Іпотечний кредит завжди пов’язаний зі значним ризиком як для позичальника, так і для банку, адже під час погашення позики можуть виникати непередбачувані ситуації, які негативно впливають на успішне погашення боргу: зниження платоспроможності клієнта, втрата або пошкодження заставної власності. Страхування іпотеки передбачає забезпечення страхового покриття на об’єкт застави, життя та здоров’я платника і безліч інших ситуацій.
З допомогою страховки обидві сторони підвищують гарантії того, що кредитний договір буде виконаний у повному обсязі, а клієнт банку стане повноправним власником житла.
Загальні положення про страхування при оформленні іпотечного договору
Придбання страховки по іпотеці тягне за собою вигоду як для кредитора, прагне убезпечити себе від випадків неповернення боргу, так і для самого позичальника, отримує тривалі зобов’язання на погашення кредитної лінії. Страховий договір дає позичальникові велику частку впевненості в тому, що обов’язки перед банком будуть виконані навіть при найгіршому сценарії – втрати доходу, втрати здоров’я та працездатності і навіть у разі смерті.
Від того, яким чином оформлена страховка і які страхові випадки вона покриває, багато в чому будуть залежати і умови іпотечного пропозиції. Більш того, жодна іпотечна угода не обходиться без страхування заставного об’єкта. Слід розібратися, що таке іпотечне страхування і як знизити витрати на нього без ризику виникнення проблем із кредитором.
Іпотечне страхування – це покриття деяких страхових ризиків банку та його позичальника. Особливістю іпотеки є обов’язковість оформлення застави на весь період кредитування, а значить, і обов’язковість страхування об’єкта.
На стадії підготовки до іпотечної угоди багато позичальників недооцінюють значення договору страхування. Між тим, щорічні внески по страховці досить значні, а враховуючи, що іпотека виплачується протягом десятиліть, страхування за іпотечними кредитами перетворюється на дороге захід.
Уважне ставлення до пошуку страховика і переговори про зниження вартості страховки на ранніх етапах узгодження угоди позбавлять від переплат і проблем з банком. Зважаючи на різноманітності пропозиції страховиків при належному старанні позичальник зможе оптимізувати свої страхові витрати на найближчі кілька років.
Програм страхування по іпотеці декілька, проте тільки один з видів є обов’язковим. Щоб зрозуміти, чи потрібна оформлення страховки на іпотеку, слід звернутися до положень закону:
- страхування життя не може зЕкшн снюватися з примусу (ст. 935 ЦК);
- обов’язок страхування власності виникає тільки щодо заставних об’єктів (ст. 31 ФЗ № 102-ФЗ).
Ніяких інших видів страхування законом не передбачено, а отже, вимоги банку про необхідність придбання додаткових страхових опцій є незаконними. І все ж більшість позичальників оплачує різні інші варіанти страхування, маючи на те свої причини:
- при відмові від додаткового добровільного страхування банк може не схвалити операцію;
- при відсутності страховки банк схвалює угоду, однак умови видачі кредитних коштів будуть більш жорсткими та під більший відсоток.
Часто, оцінюючи свої можливості в отриманні позики і порівнявши переплату за підвищеними відсотками з величиною вартості поліса, позичальник приймає рішення погодитися з вимогою банку.
При іпотеці страхування має свої особливості:
Основні види страхування при іпотеці
В стандартний пакет необхідних банком страховок входять такі програми страхування:
- нерухомості, оформленої в заставу;
- життя і здоров’я, працездатності позичальника;
- права власності (титульне страхування).
Крім того, банки можуть наполягати на страховому покритті:
- ризику втрати доходу;
- цивільної відповідальності при заподіянні шкоди нерухомості сусідів;
- ризику неповернення боргу кредитору внаслідок прострочення, порушень договірних зобов’язань;
- шкоди кредиторові у разі продажу житла нижче очікуваної.
Витрати на укладення страхового договору повністю лягають на позичальника, а дія поліса передбачає звільнення від необхідності далі виконувати кредитні зобов’язання при настанні страхового випадку – борг покривається за рахунок страхової премії.
Таким чином, укладення страхового договору при іпотеці є необхідністю в силу закону, однак важливо відрізняти обов’язкову страховку від додаткових опцій банку. Відмова від укладення договору із страховиком може послужити приводом для відмови від відкриття кредитної лінії банком або призвести до підвищення ставки. У будь-якому випадку потенційний клієнт банку оцінює всі ризики і наслідки, перш ніж погоджуватися або відмовлятися від різних видів страхового покриття.
Страхування об’єкта застави
Обов’язок клієнта брати участь у програмі страхування заставної нерухомості зафіксована положеннями закону. Дана міра заснована на тому, що банку потрібні фінансові гарантії того, що позичальник своєчасно і в повному обсязі виплатить весь кредит з відсотками.
Оскільки нерухомість служить для кредитора гарантією повернення позики, важливо застрахуватися на випадок повної загибелі майна, нанесення шкоди, зниження якісних характеристик житла, виступає гарантом повернення коштів банку.
Як правило, страхова виплата покриває суму, позичену іпотечним позичальнику, або перевищує її на 10 відсотків (гарантія повернення боргу з відсотками).
Платник за кредитом має право вибрати розмір страхового покриття, застрахувавши житло:
Якщо страхування виходячи з суми боргу тільки гарантує банку закриття кредитної лінії без збитків для себе, то страхування на суму, рівну оціночної вартості квартири чи іншого житла, що дозволить при виникненні страхової ситуації погасити залишок позики, а також отримати залишилися понад цього кошти.
У першому варіанті дотримані насамперед інтереси позикодавця. В останньому – покупець забезпечує себе страховою виплатою, рівній витраченим з особистого гаманця засобів (на початковий внесок, повернення частини сплачених банку раніше сум). Розрахунок виплати за другим варіантом роблять виходячи з результатів оцінки, а сама компенсація не може перевищити величину вартості за експертною оцінкою.
Укладаючи обов’язковий договір страхування, необхідно пам’ятати, які випадки належать до страхових, а коли виплата не провадиться. Компенсувати кошти можна:
- при виникненні пожежі;
- природні катаклізми;
- вибух газу;
- різних аварій на інженерних комунікаціях;
- від Екшн вандалів і хуліганів.
Страхування об’єкта застави по іпотеці має ті ж цілі, що й страхування какско при видачі автокредиту – забезпечити збереження заставного забезпечення до повного розрахунку боржника з банком.
Обов’язково?
Про те, що страхування об’єкта застави належить до обов’язкових витрат, які несе боржник банку, говориться в законі про іпотечне кредитування. У той же час, деякі види страховок оформлюються виключно на добровільних засадах.
Відмовившись від придбання додаткових страхових програм, майбутній позичальник повинен приготуватися повертати борг кредитору за підвищеними тарифами у зв’язку з відсутністю страхового забезпечення. Порядок оформлення права позичальника детально вказані у Вказівках ЦБ в 2015 році.
Трохи інакше виглядає ситуація, коли кредит вже взято і витрачений платником, однак далі позичальник приймає рішення відмовитися від придбання полісу.
Відповіддю банку стане примусове закриття лінії кредитування та витребування боргу до закінчення строку дії іпотечного договору.
Страховка життя
Незважаючи на те, що страхувати своє життя позичальник не зобов’язаний, банки часто включають даний вид страхування в перелік своїх вимог. Відмова від подібної послуги тягне за собою підвищення процентної ставки. У будь-якому випадку переплата позичальника, пов’язана з обслуговуванням іпотечного боргу, буде включати або додаткові витрати на страховку, або підвищену на 3-5% ставку.
Простий підрахунок показує, що переплата, пов’язана із збільшенням відсотка, буде вищою, ніж вартість додаткового полісу. Однак у деяких випадках позичальнику все ж вигідніше відмовитися від поліса (наприклад, якщо позичальник похилого віку), а термін погашення невеликий.
Кредитна установа може просто відмовити в оформленні іпотеки, якщо даний поліс не буде придбаний. В даному випадку мова не йде про порушення закону, оскільки в самому тексті договору немає письмово зафіксованих вимог про страхування життя.
Як обійтися без страховки?
Шанс позбутися від додаткових витрат є у тих, хто уклав з банком угоду до 2008 року. У цей період часу багато кредитори включали пункт зобов’язань по страховому покриттю на випадок втрати здоров’я або смерті. Звернення в суд з позовом дозволить таким позичальникам домогтися справедливості і повернути виплачені кошти, довівши факт нав’язування. Судовий розгляд вимагає додаткових витрат, тому займатися витребуванням грошей через суд можна лише, якщо витрати на поліс були дуже великі.
Від чого залежить?
Визначаючи ціну страховки, компанія виходить з оцінки безлічі факторів, що впливають на ступінь ризику. Слід враховувати, що кожний страховик має свої розцінки, тому вартість поліса буде відрізнятися.
Перед тим, як підписати договір страхування, позичальник заповнює анкету, вказавши особисті дані. Наступні параметри впливають на страхові витрати:
Знизити вартість дозволить наявність особливих пропозицій від страховика:
- знижки для постійних клієнтів;
- індивідуальну пропозицію пільгового страхового тарифу;
- бонус при зміні страхової компанії.
Титульне страхування
Даний вид страхування потрібно не всіма банками. Найчастіше титульне страхування необхідно, якщо перевірка об’єкта застави та документів на нього виявила певну частку ризику.
Кредитна структура, розглядаючи заяву про майбутнього позичальника, може виставити вимогу оплати страховки права власності тільки на три роки (мотивуючи це закінченням терміну давності за операцію) або на весь період кредитування.
Незважаючи на те, що термін давності становить три роки, бувають ситуації, коли потенційні власники отримали інформацію про порушення прав на власність. У такому випадку термін давності буде відраховуватися від моменту, коли вони отримали повідомлення про що відбулася угоді. В результаті навіть через багато років не виключені ситуації, коли з’являються особи, які заявляють про порушення своїх прав.
Страхування титулу забезпечує покриттям тільки суму, видану кредитором. Відповідно, вигодонабувачем при настанні страхового випадку стає тільки банк. При бажанні позичальник укладає додатковий окремий договір, виходячи з оціночної вартості житла. У такому разі позичальник зможе розраховувати на компенсацію, розраховану виходячи з різниці між загальною оціночною вартістю та позичкою банку.
Значення страховки для клієнта і кредитора
У стандартних ситуаціях страхування забезпечує компенсацію при настанні страхового випадку самого страхувальника. Однак іпотечне страхування відрізняється від стандартного страхового процесу. Насамперед поліс буде захищати інтереси кредитора, а захист клієнта зЕкшн снюється лише частково і побічно.
Справа в тому, що при страховому відшкодуванні належну суму отримує кредитор, який видав клієнту кошти для проведення операції з нерухомістю. Таким чином, клієнт, несучи витрати з особистих коштів, забезпечує страхування ризиків банку в першу чергу. Ніякої вигоди самому позичальникові страховий випадок не дає, лише позбавляючи від необхідності погашення залишку боргу.
Страхування квартири по іпотеці є обов’язковим пунктом процедури узгодження позики. Без витрат на забезпечення покриттям банку ні в одному банку отримати іпотеку не вийде. Однак знання своїх прав дозволить позичальнику мінімізувати додаткові витрати, вибираючи страхову компанію, де дешевший тариф, і обходячись без додаткових послуг банку.
