Як взяти іпотечний кредит під заставу наявної нерухомості

В силу того, що іпотека передбачає отримання великих сум на тривалий строк, кредитор в обов’язковому порядку вимагає оформлення заставного забезпечення. Об’єктом застави може стати як житло, що купується, так і наявна власність. Іпотека під заставу наявної нерухомості видається на привабливих умовах, серед яких низька ставка і тривалий період погашення.

Оформлення подібних програм має свої особливості і правила, дотримання яких необхідно протягом усього терміну дії договору.

Що являє собою така іпотека

Невипадково частка іпотечних позик складає близько 20% від усіх використаних кредитних продуктів. Багато успішні позичальники, виплативши борг за першу власність, звертаються за повторним кредитуванням, пропонуючи використовувати наявне житло в якості застави.

Іпотечний кредит під заставу наявної нерухомості також називають ломбардної іпотекою, так як у заставу залишають те майно, яким володіє клієнт у момент звернення.

Ряд характеристик відрізняють дані програми від звичних схем кредитування:

Відсутні обмеження при підборі нового об’єкта нерухомості, що дозволяє вибирати квартири і будинки в тому стані та районі, які справді потрібні позичальнику. Основні претензії банк буде пред’являти до пропонованої в якості застави власності.

Без оформлення страховки при підписанні договору з кредитором не обійтися. Іноді банку досить покриття страховою виплатою заставного майна, в інших випадках потрібне комплексне страхування: титульне, особисте, майнове. Це тягне за собою подорожчання підсумкової переплати по іпотечній угоді на кілька відсотків.

Ломбардна іпотека допускає в якості застави власність найближчих родичів, а при необхідності – змінити заставний об’єкт іншим, за умови дотримання вимог до кадастрової вартості пропонованого житла.

Основні обмеження стосуються заставного забезпечення – воно повинно вписуватися в параметри, встановлені фінансовою установою, а обмеження у праві розпорядження не дозволять в період погашення позики передавати в дар, обмінювати та продавати заставний об’єкт. Будь-які реєстраційні дії стають недоступними, а в паспорті об’єкта з’являється нова позначка про наявність обтяжень по іпотеці в силу закону.

Незважаючи на наявність суворого порядку оформлення і ретельної підготовки документів, подібний вид кредиту дозволить отримати потрібний об’єкт власності з правом подальшого розпорядження ним.

Переваги та недоліки даного виду іпотеки

Перш ніж взяти іпотеку під заставу наявного житла, оцінюють переваги і негативні моменти застосування даної схеми співпраці з банком. З позитивних характеристик слід відзначити:

Низьку ставку за кредитом.

Менш ретельний аналіз кредитної історії.

Доступні і прозорі умови оформлення з меншим пакетом документів.

Відсутність необхідності в первинному внеску.

Можливість тривалого погашення на протязі від 5 років і більше.

Вільний вибір житла, незалежно від думки банку, включаючи об’єкти, що будуються.

До негативних моментів ломбардної іпотеки відносять:

Обмеження права розпорядження власністю в заставі.

У процесі тривалого періоду погашення процентна переплата складе суму, в рази перевищує основний борг.

Протягом багатьох років громадянин несе фінансову відповідальність перед кредитором, спрямовуючи частину своїх доходів на користь фінансової установи.

У разі пропуску дати платежу за будь-якої причини кредитор стягне штраф та пеню за кожен день прострочення.

У разі настання обставин нездоланної сили позичальник піддається реальному ризику втратити об’єкт застави.

Виконуючи кредитні зобов’язання, позичальник змушений нести супутні додаткові витрати на страхування закладеної нерухомості.

Є і більш істотне обмеження при використанні ломбардної іпотеки – необхідно, щоб наявне житло було новим, високоліквідним, дорогим об’єктом, оснащеним всіма основними благами цивілізації. Далеко не кожна квартира може виступити в якості заставного забезпечення. Наприклад, якщо планується купівля житла за 3 млн рублів, необхідно, щоб наявна власність коштувала не менше 3,6 млн рублів.

Таким чином, придбати більш дороге житло можна тільки за рахунок компенсації нестачі суми зі своїх особистих заощаджень.

Яка нерухомість може використовуватися в якості застави

Банк дуже уважно і прискіпливо розглядає об’єкт, запропонований в якості забезпечення іпотеки під заставу житла. Оцінюватися будуть наступні параметри:

Висока ліквідність обмежує вибір об’єкта тими, які можна швидко і вигідно продати. У будівлі повинні бути підключені всі інженерні комунікації, що дозволяють віднести нерухомість до впорядкованого житла.

Відмінний стан будинків і приміщень – оцінюється ступінь зносу. Неприпустимо використання житла в аварійних будівлях, запланованих під знесення, з категорії ветхого житлового фонду.

Відносно нове житло, аналізується рік введення в експлуатацію будинку.

Обмеження за матеріалом, використовуваним в будівництві, і кількістю поверхів, крім дерев’яні будинки та малоповерхову забудову.

Наявність/відсутність неповнолітніх власників об’єкта, а також інших обтяжень (арешту або відчуження на користь третьої сторони).

Відповідність планування і фактичних характеристик інформації з технічної документації на об’єкт.

У сукупності ці вимоги до житла серйозно звузили можливість оформлення під заставу квартири в старих будинках, побудованих раніше 1970-1975 рр.

Після того як банк розгляне об’єкт на предмет відповідності висунутим вимогам, буде визначена сума, доступна до видачі в іпотеку. Як правило, максимальна величина кредитної лінії не перевищує 60% оціночної вартості запропонованого майна.

Популярні банки, які дають іпотеку під заставу

Пропозицій по кредитах під заставу нерухомості безліч. Кожна фінансова структура пропонує різні варіанти оформлення. В рамках програми може бути оформлена іпотека під заставу нерухомості без початкового внеску, дозволяючи обходитися без попередніх накопичень і особистого фінансового участі у процесі придбання нової власності.

До числа вигідних кредитних продуктів відносяться наступні пропозиції:

Цільового кредитування в РСХБ можна отримати позикові кошти в сумі 70% від оціночної ціни запропонованого в заставу житла за ставкою у 13,9%.

З нецільових програм інтерес викликає пропозиція Газпромбанку отримати суму в 30% від оцінки заставного об’єкта під 14,0% річних з погашенням протягом 30 років.

Завдяки ломбардної іпотеці позичальник отримує право спрямовувати кошти на придбання будь-якого житла, а в разі оформлення недорогої нерухомості – обійтися без першого внеску. З допомогою подібних програм позичальники успішно купують кімнати у гуртожитках, комуналці, з неузаконеним переплануванням, об’єктів незавершеного будівництва, в дачному товаристві. Головне – пам’ятати про необхідність дотримання умов договору з фінансовою організацією на всьому протязі терміну кредитування, поки весь борг не буде виплачений.

Ощадбанк

До числа затребуваних банківських продуктів відноситься іпотека в заставу наявної нерухомості Ощадбанку.

Умови програми:

В заставу оформлюють майно, яким володіємо сам позичальник, созаемщик, поручитель, інша особа.

Об’єкт покупки повинен бути житловим, з числа новобудов або вже зданого житлового фонду. Допускається нецільове використання кредиту.

Максимальний термін дії договору – 20 років.

Позика видається у вітчизняній валюті.

Кредитна лінія – 0,5–10 млн рублів, але не більше 60% від оціночної вартості.

Об’єктами застави можуть стати дачі, гаражі, земельна ділянка з житловим будинком, квартири.

Процентна ставка – не менше 11% в рік. Відсоток призначається фінансовою установою на свій розсуд, в залежності від строку дії договору та ціни заставного забезпечення.

ВТБ 24

Для ВТБ 24 іпотека з заставним на наявне житло реалізується в рамках нецільової програми без обов’язку погоджувати об’єкт купівлі або яких-небудь обмежень в напрямку засобів.

Нецільової позика оформляється на наступних умовах:

Максимальний ліміт коштів обмежений ½ оціночної вартості застави, але не більше 15 млн рублів.

Гроші видаються на 20 років під 13,6% річних.

Програма дозволяє отримати і використовувати позикові кошти в будь-якому напрямку, без необхідності отримання дозволу у кредитора. Протягом тривалого терміну можна користуватися грошима банку з мінімальним щомісячним платежем і низькою підсумкової переплатою.

Правила банку дозволяють брати особливо вигідні кредити працівникам бюджетної сфери (лікарям, освітянам, працівникам держструктур, пенсіонерам). Успішно застосовується практика кредитних канікул з відстрочкою оплати на 1-2 місяці.

Незважаючи на всю привабливість продуктів із заставою наявної власності, простий розрахунок програм класичної і ломбардну іпотеки показує, що підсумкова переплата в першому випадку буде менше. З цієї причини, якщо майбутній об’єкт придбання відповідає параметрам банку і в найближчому майбутньому не планується розпорядження правом, більш виправданим стане застосування класичної іпотеки.