Le marché immobilier américain a connu une correction en 2025, avec une baisse de la valeur des propriétés dans deux douzaines de grandes zones métropolitaines. Toutefois, les prévisions suggèrent une tendance à la stabilisation pour 2026, à mesure que l’accessibilité s’améliorera et que l’activité des acheteurs reprendra. Ce changement marque un tournant après une période de croissance rapide suivie d’inévitables ajustements de prix.
Tendances régionales : déclin dans le sud, gain dans le Midwest
En octobre 2025, 24 des 50 plus grandes villes américaines ont connu une baisse d’une année sur l’autre de la valeur des maisons. Austin, au Texas, et Tampa, en Floride, ont connu les baisses les plus fortes, à 6,1 % chacune, suivies de Miami (4,8 %), d’Orlando (4,6 %) et de Dallas (4 %). Ces marchés, qui ont connu une croissance explosive pendant la pandémie en raison de la migration vers le travail à distance, subissent désormais une correction.
À l’inverse, 26 grandes métropoles ont vu leurs prix augmenter, Cleveland, Ohio, en tête avec 4,5 %. Parmi les autres gagnants figurent Hartford, Connecticut (4,4 %), Milwaukee (4 %) et Chicago (3,7 %). Le Midwest et le Nord-Est ont bénéficié d’un prix plus abordable, attirant des acheteurs exclus des marchés côtiers plus chers.
Cette fracture géographique met en évidence une tendance plus large : les régions qui n’ont pas bénéficié du boom de la pandémie enregistrent désormais des gains, tandis que les marchés en surchauffe se refroidissent.
Stabilité nationale avec variations locales
La valeur médiane des maisons aux États-Unis a atteint 357 275 $ en janvier 2026, soit une augmentation marginale de 0,1 % sur un an. Ce chiffre national masque des variations locales importantes. Alors que certains marchés ont enregistré des gains mensuels, 38 des 50 plus grandes métropoles ont connu des baisses en octobre 2025, Austin (-1 %), Pittsburgh (-0,9 %) et Dallas (-0,7 %) étant en tête des pertes.
Zillow prévoit une augmentation nationale globale de 1,2 % de la valeur des maisons pour 2026, tirée par l’amélioration de l’abordabilité et l’intérêt constant des acheteurs. Cette croissance modeste suggère une trajectoire de marché plus durable.
Facteurs à l’origine de la reprise
Plusieurs facteurs clés contribuent à la stabilisation attendue en 2026 :
- Abordabilité améliorée : Les taux hypothécaires ont été ramenés à 6,25 % en octobre 2025, le plus bas depuis plus d’un an. Cela a réduit les mensualités hypothécaires de 1,8 % par rapport à 2024, rendant l’accession à la propriété plus accessible.
- Inventaire accru : L’inventaire total de logements a augmenté de 12,8 % par rapport à l’année précédente, comblant ainsi l’écart avec les niveaux d’avant la pandémie. Cette offre accrue offre aux acheteurs plus d’options et de pouvoir de négociation.
- Activité renouvelée des acheteurs : Les nouvelles inscriptions et les ventes en attente ont bondi de 5 % d’une année sur l’autre en octobre 2025, défiant les ralentissements saisonniers typiques.
- Conditions du marché changeantes : Le nombre de marchés favorisés par les acheteurs est passé de neuf à 19 en seulement un an. Des villes comme Cincinnati, Milwaukee et Birmingham offrent désormais des avantages significatifs aux acheteurs.
Augmentation du pouvoir d’achat
Le marché se déplace progressivement vers les acheteurs, notamment dans le Sud. Miami, Indianapolis, Milwaukee, Pittsburgh et la Nouvelle-Orléans comptent parmi les marchés d’acheteurs les plus importants. Pendant ce temps, Hartford, San Francisco, New York, San Jose et Providence restent favorables aux vendeurs.
La correction des marchés surchauffés et la reprise dans les régions sous-évaluées annoncent un paysage immobilier plus équilibré pour 2026. L’amélioration de l’accessibilité et l’augmentation des stocks soutiendront probablement une stabilisation continue et une croissance modeste.
