Pasar perumahan AS mengalami koreksi pada tahun 2025, dengan penurunan nilai properti di dua lusin wilayah metropolitan utama. Namun, perkiraan menunjukkan tren stabil pada tahun 2026, seiring dengan membaiknya keterjangkauan dan aktivitas pembeli meningkat. Pergeseran ini menandai titik balik setelah periode pertumbuhan pesat yang diikuti dengan penyesuaian harga yang tidak bisa dihindari.
Tren Regional: Penurunan di Selatan, Keuntungan di Barat Tengah
Pada Oktober 2025, 24 dari 50 kota terbesar di AS mengalami penurunan nilai rumah dari tahun ke tahun. Austin, Texas, dan Tampa, Florida, mengalami penurunan paling tajam masing-masing sebesar 6,1%, diikuti oleh Miami (4,8%), Orlando (4,6%), dan Dallas (4%). Pasar-pasar ini, yang mengalami pertumbuhan pesat selama pandemi akibat migrasi kerja jarak jauh, kini sedang mengalami koreksi.
Sebaliknya, 26 kota metropolitan utama mengalami kenaikan harga, dengan Cleveland, Ohio, memimpin dengan kenaikan harga sebesar 4,5%. Peraih keuntungan lainnya termasuk Hartford, Connecticut (4,4%), Milwaukee (4%), dan Chicago (3,7%). Wilayah Barat Tengah dan Timur Laut mendapat manfaat dari peningkatan keterjangkauan, sehingga menarik pembeli yang harganya jauh dari pasar pesisir yang lebih mahal.
Kesenjangan geografis ini menyoroti tren yang lebih luas: wilayah-wilayah yang ketinggalan dalam era pandemi kini mengalami peningkatan, sementara pasar yang terlalu panas mulai mereda.
Stabilitas Nasional dengan Variasi Lokal
Nilai median rumah di AS mencapai $357,275 pada Januari 2026, menunjukkan peningkatan kecil sebesar 0,1% dari tahun ke tahun. Angka nasional ini menutupi variasi lokal yang signifikan. Meskipun beberapa pasar mengalami kenaikan bulanan, 38 dari 50 kota metro terbesar mengalami penurunan pada bulan Oktober 2025, dengan Austin (-1%), Pittsburgh (-0.9%), dan Dallas (-0.7%) memimpin kerugian.
Zillow memproyeksikan kenaikan nilai rumah secara nasional sebesar 1,2% pada tahun 2026, didorong oleh peningkatan keterjangkauan dan minat pembeli yang stabil. Pertumbuhan kecil ini menunjukkan arah pasar yang lebih berkelanjutan.
Faktor yang Mendorong Pemulihan
Beberapa faktor utama berkontribusi terhadap stabilisasi yang diharapkan pada tahun 2026:
- Peningkatan Keterjangkauan: Suku bunga hipotek turun menjadi 6,25% pada Oktober 2025, yang terendah dalam setahun terakhir. Hal ini mengurangi pembayaran hipotek bulanan sebesar 1,8% dibandingkan tahun 2024, membuat kepemilikan rumah lebih mudah diakses.
- Peningkatan Persediaan: Total persediaan perumahan naik 12,8% dari tahun sebelumnya, menutup kesenjangan dengan tingkat sebelum pandemi. Peningkatan pasokan ini memberi pembeli lebih banyak pilihan dan kekuatan negosiasi.
- Aktivitas Pembeli yang Diperbarui: Listing baru dan penjualan tertunda melonjak 5% dari tahun ke tahun pada bulan Oktober 2025, menentang perlambatan musiman pada umumnya.
- Pergeseran Kondisi Pasar: Jumlah pasar yang disukai pembeli meningkat dari sembilan menjadi 19 hanya dalam satu tahun. Kota-kota seperti Cincinnati, Milwaukee, dan Birmingham kini menawarkan keuntungan signifikan bagi pembeli.
Kekuatan Pembeli Meningkat
Pasar secara bertahap beralih ke pembeli, khususnya di wilayah Selatan. Miami, Indianapolis, Milwaukee, Pittsburgh, dan New Orleans adalah beberapa pasar pembeli terkuat. Sementara itu, Hartford, San Francisco, New York, San Jose, dan Providence tetap ramah terhadap penjual.
Koreksi di pasar yang terlalu panas dan pemulihan di wilayah yang undervalued menandakan lanskap perumahan yang lebih seimbang pada tahun 2026. Peningkatan keterjangkauan dan peningkatan persediaan kemungkinan akan mendukung stabilisasi yang berkelanjutan dan pertumbuhan yang moderat.
