Оцінка квартири для іпотеки в Ощадбанку

211

Оцінка нерухомого майна – одна з найбільш затребуваних послуг, що не входять у безпосередній процес купівлі-продажу житла. Вона може знадобитися в цілому ряді випадків: застава майна при взятті іпотеки, опис нерухомості в рахунок сплати боргу, розділ спадщини, якісь інші судові розгляди та інше. В силу особливостей російських житлових реалій об’єктом нерухомості найчастіше виступає квартира чи кімната в комуналці. А найбільш поширеною ситуацією, пов’язаною з оцінкою, є взяття іпотечного кредиту.

Основні критерії оцінки нерухомості в Ощадбанку

 

Ощадбанк, як головний банк РФ, в повному обсязі підтримує послугу оцінки нерухомості при іпотеці. Кожен великий філії цього банку має невеликий штат фахівців, які займаються вирішенням проблем, пов’язаних з визначенням вартості нерухомого майна. Оцінка проводиться в стандартному і індивідуальному порядку. Стандартна процедура передбачає аналіз міського житла. В 90% всіх випадків – це квартира. Якими критеріями оперують оцінювачі, які працюють для Ощадбанку?

Інфраструктура. Для багатьох цей фактор важливіше розміру житлової площі. Проводиться аналіз розташування житла щодо автомобільних магістралей, метрополітенів (якщо є), аеропортів (якщо є), лікарень, шкіл, дитсадків, торгових центрів і т. п. Зазвичай найдорожчим вважається житло «золотої середини», коли зовсім поруч є школа, лікарня, ТЦ (5 хвилин пішки). І досить близько розташований якийсь великий транспортний вузол і аеропорт. Настільки близько, щоб дістатися до нього на машині можна було хвилин за 10. Але досить далеко, щоб транспортний шум не діставав до будинку.

Кількість поверхів у будинку і поверх, на якому розташовано житло. Багато архітекторів і соціологи вважають, що це неправильно, але в російських висотках квартири апріорі дорожче. А всередині самих висоток найдорожчими вважаються ті, що розташовані на 5-9-х поверхах. Найнижча ціна у нижніх поверхів.

Оцінюється загальна площа нерухомості (житлова та нежитлова). Зрозуміло, що чим більше житлової площі, тим квартира дорожче. Але розмір нежитлової площі також серйозно впливає на ціну. Адже це вказує, наскільки просторими є кухня, санвузол, комору. Тому фахівці при розрахунках користуються не тільки окремими показниками, але і відношенням площ (житлова/нежитлова).

Важливим критерієм є рік, коли будинок був зданий в експлуатацію. Занадто старі і занадто нові будинки трохи дешевше, ніж ті, які були здані 6-8 років тому. Сюди ж входять використаний при будівництві матеріал і тип забудови (планування будинку). У цегляних будівель найвища вартість.

Районні комунікації – електрика, повне водопостачання, інтернет, телефонний зв’язок, газ, опалення. Будинок може бути додатково обладнаний газовим опаленням, мати підключення декількох інтернет-провайдерів. Все це йде в плюс вартості житла.

Важлива дислокація самої квартири – кутова чи торцева. Хоча це самий невизначений критерій. Одні фахівці оцінюють дорожче кутові квартири. Інші, навпаки, торцеві.

Балкони, лоджії та підсобні приміщення, безумовно, також враховуються. Їх площа та облаштування входить в список факторів, що лімітують ціну квартири.

Незважаючи на переконання ріелторів, що цінність квартири – це цінність «житлової » коробки», ремонт і обробка приміщень вносять свою лепту. Особливу увагу оцінювачі приділяють санвузлу. Його якість і дизайн можуть лімітувати до 10% вартості квартири.

Необхідні документи

Власне, в цьому плані Ощадбанк не унікальний. За такими ж пунктами проводять оцінку фахівці інших банків. Якщо потрібно оцінити заміський будинок, тоді процедура зЕкшн снюється в індивідуальному порядку. Так як тут багато додаткових факторів, зокрема особливості ландшафту, ґрунту, близькість великих населених пунктів та інше. Оцінка нерухомості при іпотеці в Ощадбанку потребує надання пакету документів. Сюди входять мінімум три документа (плюс треба зробити ксерокопії):

  • паспорт замовника-власника. Якщо ж замовник є юридичною особою, тоді знадобляться реквізити фірми;
  • папери, що підтверджують право власності на нерухоме майно;
  • два паспорти самої будівлі (кадастровий і технічний).

Але додатково можуть знадобитися і інші документи. Наприклад, якщо на нерухомість коли був накладений арешт. Все визначається тим, для чого знадобилася процедура оцінки. Якщо мова йде про найбільш поширеному випадку (заставу нерухомості для взяття іпотеки), то зазначених документів повинно бути достатньо. До речі, необов’язково, щоб оцінку для подальшої роботи з Ощадбанком проводили безпосередньо його фахівці.

Акредитовані оціночні фірми і процедура оцінки

В принципі, якраз самої оцінкою банк майже ніколи не займається. Сбербанк РФ на своєму офіційному сайті надає список акредитованих ним оціночних фірм. Їх укладення приймаються Ощадбанком як свої. Дане правило діє на всій території РФ. Тільки вибираючи фірму, необхідно обов’язково звіритися зі списком. Звіт сторонньої незалежної компанії Ощадбанк, швидше за все, відхилить. Хоча достатньо буде просто прийти у відділення Ощадбанку і повідомити про бажання провести оцінку нерухомості для взяття іпотеки під заставу.

Банківські співробітники самі зв’яжуться з потрібною організацією. Отже, в Ощадбанку порядок проведення оціночних робіт наступний. Спочатку майбутній позичальник у обраній компанії оформляє письмовий договір про проведення оцінки, після чого завчасно оплачує послугу. Виїзд фахівця оціночної фірми зЕкшн снюється в будь-який день, але у вихідні послуга майже завжди обійдеться дорожче. Робота проводиться тільки в денний час. Оцінювач, прибувши на місце, фотографує нерухомий об’єкт у всіх деталях, проводить ретельний візуальний огляд і вивчає паспорта будівлі.

Після чого визначається ринкова вартість житла та складається звіт про оцінку. З оригіналу звіту знімаються 2 ксерокопії, а сам оригінал віддається на руки замовнику. Замовник може сам прийти в банк з цим звітом. А може залишити його в оцінювача, щоб той доставив його в пункт призначення. Також працівник-профі поштою відправляє даний звіт в електронному варіанті фахівця за кредитами. Копії документів, необхідних для отримання іпотеки під заставу, можна також віддати оцінювачу – він все зробить.

Треба сказати, що Ощадбанк в питанні розміру наданої іпотеки повністю спирається на ту ринкову вартість, яка була заявлена у звіті. Можливо, інші незалежні фахівці оцінять нерухомість трохи дорожче або трохи дешевше. Для банку це неважливо. Його політика визначається висновками та висновками його ж фахівців. Цим оцінний звіт, відрізняється від простого акту оцінки, який може зробити навіть ЖЕУ.

Подробиці звіту, прийнятого в Ощадбанку РФ

Тепер по-справжньому важливий момент – прейскурант цін. У 2016 році Ощадбанк і компанії встановили мінімальну планку в 2 500 рублів за один оціночний акт. Якщо є необхідність виїжджати в регіони або за місто або виникають якісь додаткові нюанси і складності, то вартість послуги може зрости до 5 000 рублів. Зазвичай, оцінка проводиться протягом одного робочого дня, але може тривати і до трьох робочих днів.

Ще один важливий момент – пункти, які на вимогу Ощадбанку повинні бути вказані в звіті.

  • Загальний стан житлової площі.
  • Параметри балконів і лоджій (якщо є).
  • Площа кожного приміщення (кімнати) окремо.
  • Висота стель.
  • Підтвердження того, що планування квартири відповідає тій, що заявлена в плані БТІ (Бюро технічної інвентаризації).
  • Наявність і стан всіх основних систем життєзабезпечення (електрика, вода, опалення).
  • Рік здачі будинку в експлуатацію (плюс бажано терміни будівництва), матеріал стін і вид перекриттів.
  • Парковка (відсутність/прибудинкова/цокольна).
  • Загальний технічний стан об’єкта, перелік усіх дефектів, визначення ступеня їх «фатальності», як наслідок, ступінь необхідності ремонту.
  • Те ж саме, що і в попередньому пункті, тільки тепер оцінюється весь будинок, в якому знаходиться квартира.
  • Відстань до найближчої станції метро (якщо в місті є метро).
  • Детальна характеристика інфраструктури.
  • Схема автомобільних проїздів і роз’їздів (план житлового двору).
  • Фото оцінюваного об’єкта.
  • Якщо ці пункти не будуть дотримані, Ощадбанк напевно поверне замовнику звіт на доопрацювання. Тому уважно шукайте на сайті Ощадбанку список акредитованих фірм. Інакше є ризик втратити чимало часу, грошей і нервів. Чи краще взяти цей список очно у відділенні банку.

    Додаткові параметри і підсумкове висновок

    Але і це ще не все. Оцінювач додатково повинен провести і письмово зафіксувати звіт про цінності житла за трьома параметрами: аналоговий, дохідний і витратний. Аналоговий параметр означає, що проводиться порівняння даної оцінки з результатами інших оціночних експертиз подібного житла.

    Прибутковий параметр означає визначення того, наскільки квартира може подорожчати найближчим часом (скажімо, у наступні два роки). Нарешті, витратний параметр визначає суму грошових коштів, які необхідні на будівництво аналогічного об’єкта нерухомості. Тобто визначається ліквідність. У загальному підсумку фахівець дає нерухомості оцінку за п’ятибальною шкалою (стан):

    • відмінне;
    • гарне;
    • задовільний;
    • незадовільний;
    • непридатний.

    Дана стаття напевно стане в нагоді тим, хто є клієнтом Ощадбанку (або збирається ним стати) і бажає взяти іпотеку під заставу. Прочитання даного матеріалу не розкриє у всіх подробицях індивідуальний процес оцінки, але допоможе розібратися в основних етапах і моментах. Принаймні стане зрозуміло, що слід питати у фахівця-оцінювача в першу чергу.