Як взяти кредит на купівлю житла? Докладне керівництво

381

У сучасній Росії для 90% громадян щодо вирішення житлового питання існує лише дві альтернативи: знімати житлоплощу або брати іпотеку. І те, і інше є фінансовим тягарем, але іпотека відрізняється тим, що в кінці житлова площа переходить у повну власність позичальника. Але як взяти кредит на купівлю квартири? До речі, 95% житлових іпотечних кредитів-це ті, що беруться на придбання квартири в багатоквартирних будинках. Приватний будинок, навіть в кредит, можуть дозволити собі небагато жителів РФ. Кредит на купівлю житла важливо не помилитися з банком. Хоча для покупки квартири більшість банків пропонують аналогічні умови, завжди є шанс виявити кредитну організацію, яка видає пільговий кредит на купівлю житла категорії осіб, в яку потрапляє позичальник. Якщо вирішили взяти кредит на придбання житла, то з чого почати?

Класифікація житлової нерухомості

А почати треба з моніторингу ринку житлової нерухомості. Звичайно, існує багато класифікацій – тип будинків, рік побудови, навіть райони. Але є основна:

  • Первинне житло. Це квартири в новобудовах, які тільки що здалися або ось-ось будуть здані забудовником. Плюси: позичальник – перший господар, новий будинок, новий ремонт, більшість новобудов – висотки, а значить, є можливість поселитися на високих поверхах, відсутність проблем з правами власності минулих господарів (адже їх і не було) і, як наслідок, відсутність необхідності титульного страхування. Мінуси: фіксовані ціни за квадратний метр, неперевірене якість житла, певна однотипність сучасних новобудов-«мурашників», до того ж новобудови частенько здаються без забезпечення інфраструктурою – скупчення новеньких блискучих 30-поверхівок на голому кам’янистому пустирі міської околиці (дуже поширена картина в сучасній РФ).
  • Вторинне житло. Зрозуміло, що маються на увазі обжиті квартири, у яких вже були господарі. Плюси: якість квартири перевірено попередніми мешканцями, з господарями можна поторгуватися про ціну, чого не зробиш з фірмою-забудовником, сама пропозиція власності більш різноманітне, розвинена інфраструктура (поруч школи, торгові центри, аптеки, дитячі та спортивні майданчики, автостоянка). Мінуси: ризик виявлення неповноцінних прав власності у попередніх власників, багато об’єктів вторинної нерухомості не підпадають під іпотечні умови більшості банків (дуже старі, аварійні, комунальні).
  • Житло під ключ. В принципі, це різновид первинного житла. Пайовики заздалегідь віддають гроші фірмі-забудовнику, коли сам будинок може бути ще тільки в кресленнях. Плюси: самий головний і притягальний – така нерухомість набагато дешевше (іноді у 2 рази). Мінуси: самий головний і очевидний – забудовник збанкрутує або виявиться шахраєм, і тоді у пайовиків не буде ні грошей, ні даху над головою. Таких випадків у Росії було вже дуже багато. Звідси випливає і інший мінус – в банку, щоб позичка була видана, будуть потрібні додаткові гарантії від клієнта – поручителі, хороший заставу, великий початковий внесок, всі страховки стануть обов’язковими та інше.
  • Основний набір персональних документів

    Далі, щоб отримати кредит на покупку квартири, треба проаналізувати своє фінансове становище і заздалегідь зібрати мінімальний пакет документів. При покупці житла в кредит мають ключове значення наступні документи та умови:

    • дохід позичальника повинен бути такий, що позика за щомісячним внескам не повинен «з’їдати» більш 40% цього доходу. Зручно, коли позичальник не один (наявність позичальників), самий поширений випадок – це сімейна пара, адже тоді всі підрахунки ведуться від загального сімейного бюджету. 40% — це лише умовність, кредити на покупку житлової площі вдається взяти, навіть якщо щомісячний внесок буде забирати і 50% доходу. Головне, щоб у клієнта залишався прожитковий мінімум, в іншому випадку банк просто не має права давати кредит такого неплатоспроможного клієнту;
    • російський паспорт із зазначенням прописки (ПМП);
    • довідка про доходи за формою 2-ПДФО, взята в податковій службі. Дані будуть представлені за останні півроку, кредит безробітному на житло взяти практично неможливий без цього фінансового документа;
    • трудова книжка, де стоїть підпис роботодавця, підтверджує, що клієнт має постійне, офіційне працевлаштування останні 6 місяців. Наявність «білої» зарплати і мінімальний піврічний стаж роботи на останній вакансії – це обов’язкові іпотечні умови в будь-якому банку РФ. Нерідко, коли є вимога загального стажу роботи на одній або декількох роботах в один рік;
    • чоловікам у віці до 27 років необхідно надати військовий квиток або приписне свідоцтво;
    • якщо є нерухоме або рухоме майно у власності, тоді потрібно підготувати документи, які доводять право володіти і розпоряджатися цим майном. Для нерухомості – це договір купівлі-продажу, або дарча/заповіт, а з рухомого майна банки в якості заставного забезпечення розглядають тільки авто, і то не всі;
    • якщо є якийсь банківський рахунок, слід взяти виписку про його стан;
    • якщо знайшлися поручителі, то для них список документів, як правило, обмежений двома пунктами – паспорт та довідка 2-ПДФО;
    • якщо позичальник(і) збирається використовувати кошти материнського капіталу (зазвичай для оплати початкового внеску), то для отримання кредиту в банку на купівлю житла потрібно підготувати документи про права на маткапитал, довідку про його отримання, свідоцтво про народження дитини, підтвердження батьківських прав або опікунства;
    • умови багатьох банків роблять обов’язковим страховий поліс на життя і здоров’я позичальника, особливо, якщо позичальник літній;
    • до речі, про вік, основні вікові рамки: від 18 років до 65 років (на момент нівелювання боргу). Однак насправді ці рамки зсуваються – мало який банк погодиться зайняти велику суму 18-річному клієнтові, і навіть 20 років для іпотечного кредиту замало, а при наявності поручителів та заставного майна чимало установ підтримують кредитування клієнтів, яким на момент погашення «стукне» і 75 років.

    Основний набір документів на нерухомість

    З усіх документів слід зробити ксерокопії, оскільки їх зажадає до копії іпотечного договору позикодавець. Зрозуміло, в кожному окремому випадку можуть знадобитися й інші папери. Це лише основні. Окремий пакет документів потрібно зібрати тим позичальникам, хто веде свій бізнес. Бо тут дохід клієнта визначає не рівень з/п, а прибутковість і ліквідність його підприємства. Покладемо, проблема з кредитом на придбання житла успішно вирішується, і банк дав попередню згоду на кредит. Другий пакет документів буде стосуватися вже самого об’єкта іпотеки:

    • висновок експертів оціночної фірми, в якому не тільки підтверджується гарний стан будинку та квартири, але манифестируется ринкова, ліквідаційна, інвестиційна та інші види вартості цього житла (головна – це ринкова). Рекомендується за свій рахунок наймати незалежну фірму, оскільки специ від банку навмисно будуть занижувати вартість квартири, щоб зменшити розмір потенційної іпотеки і тим самим знизити банківські ризики;
    • кадастровий і технічний паспорта об’єкта (видаються Бюро технічної інвентаризації – БТІ);
    • виписка з Держреєстру (потрібно, щоб банк впевнився у відсутності будь-яких обтяжень на об’єкт);
    • якщо мова йде про вторинної нерухомості, обов’язково знадобляться документи, що підтверджують право власності продавця;
    • завжди буде обов’язковим страхування нерухомості від фізичної шкоди (за рахунок позичальника, зрозуміло);
    • в інших банках можуть вимагати оформлення і титульного страхування, оскільки захист прав власності позичальника безпосередньо стосується його платоспроможності та збереження застави.

    Зразок типової іпотеки

    Перелічені документи і вимоги – це те, чого слід очікувати при зверненні в будь-який державний чи приватний банк за іпотекою. Все врахувати неможливо, тому треба бути готовим, що кредитор висуне і якісь додаткові умови. Задаючись питанням, де взяти прийнятний кредит на купівлю житла, треба розуміти, що вигідні позики реально знайти майже в будь-якому банку. Інша справа, чи зможе клієнт виконати всі вимоги, щоб отримати хороший кредит. Наприклад, за програмою військової іпотеки. Або іпотека з крихітної для Росії процентною ставкою в 9%, але з гігантським початковим внеском в 60-70% від усієї суми іпотеки. Для зовсім необізнаних можна навести якийсь усереднений список умов, на яких банки РФ видають кредити на житло:

    • річний відсоток – 15%, але за різних обставин і різних банках ця цифра коливається від 8,5% до 30%;
    • початковий внесок – 30%, але також варіюється від 15% (або відсутність такого внеску на увазі дорогого застави) до 75%. Оскільки внести одноразово цю першу велику виплату не всім по кишені, інші використовують маткапитал, інші – накопичення за програмою військової іпотеки, треті беруть споживчий кредит, четверті продають авто/гараж/льох;
    • куплений в кредит будинок/квартира в стандартній практиці купується таким способом на 20 років. Максимальний термін більшості іпотек не перевищує 35 років. Проте є винятки – короткострокові іпотеки (5-10 років) і сверхдолгосрочные (до 50 років);
    • ануїтетний тип щомісячних платежів превалює над диференційованими типом. Ануїтетні платежі не змінюються протягом всього періоду виплат, тобто річні відсотки нараховуються завжди від початкової суми, наприклад від 1 млн рублів, навіть якщо від всього кредиту залишилося 150 тисяч. Диференційовані платежі зменшуються з часом, оскільки кожен рік відсотки рахуються від суми, що залишилася. Розмір тієї частини внеску, що йде в погашення тіла кредиту, не змінюється в будь-якому випадку;
    • розмір іпотечного кредиту. Відразу варто сказати, що в Москві і МО він набагато вище, ніж в інших регіонах РФ з-за крайньої дорожнечі столичної нерухомості. На 2016 рік в регіонах РФ звичайна сума іпотечного кредиту – це десь 2 млн рублів. Мінімальний розмір іпотеки знаходиться в районі 500 тис. рублів, а максимум – до 20 млн рублів;
    • штрафні санкції за прострочення платежів з неповажних причин. Тут усі банки діють приблизно однаково – спочатку нараховуються штрафні відсотки (за кожен день прострочення), потім йде розшук боржника, ведуться переговори про погашення заборгованості, а якщо вони нічого не дають, слід конфіскація заставного майна та/або стягнення боргу через суд і приставів;
    • кожен банк підтримує свої програми вирішення проблем прострочень з поважних причин: рефінансування, реструктуризація, кредитні канікули, прощення частини боргу та інше.

    Дана стаття розбирає подробиці, пов’язані з питаннями, як взяти кредит на покупку житла, обов’язкові умови цього фінансового акту і т. п. Треба пам’ятати, що краще витратити більше часу і отримати прийнятний позику, ніж невигідний кредит.