Оформивши іпотеку, багато позичальників виявилися перед цікавим фактом. Виявилося, що їх банк-кредитор, і зокрема Ощадбанк, вирішив знизити ставки по іпотеці. Для них це стало досить-таки неприємним «сюрпризом», адже, на їхню думку, була упущена вигода.
Іпотечна процентна ставка в Ощадбанку сьогодні
Така інформація з’явилася влітку 2015 року, коли стало відомо, що тепер розмір фіксованої ставки в Ощадбанку становить 13,45%, по іпотеці з державною підтримкою – 11,4%, а для молодої сім’ї процентна ставка складе від 12,5 відсотків.
В свій час в пакет передвиборних обіцянок Путіна був включений пункт про зниження ставки кредитування іпотеки до шести з половиною відсотків річних в 2015 році, але хоча це зобов’язання урядом Росії так і не було реалізовано, банки все ж вирішили у своєму масштабі реалізувати цю позицію. Як було показано вище, тепер і Сбербанк став знижувати ставки по іпотеці нарівні з іншими російськими кредиторами.
Актуальні способи зниження процентної ставки
В момент оформлення кредитного договору іпотеки цілком реально задіяти безліч варіантів зниження відсоткової ставки за іпотечним кредитом, а ось при вже укладеному кредитному договорі таких варіантів в розпорядженні позичальника буде тільки три.
Зменшити відсоток по кредиту можна, домовившись з кредитором про зміну параметрів кредитного договору, оформивши отримання кредитної позики в іншому банку для погашення залишкових зобов’язань за договором іпотеки в Ощадбанку, або при наявності факту незаконного стягування банком зборів по сплаті кредиту іпотеки вирішити питання про те, щоб банк знизив ставку на суму цих зборів у судовому порядку. Неправомірне завищення процентної ставки по іпотеці також є підставою для вирішення цього питання в суді.
Рефінансування
Цей варіант економії краще всього піЕкшн де для початкової стадії використання кредиту іпотеки при ануїтетному способі внесення платежів, коли вони вносяться помісячно, а розмір платежу не зазнає змін протягом всього кредитного терміну. При диференційованому характері внесення платежів по іпотеці зменшення відсотка актуально протягом всього кредитного періоду. Виграш для позичальника тут можливий при істотному розходженні в розмірі ставок.
Іншими факторами, що впливають на доцільність рефінансування, є відсутність у кредитному договорі Ощадбанку з клієнтом обмежень у вигляді тимчасового мораторію на дострокове погашення діючого кредиту і момент, коли різниця між ставкою існуючого і знову укладеного кредитного договору становить не більше одного-двох процентних пунктів. Переплата повинна бути зменшена на суму, більшу, ніж розмір додаткових витрат на зміну чинного договору з Ощадбанком.
Якщо ж ці умови не можуть бути виконані, то при номінальному зниження ставки рівень переплати і загальних витрат залишиться незмінним, і таке рефінансування втрачає сенс.
Реструктуризація
Реструктуризація кредитного договору веде до зменшення розцінок на використання коштів по кредиту, наприклад при скороченні періоду повернення іпотеки процентна ставка по ній може змінитися на предмет зниження. Те ж саме відбувається при частковому достроковому погашенні. Перегляд договору можливий не тільки у бік зміни строків і сум, але в частині виконання зобов’язань по ньому. Реструктурування договору не тільки означає збільшення терміну кредитування, але і дозволяє істотно знизити його. Позитивним моментом тут виступає можливість істотного зміни процентної ставки за договором іпотечного кредитування. Щоб знизити таку ставку необхідно подати в банк заяву про зміну параметрів кредитного договору.
Для перегляду банком параметрів кредитного договору іпотеки позичальнику необхідно подати заяву з доданням до неї документів, які доводять збільшення рівня доходу позичальника, наприклад наказ про підвищення його на посаді, довідку 2-НДФЛ або інші обґрунтування нових гарантій з його боку.
Часткове дострокове погашення передбачає аналогічний принцип. Зайву суму можна використовувати так, щоб зменшити щомісячний платіж або скоротити його термін. При другому варіанті сума погашення основного боргу повинна перевищувати нараховані відсотки, тому такий спосіб найбільш вигідний. Система довгострокового погашення стає зрозумілою при вивченні графіка платежів, якщо порівняти суму основного боргу із сумою відсотків. При скороченні терміну це значення підвищується на користь погашення боргу по кредиту, а при зменшенні суми платежу її зміна є незначною.
Така процедура є, по суті, перекредитуванням іпотечної позики, практично будучи його новим оформленням. Щоб знизити боргове навантаження по іпотеці, клієнт змушений буде знову зібрати весь пакет необхідних документів і пройти етап перегляду заявки.
Для банку політика надання кредитів іпотеки зЕкшн снюється з позицій мінімізації ризиків. Якщо характер договору іпотечного кредитування і кредитна політика банку передбачають можливість корекції умов позики, то ними слід користуватися позичальникові, який після консультацій з фахівцем Ощадбанку повинен подати необхідну заяву. Такого роду консультаційна підтримка професіоналів буде дуже корисна при розрахунках та виборі рішень по зниженню ставки по іпотеці і допоможе підготувати грунт для користування кредитними позикою на нових, більш комфортних умовах.
Обмеження в термінах користування іпотечним кредитом у цьому випадку виключаються, змінити іпотеку можна завжди, якщо за останні півроку-рік не спостерігалося відступів від договору з боку позичальника і прострочених платежів з його боку.
Судовий розгляд
Це ще один спосіб економії на виплаті іпотечного кредиту. Звернення до суду є доцільним при порушенні банком умов кредитного договору, обмеження прав клієнта, прописаних у відповідних нормативних актах, підвищення банком процентної ставки в односторонньому порядку або призначенні їм додаткових комісійних зборів. При цьому слід відразу приготуватися до оплати послуг досвідченого адвоката, так як представники банку напевно мають у своєму запасі законні обґрунтування своїх Екшн .
Аргументи для обгрунтування своєї позиції в суді позичальнику слід шукати в договорі іпотеки, ретельно вивчивши його, і приготуватися до тривалого розгляду. При цьому жодним чином не можна зупиняти виплати з погашення кредиту на період судового розгляду, інакше позичальник сам стане порушником умов договору, дозволивши тим самим суду прийняти рішення про відмову.
Якщо структура договору іпотечного кредитування змінена за рішенням суду, то позичальник повинен після з’ясування правомірності всіх пунктів договору кредитору подати письмовий запит про зниження останнім процентної ставки за причини порушень чинних законодавчих актів з його боку. Отримавши відмову, позичальник звертається до суду з позовом про стягнення незаконно стягнутих відсотків за кредитом.
Соціальні програми
Якщо позичальник належить до однієї з категорій, для яких передбачені соціальні державні програми поліпшення житлових умов російських громадян, то для нього дуже корисним виявиться участь в одній з таких програм.
Прикладом може служити використання материнського капіталу. Ця форма соціальної підтримки задіюється у разі появи у позичальників дітей в період виплат по іпотеці. Після отримання ними сертифіката вони цілком можуть задіяти його для часткової оплати основного боргу за кредитом, знижуючи таким чином терміни виплати або розмір платежу, що вноситься щомісяця.
Для молодих сімей в рамках програм держпідтримки передбачено отримання субсиЕкшн або часткової компенсації відсотків за договором. Згідно із законом 2015 року, що передбачає зниження іпотечного відсотка, житлові об’єкти первинного ринку повинні даватися не вище, ніж під 12% річних. Для Ощадбанку розмір іпотеки за державної підтримки передбачає розмір ставки у 11,4% на первинне житло, введеної з 1 липня 2015 року.
Необхідні документи
Для внутрішньої реструктуризації договору іпотечного кредитування з Ощадбанком позичальнику необхідно знати кредитну політику банку і подробиці чинного договору. Подавши заяву щодо зміни умов договору іпотеки, він на виконання вимог банку, що кредитує повинен гарантувати повернення коштів банку. Потім він отримує на руки документ, в якому прописані нові умови договору та наведено графік погашення кредиту.
Також дивіться: Зразок заяви на перерахунок відсотків
Мінімальний набір документів для зниження відсоткової ставки іпотечного кредитування Ощадбанком включає в себе виписку з ЕГРП, довідку про суму залишку заборгованості, документи на підтвердження доходів, заяву про рефінансування і сам договір про іпотечне кредитування.
Коли знизяться ставки по іпотеці?
Це питання хвилює дуже багатьох російських громадян, особливо тих, хто зважився на придбання власного житла за допомогою іпотечного кредиту. Чекати чи ні зниження процентних ставок, однозначно сказати неможливо. Деяка надія на виконання передвиборних обіцянок президента Росії в народі все ще жевріє, але аналіз ситуації із зростанням ставки рефінансування, фактори зовнішньоекономічної обстановки, проблеми фінансової сфери в банківському секторі можуть швидко звести весь цей оптимізм на немає.
