Слово «іпотека» сьогодні на слуху практично у всіх наших співвітчизників. Це цілком зрозуміло, адже житлове питання рік від року в Росії стає тільки гостріше. Але все-таки, який максимально короткий і вичерпну відповідь на запитання, що таке іпотека? Відповідь така: це придбання на взяті в борг грошові кошти житловий або нежитловий нерухомості (і тільки нерухомості) з умовою застави цієї самої нерухомості особі, яка погодилася дати позику. Іпотека завжди пов’язана із заставою (але не всякий застава – це іпотека, зрозуміло!), а вищезазначеним особою в 99,9% всіх фінансових операцій виступає банк.
Визначення іпотеки прописує взаємини у парі боржник – кредитор.
Іпотека – це форма застави, яка гарантує повернення кредитору позикових коштів. Для власника майна застава означає збережене за ним право користуватися закладається нерухомістю. Якщо позичальник з якихось причин не виконує зобов’язань, кредитна організація отримує право на реалізацію закладеної власності для покриття боргу.
Термін іпотека та іпотечне кредитування мають різне значення. Поняття іпотеки припускає наявність власності. При іпотечному кредитуванні на купівлю нерухомості, куплена власність стає іпотекою (заставою) для кредитора.
У Росії кредити видають на споживчі, житлові і комерційні потреби. І в кожному випадку бенефіціар хоче отримати гарантії не тільки повернення виданих коштів у повному обсязі, але і гарантію отримання процентного прибутку в якості плати за послугу видачі грошей. Оскільки іпотека знаходиться в секторі великих позик, одного стабільного середнього доходу клієнта буде мало. Що тут зробити простіше всього? А найпростіше поставити умову – куплену на видані гроші нерухомість клієнт тут же закладає банку.
Як працює іпотека
У разі порушення договору з боку клієнта банк забирає закладену нерухомість у свою повну власність, тим самим повертаючи собі свої гроші. Якщо врахувати, що нерухомість з часом стає тільки дорожче, то збитки покриваються з лишком. Ось той «кістяк», навколо якого будується весь іпотечний бізнес в Росії (за кордоном є кілька особливих моментів, про які тут говорити не має сенсу).
Основні гілки іпотечного бізнесу
Далі йдуть два великі відгалуження – житлова та комерційна іпотека. За кількістю запитів і колу клієнтів житлова іпотека набагато обігнала ту, що видається для придбання виробничих, торгових та інших нежитлових площ. Але і тому, що схеми видачі такого кредиту до теперішнього часу в Росії вже відпрацьовані, стандартизовані і мають багато варіацій (іпотечних програм). Кредит на житло, в свою чергу, можна розділити на чотири великі гілки:
- стандартні іпотечні програми;
- соціальні іпотечні програми;
- спеціальний сегмент житлового кредитування – «Молода сім’я»;
- іпотека для військовослужбовців;
- звичайний житловий кредит.
Стандартних іпотек найбільше. Вони розраховані на широке коло осіб, які по своєму матеріальному становищу знаходяться на самій нижній сходинці середнього класу. Тобто мають стабільний середній дохід. І, найімовірніше, невелику і хорошу кредитну історію (кілька успішно погашених споживчих кредитів). Незважаючи на різноманітність пропонованих умов, звичайні житлові кредити об’єднує ряд особливостей.
Соціальна іпотека
Дана різновид житлового кредиту була створена з метою забезпечити житлоплощею незахищені, найбільш вразливі верстви населення. Далеко не всі люди в стані потягнути вимоги стандартного позики на квартиру. Це означає, що скористатися такою пільговою іпотекою зможе аж ніяк не кожен. По-перше, не всі банки підтримують програму соціального іпотечного кредитування. Хоча найбільш великі і відомі фінансові організації Росії підтримують. По-друге, житлову площу, на якій офіційно прописаний позичальник, повинна бути менше житлового мінімуму.
Згідно ст. № 50 Житлового кодексу Росії, загальної для всіх росіян мінімальною нормою в перспективі постійного проживання є цифра 12 кв. метрів на людину. Сім’я з двох чоловік має право розраховувати на мінімальні 42 кв. метра житлової площі. Якщо виходить менше, тоді необхідно стати на облік в адміністрації за місцем прописки. Тоді позичальник офіційно може бути визнаний потребують додаткової житлоплощі, що дозволить йому взяти соціальну іпотеку з її пільговими умовами – 7% річних, відсутність початкового внеску, термін до 28 років.
Іпотека для молодої сім’ї
Фактично є подпрограммой соціальної іпотеки, спеціально спрямованої на забезпечення квартирами молодих сімей з дітьми та без. Але тут основні форми допомоги – державна субсидія і материнський капітал, а не пільгові умови самої іпотеки для молодих сімей. Материнський капітал найчастіше використовують для погашення первісного внеску. Що дозволяє багатьом молодим сім’ям брати навіть звичайну іпотеку. Державна субсидія може мати місце при відсутності мінімального метражу. Так, сім’я з двох чоловік при прописку на 42 метрах здатна за законом отримати субсидію в розмірі 35% від вартості придбаного в кредит житла. Після народження хоча б однієї дитини мінімальний метраж збільшується до 18 «квадратів» на людину, а субсидія – до 40%.
Військова іпотека
Назва говорить сама за себе. Військовослужбовці-контрактники можуть подбати про внесення своєї персони в програму іпотечного кредитування військових. Тоді на ім’я претендента буде відкрито персональний рахунок, куди протягом усього терміну служби за контрактом від держави будуть регулярно приходити індексовані грошові суми. Після закінчення строку контракту військовий має право використовувати накопичені кошти, щоб було легше придбати квартиру в іпотеку. Наприклад, для погашення первісного внеску.
Збір необхідних і бажаних документів
Як кажуть, є з чого вибирати. Але перш ніж взагалі щось вибирати, рекомендується якомога швидше позбутися від головної головного болю – збору документів. Насправді до безпосереднього візиту в обраний банк і спілкування з тамтешніми фахівцями ніхто не скаже абсолютно точно, які саме знадобляться документи. Але одне слід сказати: в питанні отримання вигідного кредитної пропозиції багато їх не буває. Тому тут представлений досить повний список тих папірців, від наявності та змісту яких залежить доля позичальника.
Обов’язкові документи особистого профілю
Треба зазначити, що якщо позичальником виступає сім’я, то подружжя автоматично вважаються созаемщиками. Тому кожен з подружжя надає свій паспорт, ІПН, довідку про доходи і т. д. Плюс в тому, що банк враховує загальний сімейний бюджет. Зарплати одного члена сім’ї може не вистачити, а от якщо скласти получки обох членів подружжя – інша справа. Усі ксерокопії можна єдиним раз завірити у нотаріуса. І при особистій зустрічі зі співробітником банку все одно треба мати при собі оригінали всіх документів.
Документи, що визначають матеріальний статус позичальника
Тут мається на увазі не обов’язковий, стабільний дохід у вигляді з/п, а якісь додаткові матеріальні ресурси, якими володіє позичальник:
- якщо у власності вже є якась нерухомість, то знадобляться копія та оригінал документа, що підтверджує право володіння (купча, дарча, приватизаційний сертифікат тощо);
- на будь-дороге майно також слід пред’явити документацію, якщо така передбачена, звичайно. Наприклад, на автомобіль, мотоцикл, автобус за законами Росії передбачено підтвердження права власника, а на дорогий комп’ютер – немає;
- це малоймовірно, але якщо позичальник має у власності акції та інші ЦП, то виписка з реєстру власників ЦП необхідна;
- точно так само потрібні документи про будь банківських рахунках і депозитах, якщо такі є;
- дуже бажано мати хоча б невелику і хорошу кредитну історію (споживчий кредит на побутову техніку, автокредит).
Виписку-підтвердження можна взяти в тому банку, де був укладений кредитний договір. Ще краще, якщо хороша кредитна історія має місце як раз в тому банку, де позичальник зібрався брати іпотеку. Тоді співробітники самі знайдуть потрібну кредитну інформацію, а рівень довіри відразу підвищиться.
Документи для індивідуального підприємця
Якщо позичальник працює як ІП, то документації буде в два рази більше, але і шанси на позитивну відповідь від банку теж значно зростуть:
- свідоцтво про реєстрацію;
- квитанції про вчасну виплату податків;
- бухгалтерський облік, що відображає прибутковість справи;
- копії договорів про оренду, комерційній іпотеці і т. п., що доведе наЕкшн ність і рентабельність бізнесу.
Документи на саме іпотечне житло:
- документація, що встановлює право;
- технічний та кадастровий паспорта;
- дві довідки-форми, № 7 і № 9, про характеристику житла та його реєстрації;
- довідка про відсутність боргів за комунальні послуги;
- виписка з Реєстру держреєстрації про відсутність обтяження на дане житло.
Основні критерії іпотечного кредитування
Тут було згадано багато документів, але навіть цей список не повний. Якогось банку деякі папери не знадобляться, а інший запросить додатково щось ще. На початку статті було дано відповідь на питання, що таке іпотека. Але відповідь укладав у собі тільки зміст, визначення. Відповідаючи на дане питання, слід доповнити, що таке іпотека на житло – це набір взаємопов’язаних між собою умов: процентна ставка, початковий внесок, термін кредиту та його розмір. Звичайно, повний список умов буде куди ширше – обов’язкове страхування придбаного майна, обов’язкова оцінка квартири і т. д. Але перераховані чотири пункти складають основу будь-якого іпотечного кредитування. Саме аналіз цих 4 пунктів допомагає визначити, який саме іпотечний позику вибрати.
Для кого-то визначальним критерієм буде процентна ставка, її мінімальний рівень. Для інших – мінімальний початковий внесок. Третім буде потрібно оптимальне поєднання всіх факторів. Але щоб тверезо аналізувати іпотечні пропозиції, треба розуміти, як ці критерії між собою взаємопов’язані. За класичною схемою виходять наступні закономірності:
Особливості процентної ставки
Процентна ставка об’єктивно є ключовим критерієм. Адже вона визначає розмір переплати. Наприклад, іпотека в 1 млн рублів при 15% річних означає, що позичальник щороку, крім суми на погашення основного боргу, буде доплачувати 150 тис. рублів (15% від 1 млн рублів). Це вважається безпосередній платою за послугу, яку банк надав позичальнику. Зазвичай сума річних відсотків рівномірно розподіляється на 12 місяців. Це означає, що клієнт до щомісячного платежу на погашення основного боргу повинен буде додавати ще 12 500 рублів.
Причому треба завжди уважно вивчати тип і характеристику ставки. Вона буває фіксованою чи плаваючою. Фіксовані ставки банк не має права змінювати протягом усього строку дії іпотечного договору. Плаваючі можуть змінюватися. Проте зараз практично скрізь ставки зафіксовано, що дає клієнтові деяке відчуття стабільності і фінансової безпеки. Правда, із-за цього ж щомісячні ануїтетні платежі тільки, тобто незмінні. У той час як диференційовані платежі по мірі виплати кредиту стають все менше. Але на такі поступки банки Росії не йдуть. Ставка може бути декурсивной і антисипативной. Різниця між ними полягає тільки в термінах виплати відсотків банку. При декурсивной ставкою позичальник сплачує проценти протягом усього терміну погашення іпотеки.
Основні мінуси і фінальний висновок
При антисипативной ставкою банк відразу утримує всі свої належні відсотки, просто видаючи клієнту меншу суму грошей. Але в іпотечній сфері антисипативная ставка не застосовується. Чому? Чудовий питання, пов’язаний з головним, великим і лютим мінусом іпотеки РФ – гігантської переплатою. Як утримати відразу всю суму відсотків за весь термін кредитування, коли з-за цих самих відсотків переплата в підсумку становить 100-120% від ринкової вартості житла? При антисипативной ставкою позичальник тоді просто-напросто нічого б і не отримав на руки. Така переплата обумовлена високими ставками в Росії. Для порівняння – у США цей критерій не перевищує 3%. Другий великий мінус – це ризик втрати житла при вже витрачені кошти. Так, якщо позичальник більше не в змозі повноцінно оплачувати кредит, банк забере у нього взяте в іпотеку житло.
Причому незалежно від того, скільки часу до цього клієнт справно сплачував свій борг. Третій мінус полягає в тому, що позичальникові доведеться мати справу не тільки з банком, але і з багатьма іншими сторонніми особами – страховими компаніями, оціночними фірмами, ріелторами і т. д. Всі їхні послуги позичальник також повинен буде оплачувати з своєї кишені. Дана стаття була написана з тією метою, щоб кожна людина, кожна сім’я перед тим, як взяти іпотеку, зважили всі за і проти. А для цього треба було розібрати зміст і структуру такого фінансового, економічного і соціального явища, як іпотека на житло. Необхідно було розібратися, що таке іпотека і як вона працює. Інформація в статті рекомендована до прочитання всім, хто збирається іпотекою ощасливити і обтяжити себе одночасно.
