Іпотеку бере практично кожна молода російська сім’я (8 з 10) або кожен третій житель Росії. Просто тому, що для переважної більшості росіян це єдиний реальний спосіб знайти власну житлову площу. І кожен п’ятий іпотечний позичальник рано чи пізно задається питанням: а чи можна взяти відстрочку по іпотеці? Пояснюється це хитким становищем споживчого ринку, важким фінансовим тягарем від іпотеки і перманентною кризою в економіці країни. Плюс бажання завести сім’ю. А відстрочка іпотеки при народженні дитини практично неминуча. Рішення про відстрочку банки приймають різні і по-різному. Тут все залежить від політики фінансової установи, бо на законодавчому рівні в цьому питанні в цій країні досі немає жодних зрушень. Довгоочікуваний закон про банкрутство фізичних осіб (ФЗ № 476), який набув чинності в липні 2015 року, мало що змінив.
Причини, що спонукають переглядати умови іпотеки
По-перше, сума позики повинна бути як мінімум 500 тис. рублів, щоб мати хоч якісь шанси на позитивний вердикт. Покладемо, більшість іпотечних кредитів дану суму перекривають. Але, і це по-друге, насправді за минулий рік з’ясувалося, що процедура реструктуризації боргів за цим законом працює тільки на папері, а багато банкрути-фізособи настільки «банкрути», що не в змозі оплатити витрати судово-державних інстанцій (10-20 тис. рублів в середньому). Тому відстрочка платежу по іпотеці в ВТБ 24, Ощадбанку та інших банках залишається питанням особистої домовленості. Які причини для тимчасового припинення погашення іпотечного кредиту вважаються поважними на офіційному рівні? Всього їх можна виділити три:
Позбавлення постійного джерела доходу. Майже завжди мова йде про втрату роботи. Але важлива ремарка – звільнення має бути незалежним від волі позичальника. Тобто боржник ні з якого боку не повинен вважатися винним в тому, що втратив роботу. Наприклад, банкрутство підприємства, примусове скорочення штатів і т. п. Якщо людина, що взяв іпотечний позику, звільнився за власним бажанням чи був «викинуть» за дисциплінарні порушення, то такий факт поважною причиною не вважається.
Хвороба самого позичальника або його близького (дружина/чоловік, мати/батько, дочка/син, рідні брати, сестри, бабусі і дідусі), яка може зажадати дорогого лікування і обумовлює втрату працездатності на якийсь термін (аж до інвалідності). Сюди ж входить і загибель близької людини.
Відстрочка іпотеки при народженні дитини – в Ощадбанку це поважна причина. Коли в сім’ї позичальника з’являються діти, призупинення виплат майже неминуча. Вагітність, пологи і наступні кілька років означають, що батьки багато часу, сил і фінансів будуть витрачати на малюка, малу чи малюків. Зрозуміло, це формує серйозне зрушення в сімейному бюджеті. І майже завжди виходить, що вносити щомісячні іпотечні внески в повному обсязі, як раніше, вже нереально. Відстрочку іпотеки при народженні дитини Ощадбанк дає стандартно – на два роки.
Варіанти послаблень
Оскільки твердої законодавчої бази немає, кожен випадок доводиться розбирати в окремому, індивідуальному порядку. І описати всі ситуації неможливо. Трапляються й інші причини, по яким доводиться просити у банківської установи поступок щодо погашення іпотеки. Наприклад, зміна місця проживання, що виходить за межі населеного пункту (в інше місто, іншу область). Таке теж вимагає серйозних фінансових витрат, і на їх період життєво важливо отримати послаблення в кредитних виплатах. Як і причини, можна виділити основні варіанти таких послаблень:
Зниження процентної ставки, тобто річні відсотки по іпотеці стануть менше. Це призведе до зменшення розміру щомісячних внесків. Правда, багато відсотків не скинуть. В Ощадбанку, наприклад, типовим є пропозицію знизити ставку на 1,5%. Наприклад, розмір іпотеки становить 1 млн рублів. Один відсоток від цієї суми – 10 тис. рублів. Припустимо, річні були 15%. Отже, за рік переплата складе 150 тис. рублів. Ділимо це число на 12 місяців, виходить 12 500 рублів. Це щомісячна сума, яка враховує тільки річні відсотки. А оскільки найчастіше платежі в іпотеці ануїтетні, то такими відсотки і залишаться (вважатимуться від 1 млн рублів, навіть якщо від тіла іпотеки залишиться тільки сто тисяч, наприклад). Але якщо знизити ставку на півтора, вийде 13,5%. Вважаємо: 135 тис. рублів – відсотки за рік, розділити на 12 місяців – 11 250 рублів процентної переплати в місяць. Тобто щомісячний платіж зменшиться всього на 1 250 рублів, що не так вже й багато. По-справжньому відчути різницю можна буде тільки при зниженні ставки відсотків на п’ять. Однак такі поступки від банків – велика рідкість.
Зменшення тіла іпотеки, тобто списання частини боргу. Також знизить розмір місячного платежу, адже ставка буде розраховуватися від меншої суми. Наприклад, від 800 тис. рублів один відсоток – це 8 тисяч. І 15% помножити на 8 тис. дорівнює 120 тис. рублів річної переплати. Ділимо на 12 місяців – отримуємо 10 тис. рублів на місяць за відсотками замість початкових 12 500 рублів.
Розтягнення іпотеки в часі. Скажімо, замість початкових 10 років переоформити житловий кредит на 15 років. Зрозуміло, що при тій же сумі іпотеки щомісячні внески зменшаться. Але тут є чітке обмеження для всіх банків – ніякої житловий позику не можна розтягувати довше ніж на 35 років.
Розстрочка платежу. Оплата провадиться щомісяця, а, наприклад, раз у півроку відразу за 6 місяців. Деяким позичальникам виявляється зручніше вносити більші суми, але значно рідше, ніж при стандартних внески раз в 30 днів. Більш докладно: що таке розстрочка.
Якусь подобу кредитних канікул. Коли певний період позичальник платить тільки відсотки. Або, навпаки, тільки внески в рахунок нівелювання тіла кредиту. Але в першому випадку вийде дуже велика відсоткова переплата, а по другому можлива плутанина з підрахунком відсотків, які клієнт зобов’язаний заплатити, коли тіло позики буде погашено. Відстрочити платіж на 100%, коли щомісячна виплата дорівнює нулю, не вийде. До кризи повну відстрочку іпотеки в Ощадбанку могли надати всім бажаючим мінімум на місяць. Тобто клієнт отримував можливість без будь-яких штрафних санкцій місяць взагалі нічого не платити – ні рубля. Але тепер це в минулому.
Рідкісний, але можливий для іпотечної сфери варіант – рефінансування. Клієнт бере один або кілька кредитів на більш м’яких умовах і ними гасить іпотеку. Одні банки підтримують спеціальні програми рефінансування, і клієнт може взяти такий кредит у тому ж банку, в якому він брав іпотеку. В інших випадках доведеться звертатися в інша фінансова установа.
Етапи перегляду договору за позикою
Перші чотири пункти називаються реструктуризацією. Реструктуризацію може допомогти провести АІЖК (Агентство по іпотечному житловому кредитуванню). Мається на увазі переукладення договору. Тобто складається нова угода, в якому прописуються нові умови позики, права та обов’язки сторін. Однак позичальники повинні бути в курсі, що період відстрочення платежу по іпотеці в Ощадбанку, ВТБ 24 і взагалі в будь-якому банку (приватне або державне) обмежений. Послаблення в умовах позики не можуть тривати довше 5 років. Виняток становить один з варіантів реструктуризації, коли кредит розтягують у часі для зниження розміру регулярних внесків. Як взяти відстрочку або переоформити договір на більш щадних умовах? Три кроки:
збір документів;
подання письмової заяви про перегляд договору в офіс банку (бажано це зробити особисто, а не електронною поштою);
позитивний або негативний вердикт банку.
Необхідні документи
Документи бувають потрібні різні, це залежить від характеру причини фінансових труднощів:
Паспорт громадянина РФ (потрібен завжди і скрізь).
Іпотечний договір. Бажано оригінал, але може зійти і копія. Це теж обов’язковий у будь-якому випадку документ.
Якщо позичальник втратив роботу, то потрібно надати якийсь із наступних документів: запис про звільнення у трудовій книжці з підписом роботодавця, довідка про взяття на облік як безробітного на біржі праці, податкова довідка про доходи за формою 2-ПДФО (якщо скорочення доходів спостерігається вже кілька місяців). Можна прикласти і всі три папери відразу.
Якщо мають місце проблеми зі здоров’ям, то потрібна довідка від лікаря (лікарів), а також бажано надати копію сторінки лікарняної картки, де вказані необхідні ліки (щоб співробітник банку міг перевірити їх вартість).
Відстрочка по іпотеці при народженні дитини потребує свідоцтва про народження. Можливо, знадобиться документальне підтвердження батьківських прав.
Інші документи. Наприклад, що підтверджують форс-мажор (пожежа або затоплення в будинку, втрата авто в аварії тощо).
Коли банк відмовляє?
Незважаючи на все сказане, банк все одно може відмовити. Звичайно негативний вердикт отримують клієнти:
з проблемною кредитною історією, включаючи штрафи по вже наявній іпотеку;
мають інші непогашені позики у цьому ж або інших банках;
взяли житловий позику менше 3 місяців тому;
пішли з роботи за власним бажанням;
якщо до повного погашення позики залишається 3 місяці та менше.
Якщо бенефіціар пішов у відмову, то можна спробувати взяти споживчий кредит в іншому банку. В іншому випадку залишається тільки останнє рішення – суд. Для позичальника буде великим плюсом, якщо в іпотечному договорі беруть участь поручителі. Надавши при переукладенні угоди паспорт і довідку 2-НДФЛ за останні півроку, поручитель дає додаткові гарантії банку. І установа охоче йде на поступки.
У цьому тексті були розглянуті основні моменти щодо перегляду іпотечного договору. Дуже багато потрапляли в ситуацію, коли платити іпотеку стає просто неможливо. І треба знати, що робити в подібному становищі.
Іпотечне кредитування – досить популярний спосіб придбання житла. І якщо іпотека на квартиру – досить поширене явище, що не викликає безліч питань, то іпотечний договір на купівлю або заміського приватного будинку має свої характерні особливості.
