Якщо нічим платити за іпотеку як бути?

246

Влаштували скорочення штатів на роботі? Тяжко захворіли (або серйозно захворів хтось із близьких)? Стався неприємний форс-мажор (пожежа, наприклад)? Або ураганна інфляція системної кризи «зжерла» половину заробітної плати? Для банківського позичальника навіть один з перерахованих пунктів з високим ступенем ймовірності буде означати, що взятий іпотечний кредит накриється мідним тазом. Але що робити, якщо нема чим платити по іпотеці? Насамперед, треба розуміти, що причина відмови у виплатах повинна бути поважною.

Причини, що спонукають клієнтів переглядати умови іпотеки

Вони тільки що були перераховані вище:

  • звільнення і, отже, втрата основного щомісячного доходу. Але втрата роботи вважається поважною причиною, тільки якщо обставини Екшн сно були об’єктивними – скорочення бюджету підприємства, закриття підприємства, які за станом здоров’я працівника. Звільнення за власним бажанням або за порушення трудової дисципліни не вважається поважною причиною;
  • проблеми зі здоров’ям у позичальника або найбільш близьких йому людей (чоловік/дружина, мати/батько, діти, рідні брати, сестри, бабуся та дідусь, які вимагають серйозних фінансових витрат;
  • в обов’язковому порядку – народження дитини. Період зміни кредитного погашення тут може доходити до 3 років;
  • аварійна ситуація, коли відбувається несподіваний серйозної матеріальної шкоди (пожежа, затоплення, домова крадіжка, викрадення авто або його знищення в аварії);
  • різкі негативні зміни у загальній економічній ситуації, що, до речі, і спостерігається з 2014 року. Біда в тому, що банки рідко коли розглядають даний фактор як причину послаблення для клієнта, заявляючи: «А кому зараз легко? Треба могти!». Як правило, банк погоджується на розгляд, лише якщо має місце валютна іпотека і курс цієї валюти різко змінився – наприклад, клієнт взяв іпотеку в доларах США і платить за неї доларами США, але в 2015 році долар по відношенню до рубля став дорожче майже на 100% від цифри попереднього курсу (десь з 34 рублів до 67 рублів за долар).

Які документи можуть знадобитися?

Коли клієнт розуміє: «Не можу платити іпотеку, ну ніяк», насамперед треба потурбуватися отриманням відповідних паперів, які офіційно підтвердять причину прострочення по іпотеці. Залежно від причини сюди можна віднести:

  • запис про звільнення в трудовій книжці, підписана роботодавцем, з зазначенням обставин припинення роботи;
  • довідка 2-ПДФО з податкової служби, яка покаже падіння рівня доходу клієнта. Але надавати її є сенс, коли фінансові труднощі тривають вже кілька місяців;
  • лікарські записи в лікарняній карті позичальника (або його родича), інші виписки від лікарів. Бажано, щоб чітко були прописані всі ліки і терапії, яких потребує пацієнт. Тоді банк зможе переконатися в дорожнечі лікування;
  • свідоцтво про народження дитини або встановлення опіки над малолітньою дитиною. Також банк може зажадати довідку про розмір материнського капіталу;
  • документальне підтвердження стався форс-мажору і висновок експертів про розмір збитків. Наприклад, при затопленні квартири розмір збитку визначає технік з Жеку.

Варіанти перегляду умов іпотеки і вирішення проблеми виплат

Якщо нічим платити іпотеку, то завжди необхідно якомога швидше інформувати про це банк. Ховатися і самовільно скорочувати виплати – означає порушувати кредитний договір в односторонньому порядку. Що дасть банку право подати заяву до суду. Коли немає грошей виплачувати іпотечний кредит в колишньому режимі, існують наступні варіанти хоча б часткового вирішення проблеми.

Реструктуризація. Суть в тому, що переглядаються умови іпотечного кредиту.

  • Варіант перший – зниження процентної ставки, що зменшить і розмір щомісячних внесків. Але для відчутного зменшення треба скосити 4-5%, плюс тут ще грає роль і величина самого кредиту (один відсоток від 1 млн і один відсоток від 3 млн рублів). Допомогти може Агентство іпотечного житлового кредитування (АІЖК), яке сьогодні перейменували в Єдиний інститут розвитку в житловій сфері (ЕИРЖС). Участь у цій державній програмі обговорюється заздалегідь при оформленні іпотеки і закріплюється в договорі. Активація програми допомоги ЕИРЖС відбувається, коли дохід клієнта офіційно падає мінімум на 30%, а максимальний розмір допомоги в грошовому еквіваленті становить 600 тис. рублів. Але зате, якщо клієнт полягає в даній програмі, банк йому не має права відмовити в реструктуризації іпотеки.
  • Варіант другий – збільшення іпотечного періоду. Зрозуміло, що при збереженні всіх інших умов щомісяця доведеться сплачувати менше. Наприклад, десятирічну іпотеку можна розтягнути на 15 років. Але існує обмеження в 35-річний термін – довше не можна розтягувати. А якщо термін кредиту був спочатку вище (40 років і більше), то другий варіант відразу відпадає.
  • Варіант третій – зміна типів платежів, тобто перехід з ануїтетних (фіксованих) на диференційовані платежі. У чому вигода? Іпотека в 1 млн рублів під 15% річних. При ануїтетних внески, навіть якщо залишається виплатити 100 тис. рублів до повної ануляції, місячні відсотки все одно будуть 12 500 рублів, оскільки підрахунок буде вестися від початкової суми в 1 млн рублів. А ось при диференційованих платежах річні відсотки на початку кожного нового року вважаються від суми, що залишилася. Якщо в січні від усієї іпотеки залишилося лише 100 тис. рублів, то і річних відсотків буде всього 15 000 рублів (15%), а на місяць – взагалі 1 250 рублів.
  • Варіант четвертий – кредитні канікули. До кризи багато банків за домовленістю дозволяли своїм клієнтам у важких ситуаціях пропускати платежі місяць або навіть два. Тобто короткий час клієнт взагалі нічого не платив, і штрафні відсотки не нараховувалися. Тепер таких поблажок немає. Але деякі банки все ще підтримують послуги, коли короткий час (до півроку) можна платити лише відсотки, або тіло кредиту. Однак у першому випадку буде виходити значна переплата за відсотками, оскільки сам кредит фактично не гаситься. А в другому частенько виникає плутанина з підрахунком відсотків за позапланового зміни тіла кредиту.
  • Варіант п’ятий – списання частини іпотеки. Банк просто «прощає» будь-яку частину кредиту, ніби клієнт спочатку взяв іпотеку меншого розміру. Але на такі поступки в іпотеці бенефіціари йдуть вкрай рідко.
  • Рефінансування. Тут клієнт бере інший кредит на більш вигідних умовах, тобто такий, який він в змозі виплатити. Після чого отримані кошти йдуть на часткове або повне нівелювання іпотечної позики. Одні банки включають у сферу іпотечного кредитування послуги рефінансування. Тоді це прописується в договорі. Інші – ні. І позичальникові доводиться йти в іншу фінансову організацію. Але перекредитування – ризикована операція для банку, адже мова йде про видачу грошей клієнтові, якому вже нічим платити кредит, позичальник уже продемонстрував деяку фінансову неспроможність. Отже, далеко не скрізь позичальнику дадуть «зелене світло». Якщо не вдалося участь у спеціальній програмі перекредитування, то рефінансування можливо тільки в рамках незалежного споживчого кредиту. Але необхідно ретельно вивчати умови цієї позики, щоб не змінити «шило на мило» і не стати подвійним боржником. Краще всього брати споживчий кредит, який повністю покриє залишок іпотеки.

    Страховка. Деякі види страхування кредитні установи роблять обов’язковою умовою отримання іпотеки – страхування нерухомості від фізичного збитку, страхування життя і здоров’я позичальника. Однак клієнт сам може оформити деякі додаткові страховки. Наприклад, отримання страхової компенсації при втраті постійного заробітку (страхування від безробіття). Про здоров’я вже говорилося. Особливо велику компенсацію можна отримати, якщо втрата працездатності носить постійний характер. Для реалізації страхового договору також доведеться зібрати пакет доказових документів і звернутися з ними у свою страхову контору. Великої страховкою реально погасити більшу частину іпотеки.

    Продаж заставного майна. Цей варіант підходить дуже-дуже далеко не всім. Адже більшість іпотечників якраз і беруть житловий кредит, щоб купити єдине житло. Щоправда, банк може в судовому порядку вилучити у боржника заставну квартиру/будинок, але це окрема розмова юридичній площині. Зараз мова піде про тих клієнтів, які для забезпечення іпотеки запропонували в заставу якусь нерухомість, вже перебувала в їх власності. Як варіант, таку нерухомість можна продати, а на виручені гроші розрахуватися за іпотеку. Але оскільки заставне майно на період погашення кредиту вважається власністю банку, клієнту для продажу знадобиться його дозвіл.

    І банк, скоріш за все, його дасть. Справа в тому, що організація, ніж вилучати остаточно власність, віддасть перевагу, щоб позичальник її продав, а отриманими грошима розрахувався. Причин тому кілька: самостійна продаж для банку є зайвою витратою коштів і часу, клієнт зможе продати дорожче, зараховувати активи фінансової установи не фінанси (нерухомість, транспорт) у принципі незручно і невигідно. Позичальник здатний продати заставне майно і без офіційного дозволу банку, але в цьому випадку отримання грошей має випередити державну реєстрацію нерухомості. Щоб встигнути погасити іпотеку, і тоді з проданої нерухомості зніметься обтяження. Якщо ж клієнт не встигне погасити іпотеку до держ. реєстрації, то в держ. реєстрі виявиться факт обтяження. І угода анулюється. Та й сам банк завжди залишається має право скасувати таку продаж.

    Коли нічим платити іпотеку, ще одним виходом із положення може стати здача іпотечного житла в оренду. Однак даний варіант придатний тільки тим позичальникам, у кого з’явилася можливість проживати в іншому місці. Теж «геморой», зате деньга! Додатковий плюс полягає в тому, що якщо житлову площу здавати в оренду протягом одного року чи менше, то арендаторскую діяльність ніяк не треба реєструвати. Правда, формальне порушення закону, все одно є – несплата податку на доходи фізичних осіб (ПДФО), але такими дрібницями просто ніхто не займається. А банк, якщо виявить, що клієнт почав здавати в оренду заставну нерухомість, ймовірно, проігнорує цей факт. Для позикодавця головне, щоб справно гасилася іпотека. Оренда заставної нерухомості є для банку найкращим варіантом вирішення проблеми повернення іпотеки. Оскільки тут заклад фактично не терпить ніяких витрат і не відчуває жодних ризиків. Чого не скажеш про реструктуризацію та рефінансування кредиту. Для позичальника це теж непоганий варіант, адже вийде і погасити іпотеку, і житло зберегти. Основною проблемою такої оренди є проживання. Якщо іпотечна житлова площа – єдине житло боржника та іншого просто немає, тоді варіант відпадає. Якщо тільки позичальник не готовий на час перетворити особисту квартиру в комунальну квартиру, зЕкшн снюючи оренду по кімнатах. Але в даний час це важко реалізовується, слабо затребуване, так і дохід від кімнати буде куди менше, ніж від квартири. Плюс квартира повинна бути велика, з роздільними кімнатами.

    Наслідки односторонніх порушень договору з банком

    Потрібно попередити, що просто ігнорувати борг по іпотеці, враховуючи, що мова йде про такий великий кредит, як іпотека, вкрай не рекомендується. У цьому випадку фінансова організація має повне право подати в суд і судова інстанція стане на бік кредитора – це гарантовано. Тоді позичальника чекає спілкування з приставами, які:

    • вилучать будь-яке цінне майно – машину, ювелірні вироби, цифрову та побутову техніку. І хоча офіційно рухомого майна можна конфіскувати тільки авто, т. к. на нього є посвідчення власності, російський позичальник напевно втратить не тільки його;
    • опишуть всі банківські рахунки, якщо такі є;
    • заарештують всі пластикові картки боржника;
    • якщо боржник має офіційний дохід, то його уріжуть до прожиткового мінімуму в рахунок погашення іпотеки;
    • або, як альтернатива всього перерахованого, можуть запропонувати продати іпотечне житло для розрахунку по іпотеці – але багатьом позичальникам тоді стане ніде жити.

    І адже доведеться сплатити вже не тільки саму іпотеку, але і штрафні відсотки, які нараховуються, якщо позичальник в односторонньому порядку, без пояснень порушує умови кредитного договору. У представленій статті розглянуто основні моменти щодо питання перегляду іпотеки. І даються відповіді на найбільш часто задаються.