлення цього договору. Так, співробітники Ощадбанку охоче консультують потенційних позичальників про всі тонкощі складання такого документа. Можливо, тому, що Ощадбанк активно підтримує іпотечне кредитування на вторинному ринку житла, де найчастіше виникає потреба в попередньому договорі. Ощадбанк підтримує використання різних державних підтримок (маткапитал, субсидії) для розрахунку з продавцем.

    Даний матеріал розповідає про основні моменти складання попереднього договору у сфері купівлі-продажу іпотечної нерухомості. Стаття обов’язково стане у нагоді тим людям, які використовують для покупки житлової нерухомості засоби маткапитала. Адже тут очікування може затягнутися на 2 місяці (робота ПФР). Попередній договір – це, мабуть, єдиний наЕкшн ний спосіб закріпити за собою продавця, що пропонує підходящої варіант.

    Зразок попереднього договору купівлі-продажу квартири