Il mercato immobiliare statunitense ha subito una correzione nel 2025, con un calo dei valori immobiliari in due dozzine di principali aree metropolitane. Tuttavia, le previsioni suggeriscono una tendenza alla stabilizzazione per il 2026, con un miglioramento dell’accessibilità economica e una ripresa dell’attività degli acquirenti. Questo cambiamento segna un punto di svolta dopo un periodo di rapida crescita seguito da inevitabili aggiustamenti dei prezzi.
Tendenze regionali: il Sud diminuisce, il Midwest guadagna
A ottobre 2025, 24 delle 50 maggiori città degli Stati Uniti hanno registrato un calo anno su anno del valore delle case. Austin, Texas, e Tampa, Florida, hanno registrato i cali più marcati, pari al 6,1% ciascuna, seguite da Miami (4,8%), Orlando (4,6%) e Dallas (4%). Questi mercati, che hanno registrato una crescita esplosiva durante la pandemia a causa della migrazione del lavoro a distanza, stanno ora subendo una correzione.
Al contrario, 26 principali metropolitane hanno registrato aumenti di prezzo, con Cleveland, Ohio, in testa con il 4,5%. Altri guadagni sono stati Hartford, Connecticut (4,4%), Milwaukee (4%) e Chicago (3,7%). Il Midwest e il Nordest hanno beneficiato di una maggiore accessibilità, attirando acquirenti a prezzi fuori dai mercati costieri più costosi.
Questo divario geografico evidenzia una tendenza più ampia: le regioni che non hanno potuto sfruttare il boom dell’era della pandemia stanno ora registrando guadagni, mentre i mercati surriscaldati si stanno raffreddando.
Stabilità nazionale con variazioni locali
Il valore medio delle case negli Stati Uniti ha raggiunto i 357.275 dollari nel gennaio 2026, mostrando un aumento marginale dello 0,1% su base annua. Questa cifra nazionale nasconde significative variazioni locali. Mentre alcuni mercati hanno registrato guadagni mensili, 38 delle 50 aree metropolitane più grandi hanno registrato cali nell’ottobre 2025, con Austin (-1%), Pittsburgh (-0,9%) e Dallas (-0,7%) in testa alle perdite.
Zillow prevede un aumento nazionale complessivo del valore delle case dell’1,2% per il 2026, spinto dal miglioramento dell’accessibilità economica e dal costante interesse degli acquirenti. Questa crescita modesta suggerisce una traiettoria di mercato più sostenibile.
Fattori che guidano la ripresa
Diversi fattori chiave contribuiscono alla stabilizzazione prevista nel 2026:
- Maggiore convenienza: i tassi ipotecari sono scesi al 6,25% nell’ottobre 2025, il più basso da oltre un anno. Ciò ha ridotto le rate mensili del mutuo dell’1,8% rispetto al 2024, rendendo la proprietà della casa più accessibile.
- Inventario aumentato: L’inventario totale delle abitazioni è aumentato del 12,8% rispetto all’anno precedente, colmando il divario con i livelli pre-pandemia. Questo aumento dell’offerta offre agli acquirenti più opzioni e potere negoziale.
- Attività degli acquirenti rinnovata: Le nuove inserzioni e le vendite in sospeso sono aumentate del 5% su base annua nell’ottobre 2025, sfidando i tipici rallentamenti stagionali.
- Condizioni di mercato in cambiamento: Il numero di mercati favoriti dagli acquirenti è aumentato da nove a 19 in un solo anno. Città come Cincinnati, Milwaukee e Birmingham offrono ora vantaggi significativi agli acquirenti.
Potere degli acquirenti in espansione
Il mercato si sta gradualmente spostando verso gli acquirenti, soprattutto al Sud. Miami, Indianapolis, Milwaukee, Pittsburgh e New Orleans sono tra i mercati acquirenti più forti. Nel frattempo, Hartford, San Francisco, New York, San Jose e Providence rimangono favorevoli ai venditori.
La correzione nei mercati surriscaldati e la ripresa nelle regioni sottovalutate segnalano un panorama immobiliare più equilibrato per il 2026. Una migliore accessibilità e un aumento delle scorte probabilmente sosterranno la continua stabilizzazione e una crescita modesta.
