Порядок оформлення квартири в іпотеку

Іпотека – досить складний процес для непідготовленої людини. Однак у законодавстві практично поетапно розписана вся процедура взяття житла з використанням цільового кредиту. І якщо робити все по порядку, не кваплячись і виконуючи дії у відповідності з нормою, то ніяких труднощів виникнути не повинно.

Вибір банку і підходящої іпотечної програми

Сам процес придбання житла за допомогою іпотеки починається з вибору підходящого банківської установи. В даний час «розкид» процентних ставок і інших умов житлового кредитування досить високий, і є з чого вибрати навіть у невеликих містах. Більш того, діють різні федеральні програми, які дозволяють оформити іпотеку на особливих пільгових умовах, наприклад:

• іпотека з держпідтримкою робить можливим придбання квартири в новобудові з частковим погашенням відсотків державою (тобто кредит обходиться значно дешевше);
• програма для молодих сімей дозволяє взяти кредит на пільгових умовах зі зниженими відсотками і зменшеним розміром початкового внеску;
• скориставшись військової іпотекою, можна взагалі забути на час служби про частину платежів, так як їх буде виплачувати банку Міноборони;
• материнський капітал можна використовувати в якості початкового внеску або для закриття діючих зобов’язань;
• державна субсидія, що видається сім’ям, які потребують поліпшення житлових умов, здатна «покрити» до 75% від вартості нової квартири.

Крім цього, можна скористатися спеціальними пропозиціями банків, наприклад:

• Дельта Капітал готовий давати кредит під початковий внесок зі ставкою трохи вище іпотечної;
• Уралсиб пропонує спеціальний вклад з донарахуванням коштів від держави для формування коштів на сплату початкового внеску.

Експерти радять подавати заявки на іпотеку відразу в кілька банків. На відміну від спроб взяти кілька споживчих кредитів, заявки на іпотеку не псують кредитну історію: банки розуміють, що людина навряд чи збирається оформити кілька житлових позик, а масову розсилку заявок робить для вибору між кількома пропозиціями. Не рекомендується дублювати заявки – зазвичай банки ставляться до подібних явищ з упередженням. Якщо за анкеті немає відповіді, краще зателефонувати і уточнити, а не направляти її повторно.

Які параметри кредиту проаналізувати

Як правило, краще розіслати кілька заявок в різні банки (ефективніше це зробити в режимі онлайн, чим особисто відвідувати кожен офіс), отримати схвалення і проаналізувати пропозиції за наступними параметрами:

• розмір процентної ставки – чим нижче, тим краще, як правило, вона буде перебувати в діапазоні від 10 до 15%;
• тривалість кредитування – іпотеку більш ніж на 20 років оформляти не варто, так як тривалий термін мало впливає на розмір щомісячного платежу, а ось розмір переплати зростає;
• загальна схвалена сума іпотеки – вона вираховується для кожного клієнта індивідуально;
• розмір переплати;
• валюта кредиту (краще оформляти позику в тій валюті, в якій отримуєте заробітну плату, не варто сподіватися на низькі відсотки по валютній іпотеці, 2014 рік це добре показав);
• потрібні забезпечення та порука;
• умови передачі житла у заставу;
• розмір страховки на житло (це обов’язково, а от життя і здоров’я можна і не страхувати);
• параметри видачі кредиту – на руки, перерахуванням на рахунок або на карту;
• умови дострокового погашення.

Не варто сліпо довіряти тим параметрами кредиту, які прописані в банківській рекламі або на офіційних сайтах: для кожного заявника банки зазвичай встановлюють індивідуальні умови, визначені в процесі скорингу та перевірки документів.

Також при виборі банку обов’язково зверніть увагу на те, як ви будете оплачувати кредит. Якщо банк знаходиться на іншому кінці міста, а для погашення іпотеки обов’язково потрібно бути в офіс, то цей варіант малопривабливим. Найкращий та найзручніший спосіб погашення боргу – в режимі онлайн. Так можна подивитися і інші параметри кредиту не виходячи з дому. Ідеально, якщо можна буде навіть погашати достроково через інтернет-банк. Наприклад, Ощадбанк реалізував таку функцію.

Що перевірити при виборі житла

Після того, як визначилися з вибором банку і підходящої іпотечною програмою, можна приступати до пошуку житла. Зазвичай схвалення діє 2-3 місяці, краще уточнити цей момент, щоб не пропустити останній день активності заявки.

При виборі підходящого житла потрібно звертати увагу на наступні моменти:

• підходить квартира або будинок під вимоги банку – наприклад, по програмі держпідтримки можна купувати тільки новобудови;
• хто є господарем і як давно він володіє житлом – наприклад, якщо він набрав спадкування зовсім недавно, то його право власності можуть оскаржити протягом півроку, так що краще підстрахуватися;
• є в числі власників діти – тоді попросіть їх продемонструвати дозвіл на угоду від органів опіки;
• є за квартирою борги по квартплаті – просіть довідки з керуючої компанії;
• щоб переконатися, що квартира не обтяжена і не закладена, запросіть відповідну довідку в Росреестре;
• перевірте на сайті місцевого суду через «Пошук», не є квартира предметом судового спору;
• обов’язково звірте реальну планування з вказана в техпаспорті – інакше доведеться узаконювати всі переробки або повертати до попереднього вигляду за свій рахунок;
• перевірте, хто саме є власником, і згодні вони всі на продаж квартири, – інакше можна потрапити в неприємну ситуацію, коли хто-небудь із власників не дасть згоди на проведення операції;
• якщо квартиру продає посередник, перевірте його доручення – не вийшов термін, якими повноваженнями він володіє і т. д. – і все-таки зв’яжіться з власником і переконайтеся, що він згоден продавати.

Природно, потрібно звернути увагу на такі параметри квартири, як її площа, поверховість, планування, навколишня інфраструктура і т. д. – але ми тут говоримо про юридичну чистоту угоди.

Необхідні документи

Для подачі заявки

По суті порядок оформлення житлового кредиту передбачає здачу документів два рази: для оцінки кредитоспроможності позичальника і для перевірки самої продаваної квартири (т. е. банківської застави).

Для подачі анкети кожному позичальнику і созаемщику знадобиться приготувати такі документи:

• особистий паспорт;
• будь-другий документ;
• військовий квиток (якщо є);
• свідоцтво про шлюб;
• шлюбний договір;
• документи про кількість дітей та інших утриманців на забезпеченні (наприклад, батьків-інвалідів);
• копію трудової книжки або копію трудового договору (обидва документи повинні бути засвідчені на підприємстві);
• довідку про доходи (потрібна не всім, зарплатним клієнтам Ощадбанку, приміром, обидва останніх документа не потрібні) або виписку з рахунку (обов’язково повинні бути видні коди приходу грошей);
• інші підтверджують дохід документи (наприклад, декларацію про доходи, довідку з другого місця роботи, договір оренди майна, що належить потенційному позичальнику і т. д.).

Чоловік або дружина позичальника обов’язково входять в число основних кредитуються незалежно від рівня доходу і віку. А от інших поручителів можна залучати за бажанням.

Для перевірки нерухомості

Так як іпотечна квартира обов’язково стає предметом застави, у схему кредитування обов’язково включається етап її перевірки. Банк повинен переконатися, що квартира є юридично чистою і ліквідною. Більшість документів доведеться просити у власника (продавця), але деякі можна одержати й самим. Отже, для перевірки об’єкта нерухомості знадобляться:

• паспорт продавця (або довіреність і паспорт представника);
• свідоцтво про право власності або довідка з Росреестра;
• документація, що встановлює право (договір, довідка, свідоцтво, акт тощо);
• технічна документація – кадастровий, технічний паспорт, експлікація, дозвіл на перепланування і т. д.;
• нотаріально завірена згода чоловіка/дружини продавця на операцію;
• письмова згода інших власників;
• розширена довідка з житлової контори з перерахуванням всіх прописаних;
• виписка з Росреестра про відсутність обтяжень на квартирі (Екшн сна 2 тижні, замовляти треба в останню чергу).

Стаття в тему: документи необхідні для отримання іпотеки в Ощадбанку

Обов’язково потрібна оцінка майна. Її повинен робити незалежний оцінювач. Цей документ потрібен, щоб підтвердити, що продаж відбувся за адекватною ціною, для визначення заставної вартості квартири і для розрахунку суми страховки.

Можливо, виходячи з ситуації, банк попросить що-небудь ще. Перевірка документації займає від 3 до 5 днів, так що треба попросити продавця почекати. При позитивному рішенні можна переходити безпосередньо до складання і підписання договору.

Особливості укладення кредитного договору

Нерідко сторони перед укладенням договору включають в алгоритм Екшн складання попереднього договору. Це робиться для того, щоб і продавець, і покупець не відмовилися на якомусь етапі від вчинення правочину.

Попередній договір не є угодою купівлі-продажу квартири, він є документом, який зобов’язує сторони зЕкшн снити цю операцію в майбутньому. При цьому в деяких ситуаціях без нього не обійтися. Наприклад, якщо продавцю потрібен авансовий платіж для погашення іпотеки та виведення квартири з-під обтяження.

У попередній договір купівлі-продажу квартири обов’язково включається положення про штрафні санкції для сторін:

• якщо покупець відмовляється від угоди, він втрачає заставу;
• якщо продавець вирішує не виконувати свої зобов’язання, він повертає завдаток у подвійному розмірі.

Таким чином, відбувається «закріплення» сторін, і ніхто з них без наслідків не може скасувати угоду. Тим більше, що авансовими платежами часом проходять досить великі суми. Стандартний розмір застави – 50-100 тисяч рублів, але іноді передають і більше – залежно від ситуації.

При передачі грошей обов’язково складається розписка, якщо при цьому були присутні свідки, вони теж повинні поставити свій підпис на документі, засвідчуючи, що все відбулося законно.

Такий договір укладається, зазвичай, ще до безпосереднього оформлення іпотеки. Після того, як банк схвалив угоду, настає етап складання стандартного договору. Його можна скласти і самим, але так як у цьому випадку присутні іпотека і застава, краще довіритися фахівця – юриста, нотаріуса або працівнику банку.

В договір включаються наступні положення:

• відомості про учасників «заходи»;
• дані про квартирі;
• сума договору;
• права та обов’язки сторін;
• схема розрахунку (розписується досить докладно, враховуються вже сплачені кошти);
• алгоритм вирішення спорів.

В кінці ставляться дата і підпис. Договір застави складається в трьох примірниках: один передається банку як заставодержателя.

Реєстрація угоди і оформлення іпотеки

Після того, як договір складений, необхідно підготувати копії всіх документів, згаданих в ньому, і звернутися в одну з таких організацій для його реєстрації:

• безпосередньо в Регпалату;
• в багатофункціональний центр (т. зв. єдине вікно);
• через сайт надання держпослуг (при наявності у всіх власників електронного підпису).

Як правило, найчастіше вибирається другий варіант – самий швидкий, зручний і зрозумілий.
Підписання договору відбувається за безпосередньої здачі документів. Процедура досить проста. Головне, не забути забрати у реєстратора розписку в отриманні документів.

З 2016 року видачу свідоцтв скасували. Тому при взятті документів назад такий папери більше не буде. Щоб підтвердити, що угода відбулася, необхідно звернутися в Росреестр за видачею відповідної довідки.

Разом з нею і підписаним договором сторони повинні піЕкшн ти в банк. Подальша схема Екшн така:

• позичальник оформляє іпотеку, підписуючи потрібні папери і оформляючи страховку;
• кошти перераховуються безпосередньо на рахунок або картку продавця;
• сторонам видаються платіжні доручення, що підтверджують зЕкшн снення операції;
• продавець оформляє розписку, що отримав від покупця всі гроші (вона згодом стане в нагоді для податкового вирахування).

На цьому процедура покупки квартири з використанням іпотечного кредиту завершується.

Покроковий алгоритм

Щоб виключити всі питання і наочно показати, як реалізується весь процес покупки житла з використанням іпотечних схем, був складений наступний алгоритм:

• майбутній позичальник вибирає банк і відповідну програму, залишає заявку і отримує схвалення;
• далі він шукає підходящу квартиру;
• за згодою продавця почекати складається попередній договір купівлі-продажу з передачею застави та оформленням розписки;
• в банк документи здаються для перевірки юридичної чистоти угоди;
• при схваленні оформлюється основний договір купівлі-продажу;
• договір реєструється в МФЦ або Регпалате;
• після новий власник бере в Росреестре довідку про те, що він є власником приміщення;
• сторони звертаються в банк, демонструють договір і отриману довідку;
• продавець отримує гроші, а покупець укладає з банком іпотечний договір.