Як взяти іпотечний кредит індивідуальному підприємцю?

47

Індивідуальному підприємцю кредит для придбання житла взяти значно важче, ніж фізичній особі, яка є найманим працівником. Іпотека для ІП передбачає ряд факторів, які роблять процес отримання позики більш тривалим і проблематичним. Для найманого працівника заповітний кредит можна взяти, довівши наявність стабільної середньої зарплати. Є, звичайно, ряд додаткових вимог і документів, але це основне. У індивідуального підприємця основна вимога теж лише одне – рівень доходу від його бізнесу. Проблема в тому, що із зарплатою майже завжди все абсолютно прозоро. Довідка за формою 2-ПДФО чітко покаже, скільки людина отримує в місяць на своїй роботі. А що не так з прибутковістю бізнесу? Які тут потрібні документи?

Ключове значення системи оподаткування

Як не дивно, всього одна довідка за формою 3-НДФЛ, тобто податкова декларація, завірена в податковій інспекції. Проблема впирається знову-таки в те, що бізнес індивідуального підприємця – штука більш складна, ніж з/п фізичної особи. Банки погано і рідко дають житлові кредити індивідуальним підприємцям, в основному тому, що в РФ в цьому секторі існує мозаїчна система оподаткування. Можна задатися питанням: а що тут не так? Справа в тому, що на показники рівня доходу впливають не тільки безпосередньо суми податків, які підприємець регулярно виплачує, але система, по якій зЕкшн снюються ці виплати.

Може бути так, що бізнес включений у загальну систему оподаткування. Або підприємець платить податки за спрощеним планом, коли величина доходів зменшується на величину витрат підприємства. І саме доходи в такій простій схемі будуть об’єктом оподаткування. Практика показує, що ці два варіанти найбільш прозорі. З ними отримати кредит відчутно легше. Особливо коли бізнесмен сплачує податок не з обороту, а від прибутку після кожної операції. Біда в тому, що не всі ділки, кого цікавить іпотека для ІП, мають можливість користуватися такими схемами оподаткування.

Альтернативні схеми оподаткування: плюси і мінуси

Найпоширеніша причина переходу на інші системи полягає у нестачі грошових коштів, необхідних для покриття податкового тягаря в рамках загальної чи спрощеної схеми оподаткування. Аналогами є два варіанти – ЕНВД (єдиний податок на поставлений дохід) та патентна система. Той же Ощадбанк або ВТБ 24 не вітають ІП, що працюють в рамках ЕНВД або на патенті. Інші банки теж. З тієї причини, що тут часто незрозумілий реальний рівень доходу підприємця. ЕНВД відповідно до глави 26.3 Податкового кодексу РФ замінює собою цілий комплекс інших податків (на прибуток, ПДВ, єдиний соціальний податок, на власність фірми). Плюс податок на дохід ІП як фізичної особи також скасовується.

Обов’язковими залишаються тільки страхові внески. Не дивно, що багато початківці ІП змушені вести бізнес, користуючись ЕНВД. Тим більше, що право працювати у такій системі є у адептів практично всіх видів бізнесу (транспорт, ветеринарія, вантажоперевезення, громадське харчування, роздрібна торгівля тощо). Так в чому тут проблема? Поставлений дохід – це можливий, а не реальний дохід. Його розрахунок проводиться з урахуванням всіх чинників, які формують дохід підприємства. Ставка такого податку 15%. Підприємець просто платить єдину суму, яка заміняє собою цілий «букет» всіх інших податків. Все одно виходить вигідніше. Однак банкам стає важко визначати, наскільки висока прибуток, ступінь рентабельності, загальну перспективність бізнесу.

І житловий кредит такому ІП банки не поспішають видавати. До речі, може виявитися так, що сума сплачуваних податків покаже дохід, який банк вважатиме надто низьким. Хоча в Ощадбанку і ВТБ 24 ці планки намагаються тримати фіксованими. Патентна система оподаткування (ПНР) була введена нещодавно (2013 рік). Її процентна ставка ще нижча – 6%, а звільняє патент від 3 податків: ПДВ, ПДФО і на майно фізичних осіб. Правда, в кожному суб’єкті РФ є свої нюанси з приводу переліку видів бізнесу, допустимих для ПНР, але поширення даної системи триває. Проте сплата одних страхових внесків разом з невідвідуванням податкової служби індивідуальним підприємцем заважає банкам отримати повну інформацію про доходи останнього.

Житлове кредитування ІП у ВТБ 24

ВТБ 24 пропонує ІП, які бажають отримати квартиру, ряд іпотечних програм («Цільової», «Оборотний», «Інвестиційний»). Процентна ставка в секторі житлових кредитів для підприємців дещо вищий порівняно з іпотечним кредитуванням найманих працівників. У цьому банку вона становить 12,65-14% при первинному внеску 20-25%. Однак ставка може зрости з ряду причин (низький початковий внесок, великі терміни кредиту, огріхи в прозорості бізнесу). Іпотека в ВТБ 24 висуває такі основні вимоги до позичальників, провідним підприємництво:

  • стандартний набір з копіями особистих документів (паспорт, військовий квиток для чоловіків до 27 років, ІПН та інше);
  • виписка з ЕГРІП;
  • податкова декларація за останній звітний період (для загальної системи оподаткування), за останній рік (для спрощеної схеми) або за два роки (ЕНВД). При патентної схемою треба індивідуально домовлятися з банком;
  • необов’язково, але бажано мати хоч якийсь стаж у підприємницькій діяльності. ІП, які почали вести свій бізнес вчора, рекомендується трохи почекати;
  • на момент погашення іпотечного кредиту позичальник повинен бути не старше 65 років;
  • ІП може купувати такі ж об’єкти житлової нерухомості, що і наймані працівники;
  • якщо бізнес має на увазі ліцензії і дозволи – все буде потрібно;
  • зрозуміло, загальний і найголовніша вимога – прозорість бізнесу, що дозволяє швидко і точно оцінити рівень доходу, який приносить ділкові його підприємство.

Іпотека для підприємців від Ощадбанку

На ділі 100%-ної прозорості майже ніколи не буває. Якщо ІП звернутися в Ощадбанк, то набір необхідних документів буде приблизно тим же. Є деякі відмінності в умовах. У цілому алгоритм Екшн наступний:

  • при першої особистої зустрічі фахівець Ощадбанку вкаже точний перелік потрібних документів;
  • позичальник збирає всі документи і домовляється з представником Ощадбанку щодо їх передачі;
  • спеціаліст Ощадбанку при отриманні документів узгоджує з позичальником час, в яке він може відвідати підприємство (така перевірка вельми вірогідна і в інших банках);
  • коли фахівець проведе огляд підприємства і вивчить всю отриману документацію, тоді виноситься позитивне або негативне рішення.

Особливо треба підкреслити, що якщо у ВТБ 24 іпотека для ІП передбачена лише для тих клієнтів, чия річна виручка не вище 60 млн рублів, то в Ощадбанку ця цифра збільшена до 400 млн рублів. Інші умови такі:

  • мінімальний позику: 150 тис. рублів для сектора с/г і 500 тис. рублів для інших видів бізнесу. Верхнього обмеження немає, хіба що фінансові можливості клієнта;
  • мінімальний початковий внесок становить 20% для сектора с/х та 25% для інших видів бізнесу;
  • максимальний термін кредиту – 10 років;
  • в цьому секторі кредитування Ощадбанк працює тільки з рублевої валютою;
  • процентна ставка починається від 18% і вище;
  • передбачені і ануїтетні, і диференційовані платежі (за вибором позичальника), плюс можна скласти індивідуальний платіжний графік, якщо бізнес сезонний;
  • в якості застави – власність клієнта, необоротні активи, поручительство.

Ощадбанк підтримує програми придбання індивідуальним підприємцем не тільки житловий, а й економічної нерухомості («Бізнес-Іпотека»). Правда, тут є додаткова складність – в законодавстві РФ немає чіткої схеми покупки комерційної нерухомості з допомогою кредиту. Справа в тому, що оформлення заставної до оформлення договору купівлі-продажу у випадку з нежитловою нерухомістю незаконно. Тому той же Ощадбанк рекомендує діяти в два етапи:

  • Продавець може передати права на нежитлову нерухомість покупцеві через перереєстрацію в УФРС.
  • Потім нерухомість переходить у заставу банку, банк надає позичальнику кредит, позичальник через банківську комірку (в тому ж банку) розраховується з продавцем.
  • Коротко про інших банках

    Крім ВТБ 24 і Ощадбанку завжди можна звернутися в інші банки РФ. Але які? Не зважаючи на непопулярність ІП як позичальників по іпотеці, більшість державних і приватних банків підтримують відповідні програми кредитування. Наприклад, ось основні, середні умови в деяких інших банках:

    Найменування банку

    Процентна ставка, %

    Початковий внесок, %

    Термін кредиту, років

    «УралСиб»

    14,25

    20

    10

    «МДМ-банк»

    13,5

    20

    5

    Россельхозбанк

    13,75

    20

    10

    Наостанок можна дати ще одну корисну пораду. Для того щоб успішно взяти іпотечний позику, підприємцю також рекомендується мати розрахунковий рахунок своєї фірми саме в тому банку, де він зібрався взяти позику.

    Стаття в тему: Як правильно вибрати банк для відкриття розрахункового рахунки

    Дана інформаційна стаття обов’язково стане у нагоді людям, які займаються підприємницькою діяльністю і при цьому охочим придбати в кредит нове житло або розширити свій бізнес за рахунок нових економічних площ.