Ринок іпотечного кредитування піддається змінам з року в рік. На банківські пропозиції в тому числі впливає ключова ставка ЦБ, яка має тенденцію до зниження за останні кілька років. Відповідно, і відсоткові ставки за іпотекою стають все більш привабливими. Тому в багатьох банках передбачена програма рефінансування іпотечних кредитів. У цій статті розповімо, як користуватися такою програмою, розглянемо банківські пропозиції і варіанти рефінансування іпотеки за допомогою АІЖК.
Що таке іпотека
Щоб визначити, яку програму рефінансування іпотеки краще підібрати, спочатку необхідно розібратися в принципах іпотечного договору. Іпотека – це цільову позику. Банк фінансує угоду купівлі-продажу, в результаті якої позичальник отримує нерухомість у власність, але при цьому і зобов’язання щодо виплати кредитних коштів.
Придбана квартира стає предметом застави. Це означає, що поки не погашений борг, позичальник не має права вчиняти реєстраційні дії, тобто продавати або відчужувати майно. За умовами деяких договорів також немає можливості здавати об’єкт в оренду.
Виплата боргу регламентується графіком погашення. При цьому позичальник може на будь-якому етапі повернути весь кредит або його частину з економією відсотків. Графік може бути як ануїтетний – з рівними щомісячними платежами, так і диференційований – з рівною частиною основного боргу.
Валюту іпотеки позичальник має право вибирати самостійно, за умови, що у банку є така пропозиція. Клієнт зобов’язаний страхувати майно за ризиками тотального руйнування. Середній відсоток по іпотеці на поточний момент коливається від 9 до 14% річних. Регулюються взаємовідносини на підставі:
- федерального закону про іпотеку;
- федерального закону про споживчому кредитуванні;
- Цивільного кодексу;
- договору іпотечного кредиту;
- заставного договору.
За невиконання зобов’язань перед банком компанія може в судовому порядку вимагати предмет застави в цілях реалізації і погашення боргу. Також банківська організація має право призначати встановлений штраф у разі порушень умов.
Що таке рефінансування
Рефінансування – це перекредитування іпотеки. Можливість оформити договір в іншому банку, який самостійно погасить заборгованість, але клієнт повинен буде виконувати умови за договором з новим кредитором. Варіанти рефінансування:
Варто враховувати, що рефінансування – це не обов’язок, а право банку. Тут банківські компанії діють за тим же принципом, як і при оформленні стандартної іпотеки. Якщо організація вважатиме, що борг повернуто не буде, то в рефінансуванні відмовлять.
Альтернативою рефінансування є реструктуризація кредиту. Це зміна умов за договором на підставі заяви клієнта. Реструктуризація зЕкшн снюється в межах одного банку, тобто якщо договір оформлено в Ощадбанку, то позичальник має право попросити Ощадбанк переглянути умови, запросивши реструктуризацію. Банківські компанії вправі приймати будь-які рішення на їх розсуд.
Заключний варіант для позичальників – це використання державної програми за підтримки АІЖК – агентства іпотечного житлового кредитування. Про цю програму розповімо детальніше трохи нижче.
Рефінансування в банках
Для початку розглянемо, що пропонують провідні банківські компанії на поточний момент. Важливо звернути увагу саме на пропоновану процентну ставку, вона повинна бути нижче не менше, ніж на один цілий відсоток. Інакше можливі договори страхування і витрати на переоформлення можуть всю вигоду звести до нуля.
Ощадбанк
Цей банк може запропонувати перекредитувати іпотеку зі ставкою 9,5%. Розмір фінансування може бути в межах від 1 до 7 млн рублів, але розмір рефинансируемого кредиту не повинен бути меншим ніж 80% від вартості заставного майна. Тривалість договору може досягати 30 років.
ВТБ 24
ВТБ пропонує ставку в 9,7%. Строк кредитування розрахований до 30 років. Мінімальна сума починається від 400 000 рублів, а максимальна залежить від міста. 30 млн для регіонів:
- Москва і Московська область;
- Санкт-Петербург і Ленінградська область.
15 млн:
- Владивосток;
- Єкатеринбург;
- Сочі;
- Казань;
- Новосибірськ;
- Красноярськ;
- Ростов-на-Дону;
- Тюмень.
Для решти регіонів максимальна сума фінансування не перевищує 10 млн рублів.
Відкриття
У цьому банку можна отримати гроші під 9,35%. Можливий термін іпотеки обмежений рамками від 5 до 30 років. Сума кредиту починається від 500 000 рублів. При цьому для Санкт-Петербурга, Москви та відповідних областей максимум – 30 млн рублів. Для інших регіонів – 15 млн рублів. Банківська компанія може виділити не більше 90% від застави.
Що таке АІЖК
Це організація, діяльність якої спрямована на допомогу соціально незахищеному населенню, у якого є іпотечні кредити. Спочатку компанія мала власні умови по іпотеці. Тобто клієнту можуть рефінансувати договір безпосередньо в АІЖК. Після 2015 року організація обмежила свою діяльність, оформивши партнерські відносини з ключовими банківськими компаніями в Росії. Скористатися програмою АІЖК можуть:
- сім’ї з неповнолітніми дітьми;
- ветерани війни;
- інваліди будь-якої категорії;
- батьки, які виховують дітей-інвалідів.
Програма АІЖК
Існують різні варіанти для рефінансування за підтримки АІЖК:
- зниження процентної ставки до 12%. Різниця компенсується з державної скарбниці;
- надання відстрочки платежів до 18 місяців. Клієнт може отримати «канікули» і не виплачувати борг у встановлені терміни;
- 600 000 рублів за рахунок держави. Грошові кошти перераховуються на рахунок за кредитним договором на користь погашення основного боргу.
Рефінансування передбачається у разі, якщо у клієнта погіршилося матеріальне становище. При цьому необхідно документальне підтвердження. Такими документами можуть виступати:
- трудова книжка із записом про звільнення;
- виписка з рахунку за останні 3 місяці, куди надходить заробітна плата;
- довідки про погіршення стану здоров’я, які перешкоджають нормальному трудовому режиму;
- будь-які інші довідки за розсудом звертається.
Банки з більшою ймовірністю схвалять перегляд умов, якщо фактичні доходи впали не менше ніж на 30% від тих показників, які мали місце на момент укладання угоди.
Вимоги до позичальників
Кожен банк має право самостійно висувати вимоги. Компанії зацікавлені у платоспроможних клієнтів. Але можна виділити загальний перелік умов:
- громадянство;
- за місцем реєстрації є банківська представництво;
- вік від 21 до 65 років;
- сукупний дохід перевищує передбачуваний щомісячний платіж на 60%;
- працевлаштування не менш півроку на поточному місці;
- поточний кредит діє не менше року;
- на даний момент всі прострочені заборгованості погашені;
- кредитна історія не має негативних факторів.
Клієнти для банківських компаній – це джерело прибутку. Тому не варто думати, що рефінансування – це неможливо. Фінансовим установам можуть бути вигідні такі умови. Адже організація отримує нового лояльного клієнта, на думку якого банк йому допоміг.
Плюс оскільки проводиться дострокове погашення навіть менш вигідного кредиту, банківська компанія все одно залишається в прибутку. Так як договір закривається з урахуванням відсотків за поточний розрахунковий період нехай і під більший відсоток. І передбачається, що клієнт буде виплачувати гроші тривалий термін, що створить прибуток для банку.
Які документи знадобляться
Конкретний набір документів краще уточнити перед оформленням в банківській організації. До загальних принципів можна віднести:
- паспорт всіх учасників кредитного договору;
- заява на іпотеку;
- документи на право власності;
- довідку від кредитора з розміром боргу;
- довідку від оцінювача нерухомості;
- другий документ, що засвідчує особу;
- довідки про доходи.
Варто звернути увагу, що оцінювати нерухомість доведеться за рахунок власних коштів. Але перед тим, як це зробити, рекомендуємо спочатку скласти заявку, щоб отримати попереднє рішення.
Порядок Екшн
В цілому процедура рефінансування не сильно відрізняється від оформлення звичайного договору. Виконавши цей порядок Екшн , можна не турбуватися за свої фінанси.
