У чому відмінність іпотеки від кредиту?

309

Зазвичай, коли говорять «житловий кредит» і «іпотека», мають на увазі одне і те ж. А інколи ці поняття взагалі з’єднують в одне – «іпотечний кредит». В більшості випадків це Екшн сно синоніми. Особливо це спостерігається в повсякденній практиці серед численних операцій банків з клієнтами. І співробітники банку, і позичальники в розмові і деколи навіть у письмових документах чергують ці поняття, маючи на увазі однакові речі. Тим не менш, якщо дотримуватися суворої банківської класифікації, то різниця між цими визначеннями все-таки є. Але перш ніж розглядати, чим відрізняється іпотека від кредиту на житло, варто позначити загальні моменти цих позик, оскільки спільного у них набагато більше:

  • акт отримання банківських грошей у борг є строго цільовим, тобто так чи інакше, але позика повинен бути витрачений на нерухомість. Цільове призначення є головною ознакою, яка відрізняє іпотеку і житловий позику від споживчого кредиту;
  • сума грошей, що видається банківським клієнтам на житлову площу, навіть за середнім значенням відчутно більше, ніж суми споживчих кредитів та автокредитів. За кількістю займаних коштів конкуренцію іпотеки і кредитом на житлоплощу може скласти тільки кредитування малого і середнього бізнесу;
  • великі строки безпосередньо пов’язані з розміром видаваних сум. Великий кредит за пару років середньостатистичному позичальникові не виплатити. Стандартний період кредитування, пов’язаного з нерухомістю, становить 12-15 років, що значно перевершує по часу сферу споживчих позик.
  • загальна оцінка платоспроможності клієнта теж значно суворіше, що знову-таки пов’язано з більш великими грошима. Мінімальний початковий внесок, за винятком особливих програм і умов, скрізь є обов’язковим. Порука також характерно для обох видів кредитування, а вимоги до поручителів однакові (постійний офіційний дохід, рівний доходу позичальника, і відсутність банківських боргів);
  • на практиці вікові рамки іпотеки та житлового кредиту виходять вже, ніж рамки споживчих позик. Якщо гроші на купівлю нового комп’ютера може без особливих зусиль отримати і 18-річний клієнт, то за грошима на придбання квартири зазвичай приходять люди як мінімум у віці 25-27 років, коли багато мають на руках диплом про вищу освіту, отримують постійну роботу і стабільний дохід. Аналогічна ситуація і з верхньої вікової планкою – споживчий позику здатний взяти і пенсіонер, а от у сфері боргової нерухомості банки починають обережними з тими, кому більше 45 років;

Основні відмінності іпотеки та житлового кредиту

Як видно, загальних пунктів у описуваних систем кредитування набагато більше. Причому схожість наголошується в ключових моментах. Відмінність полягає в дрібницях. Тим не менше ці дрібниці для деяких позичальників відіграють ключову роль у виборі, який саме банківської програмою скористатися. Отже, чим відрізняється кредит від іпотеки? Позначити можна наступне:

1. Відмінності всередині цільового призначення. Можна сказати, що житловий кредит та іпотека як би поділяються на дві гілки по цільовому використанню. Іпотека призначена суто для купівлі будь-якої нерухомості. Це може бути як житлова, так і нежитлова (промислова) нерухомості. До житлової нерухомості відносяться класичні квартири в багатоповерхових будинках, приватні будинки, котеджі, таунхауси, заміські дачі. Нежитлова нерухомість представлена офісними, складськими, торговельними та виробничими площами. Окремо йдуть земельні ділянки, які також можна придбати на іпотечні кошти. Тобто іпотека – це отримання грошей у борг від банківської установи, які мають піти виключно на придбання готових нерухомих об’єктів будь-якого профілю. А ось цілі житлового кредиту дещо інші. Якщо мова йде про придбання готової нерухомості, то ця нерухомість в 90% всіх випадків – вторинна. На іпотеку теж можна придбати житло на вторинному ринку, але це не розглядається як пріоритет. Якщо клієнт з самого початку планує купити, наприклад, вже обжиту квартиру, то спершу краще розглянути пропозиції по житловому кредиту. Далі цей вид позики можна витратити на будівництво власної нерухомості. Житловий кредит у цьому плані навіть вигідніше, оскільки він «більш гнучкий». Також гроші в рамках цієї програми витрачаються на реставрацію об’єктів нерухомості. Припустимо, задешево була куплена якась житлова площа, що вимагає серйозного ремонту або навіть знаходиться в аварійному стані. Житловий кредит забезпечить відновлення об’єкта.

2. Право власності. Це важливе юридичне відмінність, яскраво означає, ніж іпотека відрізняється від житлового кредиту. Справа в тому, що в іпотеці куплена квартира / будинок / інша площа відразу оформляються як заставне майно банку. І до самого кінця погашення іпотечного боргу власником нерухомого майна вважається кредитна організація. Позичальник повноправним власником стає лише після того, як повністю розрахується з позикодавцем. Особливість житлового позики в тому, що тут позичальник відразу отримує повні права власності. Для клієнта це безумовний плюс. Адже навіть при неможливості в подальшому виконувати кредитні зобов’язання, клієнт зможе самостійно продати нерухоме майно за своєю ціною. А значить, є шанс, що після повернення боргу банку на руках у колишнього боржника ще залишаться якісь гроші. А ось при іпотеці може бути два варіанти, і не один з них не йде на користь позичальника. У першому варіанті банк, як власник, сам займається реалізацією іпотечного майна. Але це означає, що нерухомість піде з молотка за самою мінімальною ринковою ціною, оскільки банку не потрібен такий баласт – його цікавлять тільки фінансові активи. Заклад прагне повернути свої гроші якомога швидше. У другому варіанті кредитор покладає клопоти щодо продажу застави на боржника, що, до речі, навіть більш імовірно. Але встановлює жорсткі терміни реалізації, так що доведеться погоджуватися буквально на перші пропозиції. Додатково банк може стежити за скачками цін на ту або іншу нерухому власність. Якщо заставу різко подорожчав, банк, як повноправний власник може вимагати частина прибутку на свою користь понад те, що він давав позичальнику. Тут все залежить від політик того чи іншого закладу.

3. Звідси випливає і третя особливість щодо застави. В іпотеку застава завжди має місце. По мінімуму – це сама купується на видані в борг гроші нерухомість. Але з клієнта можуть бути запитані додаткові забезпечення, наприклад авто. А при отриманні житлового кредиту житлоплощу в заставу не йде. Позикодавець може запропонувати клієнту оформити в заставу якусь іншу власність. Більш того, можливий варіант взагалі без застави. Щоправда, умови такого кредиту будуть досить жорсткими – банки страхуються від витрат.

4. Можна також позначити і розходження в плані пакету документів. Іпотека передбачає як мінімум одну обов’язкову страховку (від фізичної шкоди житлу), але на ділі для схвалення заяви позичальнику доводиться розщедрюватися на кілька (страхування життя і здоров’я, титульне страхування). Кредит на житлоплощу допускає відсутність страховок як таких.

5. Нарешті, іпотека житловий кредит відрізняються платіжними умовами. Тут доречно навести невелику порівняльну таблицю, що показує різницю між цими двома видами позик.

Іпотека

Житловий кредит

Початковий внесок: середній розмір – 25%, іноді відсутній

Початковий внесок завжди обов’язковий, і його стандартний розмір – 40%

Річні відсотки в середньому – 15%

Річні відсотки в середньому – 19%

Стандартний період кредитування – 15 років

Стандартний період кредитування – 8 років

Розмір щомісячних внесків менше

Розмір щомісячних внесків більше

Коли брати іпотеку, а коли – кредит?

У чому полягають мінуси іпотеки порівняно з її кредитних аналогом? По-перше, переплата за річними відсотками за весь іпотечний період вийде більше. Це пояснюється не більш високою процентною ставкою (вона-то якраз нижче порівняно з житловим позикою), а більш тривалим періодом кредитування. По-друге, ступінь свободи позичальника на період кредитування тут нижче. З іпотечної нерухомістю перші два роки нічого не можна буде зробити в будь-якому випадку. Потім доведеться питати дозволу у банку, якщо клієнт захоче продати це майно. І позитивну відповідь позикодавець дасть, ймовірно, тільки якщо вже буде погашена половина всієї іпотеки як мінімум. І, по-третє, іпотек без застави не буває. Проте багато клієнтів все одно вважають за краще брати саме іпотеку, а не кредит на житло. І пов’язано це з тими перевагами, які має іпотечний позику.

Власне, з вищенаведеної таблиці це легко зрозуміти. Для більшості позичальників визначальним є відносно невеликий початковий внесок (або навіть можливість його уникнути), або менша сума грошей, яку необхідно буде вносити щомісяця. Тут кожен вирішує для себе сам. Відмінності іпотеки від кредиту на житлову площу визначають і клієнтуру. Необхідно проаналізувати свої фінансові можливості і зіставити їх із запитами. Як показала практика, для позичальників, які серйозно обмежені в засобах, завжди більше підходить саме іпотека. А от тим, у кого на руках є кошти для великого початкового внеску, варто подумати про житловий кредит. Для введення в курс справи, можна представити кілька пропозицій від декількох банків РФ.

Найменування банку

Назва кредиту або іпотечної програми

Сума, крб

Початковий внесок, %

Річні відсотки, %

Період кредитування, років

Ощадбанк

«Придбання готового житла»

Від 300 тис. до 15 млн

Мінімум 20%

Від 12,5%

До 30 років

ВТБ 24

«Покупка готового житла»

Від 1,5 млн. до 90 млн

Мінімум 15%

Від 13,5%

До 30 років

Райффайзенбанк

«Квартира на вторинному ринку»

До 20 млн

Мінімум 15%

Від 11%

До 25 років

Газпромбанк

«Придбання квартири»

Від 500 тис. до 8 млн

Мінімум 20%

Від 11,35%

До 30 років

Підводячи підсумок, можна сказати, що для клієнта відміну класичної іпотеки від житлового кредиту полягає в тому, що іпотеку щомісяця легше платити, але за весь період переплата буде більше. А з кредитом все навпаки – місяць фінансове навантаження вище, але за весь період процентних виплат виявиться менше. У представленій статті через порівняння дається відповідь на питання, що таке іпотека і що таке житловий кредит. Як видно, в деталях ці речі дещо різняться, що для багатьох потенційних позичальників може виявитися важливим.