Іпотечний договір – це придбання нерухомості за допомогою застави через фінансування банківськими компаніями. Іпотека не обмежується купівлею новобудови або житла на вторинному ринку. Є приклади успішного кредитування на користь окремих приміщень у гуртожитку або частини квартири. Іпотека на кімнату – один з варіантів оформлення угоди між банком і позичальником. У цій статті розглянемо, чи дає банківська організація фінансування на такі договори, в чому можуть бути складності оформлення і чим такий кредит відрізняється від стандартної іпотеки на нерухомість.
Чи можна купити кімнату в іпотеку
Кімната є лише частиною нерухомості. Ліквідність такого житла залежить від кількості власників. Банк не буде обмежувати клієнта у разі, якщо придбання кімнати зробить позичальника власником всієї нерухомості.
Це коли викуповується остання кімната в квартирі, і клієнт стає єдиним власником. Ситуація дещо складніша, якщо мається на увазі придбання лише частини нерухомості.
Наприклад, у двокімнатній квартирі продається одна кімната. І після придбання права на житло будуть мати як продавець, так і покупець. У цьому випадку нерухомість буде неліквідною, а банківській установі не вигідно зЕкшн снювати такі операції.
Розглянемо, чи можна взагалі купити кімнату в іпотеку в цьому випадку. Варто розуміти, що будь-які операції на кредитному ринку для банків є метою їх діяльності. Кредитування приносить прибуток банківських організацій. Питання тільки в тому, наскільки буде така ризикована операція.
Фінансові установи готові пропонувати різні варіанти співпраці. Один з таких варіантів – це споживче кредитування. Сума однієї кімнати в многокомнатном житло значно нижче, ніж вартість повноцінної квартири.
Тому є сенс не звертатися в банк за іпотекою, а скористатися послугами стандартного кредиту, тобто оформити у позику грошові кошти готівкою. Перевага такого виду кредитування полягає в тому, що немає необхідності готувати розширений пакет документів, який характеризує нерухомість.
Оформлення кредиту можливо лише за двома документами. А сама заявка розглядається не більше 3 днів. Ставки на кредитування в поточних умовах зниження ставки рефінансування від ЦБ не сильно різняться з іпотечними пропозиціями. Наприклад, ВТБ готовий фінансувати позичальників за споживчим кредитом під 11,9% річних, що не сильно відрізняється від пропозицій по іпотеці.
Альтернативою може виступати іпотечний договір, але під заставу ліквідної нерухомості. Згідно із законодавством, позичальник має право надавати в якості предмета заставного договору житло, яке має у власності.
Тому немає необхідності оформляти як заставу саме куповану кімнату. Якщо є в наявності власна квартира, то банк з радістю надасть необхідну суму для кредитування.
Як купити кімнату в іпотеку
Іпотека є особливим розділом цільового споживчого кредитування. Такі договори характеризуються:
- більш високими лімітами на фінансування;
- зниженими процентними ставками;
- заставними договорами;
- додатковим пакетом документів;
- підвищеними вимогами до позичальника.
Все це говорить про те, що до такого виду кредиту варто ретельно готуватися. Придбання іпотечних кредитів на кімнату можливо як в комунальній квартирі, так і в гуртожитку.
Від позичальника потрібно виконати процедуру оформлення наступним чином:
При цьому позичальник має законне право на часткове або повне погашення кредиту на будь-якому етапі.
У комунальній квартирі
У цьому випадку мається на увазі покупка частини житла. Банк піде назустріч і оформить угоду, якщо викуповується остання кімната. В якості застави буде розглядатися повністю вся квартира.
Оскільки позичальник після операції купівлі-продажу за кредитованим іпотечним договором стає власником усієї нерухомості, то таке житло визнається ліквідним. Угода по іпотеці на купівлю кімнати в комунальній квартирі буде схвалена з великою ймовірністю.
В гуртожитку
Гуртожиток не можна віднести до типу нерухомості, яка добре продається і купується. Скоріше за все, з реалізацією такої власності у разі, якщо позичальник не зможе виплатити борг, можуть виникнути певні труднощі.
Але це не говорить про те, що іпотечний кредит на купівлю однієї кімнати в гуртожитку неможливий. Банківська організація фінансує такі угоди, якщо власник викуповує кімнату в гуртожитку цілого комплексу, коли позичальник вже володіє іншими кімнатами в секції.
А також кредитний договір може бути оформлений, якщо в якості застави пропонується інша ціла квартира. Є варіант оформити угоду і під поручительство третіх осіб.
Умови, пропоновані банками
Банківські організації висувають ряд умов як до потенційного позичальника, так і безпосередньо до предмету застави. Кредитування можливе, виходячи із загальних банківських вимог, такі умови розміщені у відкритому доступі на сайтах фінансових установ.
Тим, хто планує взяти в іпотеку банку на кімнату, потрібно відповідати наступним положенням:
Крім цього, фінансові установи висувають вимоги до кімнати, якщо саме вона буде бути предметом застави. Нерухомість повинна відповідати наступним умовам:
- будівля побудована після 1970 року;
- є вода, електрика, санвузол та інші комунальні умови для проживання;
- стан будівлі не є аварійним;
- будова визнається житловим;
- площа кімнати перевищує 12 кв. метрів.
Банки залишають за собою право призначати додаткові умови в конкретних випадках в індивідуальному порядку.
Список документів
Документація за іпотечними договорами традиційно носить розширений список на відміну від споживчого кредитування, де можна оформити угоду по одному паспорту. У плані підтвердження статусу позичальника варто підготувати наступний комплект:
- паспорт;
- заява на видачу кредиту;
- довідка про доходи;
- копія трудової;
- згода чоловіка на зЕкшн снення кредитування.
В залежності від банку додатково можуть бути запитані документи про освіту, пенсійне посвідчення, військовий квиток та інші документи. З повним списком рекомендуємо ознайомитися безпосередньо при формуванні заявки на кредит в конкретному банку.
У разі оформлення іпотеки на кімнату в комунальній квартирі, де в якості застави виступає предмет угоди, банківська компанія зажадає документацію, що підтверджує ліквідність нерухомості:
- звіт незалежного оцінювача;
- кадастровий паспорт;
- виписка з Росреестра;
- підписи власників житла про рішення продати кімнату;
- договір купівлі-продажу.
Деякі банки запитують попередній договір між продавцем і покупцем або розписку. Такі документи є підтвердженням наміру зЕкшн снити операцію.
Можливі ризики
Ризики полягають у тому, що в такій категорії нерухомості складно встановити всіх власників. А згідно із законодавством, якщо правочин вчиняється без відома одного з них, то вона визнається неЕкшн сною.
При цьому строк позовної давності починає діяти не з моменту вчинення купівлі-продажу, а з періоду, коли власник дізнався про те, що кімната була продана. Застрахуватися від такого виду ризиків допоможе страховка титулу. Цей договір забезпечить виплату по страховій події в подібних випадках.
Також варто розуміти, що така нерухомість не є ліквідною. І в ситуації, коли не буде можливості виплачувати кредит, досить проблематично знайти покупця, який погодиться на придбання кімнати, яка ще до того ж знаходиться в іпотеці.
У будь-якому випадку договори іпотеки під кімнату в комуналці мають місце. І часто їх оформляють з метою інвестицій та подальшого заробітку на оренді або в якості дешевого житла для проживання.