W 2025 r. na amerykańskim rynku mieszkaniowym doszło do korekty, która spowodowała spadek wartości nieruchomości w dwudziestu największych miastach. Prognozy wskazują jednak na stabilizację tendencji w 2026 r. wraz ze wzrostem przystępności cenowej mieszkań i wzrostem aktywności nabywców. Zmiana ta stanowi punkt zwrotny po okresie szybkiego wzrostu, po którym nieuchronnie nastąpiła przeszacowanie cen.
Trendy regionalne: dół na południu, góra na środkowym zachodzie
Według stanu na październik 2025 r. 24 z 50 największych miast w USA odnotowały spadek wartości domów z roku na rok. Austin w Teksasie i Tampa na Florydzie odnotowały najostrzejsze spadki po 6,1%, następnie Miami (4,8%), Orlando (4,6%) i Dallas (4%). Rynki te, które w czasie pandemii doświadczyły gwałtownego wzrostu w związku z migracją pracowników zdalnych, przeżywają obecnie korektę.
W tym samym czasie 26 głównych miast odnotowało wzrost cen, przy czym prym wiodło Cleveland w stanie Ohio z 4,5%. Liderami są także Harford (Connecticut – 4,4%), Milwaukee (4%) i Chicago (3,7%). Środkowy Zachód i Północny Wschód skorzystały na zwiększonej przystępności cenowej mieszkań, przyciągając kupujących, których nie było stać na droższe rynki przybrzeżne.
Ta różnica geograficzna podkreśla szerszą tendencję: regiony, które przegapiły boom związany z pandemią, odnotowują obecnie wzrost, podczas gdy przegrzane rynki ochładzają się.
Stabilność kraju z lokalnymi wahaniami
Średnia cena domów w USA osiągnęła w styczniu 2026 r. 357 275 dolarów, co oznacza niewielki wzrost o 0,1% w porównaniu z rokiem poprzednim. Ta liczba krajowa maskuje znaczące różnice lokalne. Podczas gdy niektóre rynki odnotowały miesięczne wzrosty, w październiku 2025 r. w 38 z 50 największych miast odnotowano spadki, przy czym największe straty osiągnęły Austin (-1%), Pittsburgh (-0,9%) i Dallas (-0,7%).
Zillow prognozuje ogólny wzrost wartości domów o 1,2% w 2026 r., napędzany lepszą przystępnością cenową i dużym zainteresowaniem kupujących. Ten umiarkowany wzrost wskazuje na bardziej odporną trajektorię rynku.
Czynniki stymulujące powrót do zdrowia
Na oczekiwaną stabilizację w 2026 r. składa się kilka kluczowych czynników:
- Większa przystępność cenowa: Oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło do 6,25% w październiku 2025 r., najniższego poziomu od ponad roku. Obniżyło to miesięczne spłaty kredytu hipotecznego o 1,8% w porównaniu z 2024 r., dzięki czemu posiadanie domu stało się bardziej przystępne.
- Wzrost zapasów: Całkowite zasoby mieszkaniowe wzrosły rok do roku o 12,8%, zmniejszając różnicę do poziomu sprzed pandemii. Ten wzrost podaży daje kupującym większy wybór i siłę przetargową.
- Wznowienie działalności zakupowej: W październiku 2025 r. liczba nowych ofert i transakcji oczekujących wzrosła o 5% rok do roku, pomimo typowych spadków sezonowych.
- Zmieniające się warunki rynkowe: Liczba rynków przyjaznych kupującym wzrosła z dziewięciu do 19 w ciągu zaledwie jednego roku. Miasta takie jak Cincinnati, Milwaukee i Birmingham oferują obecnie kupującym znaczne korzyści.
Zwiększanie siły nabywczej
Rynek stopniowo przesuwa się w stronę kupujących, szczególnie na południu. Miami, Indianapolis, Milwaukee, Pittsburgh i Nowy Orlean to jedne z najsilniejszych rynków dla kupujących. Jednocześnie Harford, San Francisco, Nowy Jork, San Jose i Providence pozostają korzystne dla sprzedawców.
Korekta na przegrzanych rynkach i ożywienie w niedowartościowanych regionach sygnalizują bardziej zrównoważony rynek mieszkaniowy w 2026 r. Większa dostępność i zwiększone zapasy prawdopodobnie będą sprzyjać dalszej stabilizacji i umiarkowanemu wzrostowi.
