Далеко не кожен покупець має можливість придбати вподобану квартиру за готівку. Найчастіше він вдається до позикових коштів. Природно, продавців цікавить, які ризики таїть продаж квартири по іпотеці, як не залишитися без нерухомості і без грошей.
Послідовність реалізації квартири по іпотеці
Саму процедуру продажу житла з використанням іпотечних коштів уявляють собі не всі учасники угоди. У більшості випадків усю роботу беруть на себе ріелтори, представляючи її дуже складною і заплутаною. Насправді весь процес строго регламентований законом, а алгоритм складений так, щоб у ньому міг розібратися навіть непідготовлена людина. При цьому всі можливі ризики як для продавця, так і для покупця зведені до мінімуму.
Порядок продажу квартири через іпотеку виглядає так:
- продавець і покупець обговорюють між собою всі деталі угоди, домовляються, що продаж квартири буде зЕкшн снюватися через іпотеку;
- для закріплення угоди сторони укладають попередній договір, покупець виплачує завдаток, складається розписка про передачу грошей;
- проводиться оцінка вартості квартири у незалежного фахівця, вона повинна відповідати ціні, зазначеній в основному договорі;
- покупець передає продавцю ті документи (оригінали або завірені копії), які вимагатиме банк, – це необхідно для усунення ризиків шахрайства з боку продавця;
- після схвалення угоди кредитором сторони укладають між собою основний договір на заздалегідь обговорених умовах;
- договір реєструється в Багатофункціональному центрі або безпосередньо в Регпалате;
- покупець бере виписку в Росреестре, що квартира належить йому, тобто підтверджуючий документ, що відбулася перереєстрація права власності, – стандартне свідоцтво в Регпалате більше не видається;
- з усіма документами боку підходять в банк, і той перераховує на рахунок продавця необхідну суму, а укладає з покупцем договір іпотечного кредитування.
Ця процедура – найпростіша і оптимальна, їй слідують у великих банках, наприклад, в Ощадбанку. Завдяки дотриманню цього алгоритму можна вберегтися від шахрайства та нівелювати всі можливі ризики.
Варіанти розрахунків
Щоб сторони були точно впевнені, що передача грошей відбудеться у термін, можна скористатися кількома варіантами розрахунків. Як саме зЕкшн снити передачу коштів, продавець і покупець повинні вирішити самі, зваживши всі за і проти. Найоптимальніші наступні способи:
Стаття в тему: Як користуватися банківськими комірками правильно?
Ці два способи повністю усувають ризик неотримання грошей після завершення угоди. Покупець вже не зможе відмовитися від оплати, так як переказ коштів буде залежати не від нього.
Які документи знадобляться
Для того щоб зЕкшн снити операцію купівлі-продажу нерухомості з використанням іпотечних коштів, продавець повинен надати банку документи на квартиру для перевірки юридичної чистоти. В їх число входять:
- копія паспорта власників житла;
- технічний паспорт квартири;
- кадастровий паспорт з експлікацією та зазначенням інвентарної вартості (не старше 5 років, в іншому випадку потрібно оновити);
- свідоцтво про право власності на «недвижку» або відповідну виписку з Росреестра;
- документ, на підставі якого продавець став власником приміщення, – договір, заповіт, ордер тощо;
- виписка з Росреестра, підтверджує, що квартира не заставлена і не арештована;
- розширена виписка з житлової контори, підтверджує, що в квартирі не прописані «проблемні» мешканці, наприклад, відбувають покарання у місцях не настільки віддалених;
- оцінка вартості житла.
Цей список складено на основі пакету документів, які вимагає Ощадбанк. Можливо, при зверненні в інше фінансово-кредитна установа потрібно буде докласти ще якісь папери. Краще дізнатися про це заздалегідь.
Багато продавців цікавляться, чи немає ризику у наданні документів на квартиру третім особам, наприклад, часто побоюються, що покупець або ріелтор зробить операцію на підставі цих паперів.
Насправді це неможливо – без підпису обох сторін на договорі перереєстрації права власності не відбудеться. Але якщо є сумніви в чистоті намірів ріелтора або продавця, то можна поступити так:
- надати копії документів;
- особисто супроводжувати здачу документації в банк;
- не підписувати ніякі розписки та доручення, крім основного договору купівлі-продажу.
Здавання документів не уникнути – цього вимагає порядок оформлення іпотечних угод у банках. Справа в тому, що квартира продавця після підписання договору і передачі грошей переходить під заставу кредитору, і він повинен бути впевнений, що житло юридично чисте і що його вартість відповідає середньоринкового показника. У противному разі угода не відбудеться.
Які ризики несе продавець?
Вважається, що найбільший ризик, який несе продавець будинку або квартири, – неотримання грошей від покупця після того, як угода завершена. Однак у випадку з іпотекою це практично неможливо з ряду причин:
- угода суворо контролюється банком, і в більшості випадків переказом грошей продавцю буде займатися;
- при закладанні грошей в клітинку або переведенні на спеціальний розрахунковий рахунок вони вже де-факто будуть належати продавцю, залишиться лише підтвердити факт переходу права власності;
- у разі ненадходження оплати угода у відповідності з діючим законодавством може бути оскаржена в суді і визнаний неЕкшн сним, і продавець зможе спокійно повернути собі квартиру.
Ризик, що продавцю потраплять підроблені кошти, так ж ефемерна, як і згаданий вище. Якщо гроші переводяться банком, то вони за замовчуванням будуть справжніми. Навіть якщо покупець передає частину коштів готівкою, їх завжди можна перевірити тут же в банку на спеціальному апараті.
Інший ризик, який більш реальний – банк не схвалив угоду. Причин цього багато, але служба безпеки роздачею коментарів зазвичай не займається, тому дізнатися, в чому проблема, досить складно.
У цьому випадку продавець ризикує тільки тим, що йому доведеться повернути заставу, оскільки угода була зірвана з вини третіх осіб, а не ініціативи покупця. Неправомірно вимога повернути заставні кошти у подвійному розмірі, так як продавець від своєї частини домовленості не відмовлявся. Тому кошти, передані продавцю в якості застави, краще поки нікуди не витрачати.
Стаття в тему: чи можна продати квартиру в іпотеку ощадбанку?
До речі, це буває досить проблематично, і якщо є ланцюжок угод, то це може поставити продавця в невигідне становище. Так, виступаючи з однієї домовленості продавцем, в іншому випадку він є покупцем: приміром, він продає квартиру громадянину А, а купує житловий будинок у громадянина Б. Якщо банк відмовить громадянинові А в наданні іпотеки, то попередній договір втрачає свою силу, і той зажадає назад свою заставу. Але передоплата вже передана громадянину Б за житловий будинок. Тому продавцю доведеться або пояснювати того ситуацію і просити заставу назад, або платити гроші громадянину А зі своєї кишені.
Такої ситуації можна уникнути, якщо не передавати заставу далі по ланцюжку до тих пір, поки банк не дасть схвалення на іпотеку. Звичайно, можна потягнути час і знайти іншого покупця. Але якщо проблема саме в квартирі продавця, то ситуація повториться. Тому слід заздалегідь перед продажем перевірити свою квартиру на юридичну чистоту, звернувшись до професійним оцінювачам або ріелторам.
Процедура продажу квартири через іпотеку побудована таким чином, щоб мінімізувати можливі ризики з боку продавця і покупця. Якщо кошти переводяться безпосередньо банком або під контролем банку, то ризик несплати або передачі підроблених грошових знаків практично виключений. Більш реальний ризик виникає, якщо банк не схвалив іпотеку, а продавець вже витратив аванс тим чи іншим способом. В цьому випадку йому доведеться повертати кошти покупцю зі своєї кишені. Тому передоплату краще притримати.
