Як ділити іпотечну квартиру при розлученні

203

На жаль, близько вісімнадцяти відсотків сімей, згідно зі статистикою, розпадаються протягом перших трьох років після укладення шлюбу. Якщо у подружжя на цей момент є укладений з банком-кредитором договір іпотеки, то розділ іпотечної квартири стає для обох сторін серйозною проблемою, вирішення якої може зайняти не один рік. У цій роботі ми постараємося всебічно розглянути це непросте питання і розповісти про те, як ділити квартиру в іпотеку після розлучення колишнє подружжя.

Як ділиться іпотека з точки зору закону

Розділ майна після розлучення створює чимало труднощів. Необхідно вирішувати масу питань, і в першу чергу доводиться запитати себе: «Якщо ми розлучаємося, то як ми будемо ділити між собою квартиру в іпотеку після розлучення, яка перебуває в заставі у банку, як ми будемо вибудовувати відносини з созаемщиками, якщо такі є? Кому й у якій пропорції надалі виплачувати частину іпотечного позики ?»

Ускладнення ситуації з іпотечним кредитом виникають ще і тому, що проблема зачіпає інтереси як обох колишніх подружжя, так і кредитної організації, тоді як розділ майна, якщо воно не обтяжене іпотекою, вимагає тільки згоди між подружжям, що розлучається. Звідси ми можемо констатувати значну складність при прийнятті рішення, яке могло б задовольнити усі три сторони. У момент узгодження зобов’язань з погашення іпотеки та розділу іпотечного житлового об’єкта при цьому часто спостерігається ущемлення інтересів однієї із сторін.

Виникають ситуації, коли банк-кредитор, який наважився на реалізацію заставного житла, якщо за нього не погашається іпотечний позику, опиняється перед фактом, коли суд після подачі позову вирішує позбавити позичальника одноосібної власності на квартиру по іпотеці по закінченні процедури розлучення або позикодавець після розірвання шлюбу, позбувшись квартири, змушений і далі погашати іпотечний позику.

В силу специфіки кожної окремої ситуації, що буяє різного роду нюансами, ми відзначаємо відсутність на даний момент єдиного плану, який дозволяв би приймати однозначні рішення в розділі обов’язків сторін після розірвання шлюбу по іпотечному кредиту і застави нерухомості. У правозастосовчій судовій практиці сьогодні відсутні прецеденти, на які суди могли б орієнтуватися в ситуаціях такого роду. Тому в подібних випадках ми спостерігаємо, що після подачі позову суди виносять найчастіше зовсім різні рішення, аж до суперечать один одному. Виникнення юридичних проблем в ситуації, коли суд повинен поділити іпотечну квартиру після розлучення подружжя, що обумовлено в першу чергу відсутністю чіткого правового регулювання та відповідної доказової бази у чинному законодавстві Росії.

Ділити квартиру між подружжям після розлучення і вирішувати проблему подальшої оплати чоловіком або дружиною іпотеки судам доводиться, виходячи з існуючих на сьогоднішній день положень Федерального закону «Про іпотеку», Цивільного та Сімейного кодексів Російської Федерації та іпотечної угоди між чоловіком і дружиною в залежності від того, хто з них є позичальником і виплачує кредит.

Головний критерій, за яким сьогодні іпотечне майно ділиться між чоловіком і дружиною після того, як шлюб розірвано, ми бачимо в тому, що, якщо житло було придбане подружжям в період, поки вони перебували в шлюбі, на кошти від іпотеки, то ставитися до нього необхідно як до спільно нажитого майна. Звідси ми спостерігаємо наслідки правового характеру, які ведуть до того, що це майно ділиться навпіл. Розділ майна, яке було набуте чоловіком та дружиною на позикові кошти, і житла за позикою іпотеки в тому числі, не залежить від того, на кого з подружжя був оформлений кредит іпотеки, якщо інше рішення проблеми не було обумовлено шлюбним угодою, якщо таке існує. Між екс-подружжям також діляться наявні фінансові зобов’язання перед банком, незалежно від того, чи був іпотечний кредит оформлений на когось конкретно або вони є созаемщиками.

Регулятором сімейних правовідносин в Росії, як відомо, виступає Сімейний кодекс РФ. З нього ми можемо дізнатися, що під спільною власністю подружжя слід розуміти все те, що було набуте ними в період перебування в шлюбі і розглядається як рівні частини, які належать кожному з подружжя. Таким же чином тлумачаться і боргові зобов’язання. Ми відзначаємо, що з точки зору Сімейного кодексу Росії квартира, куплена за іпотечною позикою, також розглядається у вигляді загального для подружжя майна. Не має значення, хто з них з’явився позичальником за кредитом, хто вносить платежі із своїх доходів. При відсутності шлюбного угоди між подружжям поділ такого житла буде зроблений на паритетних засадах, так само як і погашення решти боргу буде порівну розподілено між ними. По відношенню до банку у подружжя спостерігаються зобов’язання двох видів: кредитні та заставні. Їх регулює вже не сімейне законодавство, а Цивільний кодекс РФ. У положеннях про позику та заставу Цивільного кодексу РФ у статті 391-ї зазначено, що зміна боржника в зобов’язанні можлива лише зі згоди кредитора.

Російське сімейне право, таким чином, однозначно змушує подружжя ділити навпіл будь-яку спільну власність, хоча на практиці ми можемо спостерігати ряд відхилень від цього принципу, тому що з житлом, що перебуває в заставі у банку-кредитора, власники не можуть вчиняти якісь дії юридичного порядку.

Способи розділити іпотечну квартиру між подружжям

Вибір способів розділу іпотечного житла між колишнім подружжям після того, як вони розірвали шлюб, визначається кількома чинниками. Все залежить від того, перебували чоловік і жінка в офіційному шлюбі, чи був договір іпотеки укладений з банком до або після створення сім’ї, існує шлюбний контракт, що є джерелом для внесення коштів на погашення заборгованості, ступеня участі у виплатах кожного з позичальників, наявності дітей, часу покупки квартири і деяких інших. Розглянемо основні ситуації більш детально.

Цивільний шлюб

Цивільний шлюб, на практиці є формою співжиття так званих фактичних подружжя, з юридичної точки зору позбавлений правової бази, і норми сімейного та цивільного права на нього не поширюються. До того ж при відсутності угоди у вигляді шлюбного контракту іпотечний кредитний позику, як і сама нерухомість, при найбільшої ймовірності продовжить значитися за тим, на кого він оформлявся. Може виникнути потреба у доказі однакового участі обох формальних подружжя в іпотеці, вироблених ними ремонтів, придбання ними якихось речей або побутової техніки. Вирішувати проблему їм доведеться, швидше за все, після подачі відповідного позову до суду і залучення свідків і доказів у вигляді чеків або квитанцій оплати, виписок з особових рахунків і тому подібного. Для подачі судового позову і створення для нього доказової бази їм доведеться заручитися підтримкою досвідченого юриста.

Шлюбний контракт

Кількість проблемних моментів, пов’язаних з квартирою в іпотеці можна істотно знизити, уклавши при вступі в шлюб шлюбний контракт. Причому, згідно з чинним законодавством, така угода може бути оформлена як до моменту створення сім’ї, так і після нього. Однак, згідно зі статистикою, лише п’ять відсотків наших громадян йдуть на оформлення таких шлюбних угод, незважаючи на всі їхні переваги.

Шлюбний договір повинен передбачати всі нюанси розділу нерухомого майна з урахуванням іпотеки, навіть при існуванні іпотечної позики, взятого ще до укладення шлюбу. Такий документ, засвідчений в нотаріальному порядку, стане ключовим після подачі позову до розгляду питання в суді. При наявності шлюбного контракту розділ іпотеки буде проходити у відповідності з договором.

Іпотека до шлюбу

Майно, набуте до шлюбу, у відповідності з Сімейним кодексом є особистим і не підлягає поділу в разі розлучення. Але той же Сімейний кодекс дозволяє одному з подружжя пред’явити претензії на отримання частки в квартирі, так як іпотека виплачувалася із загального бюджету колишньої сім’ї. Такі вимоги мають обґрунтований характер навіть тоді, коли вони висуваються непрацюючим людиною з тієї причини, що в шлюбі матеріальний внесок одного із подружжя вважається загальним бюджетом сім’ї. Із судової практики ми знаємо, що суд часто виносить рішення на користь такого непрацюючого чоловіка при наявності чеків, виписок і іншої доказової бази і хорошого адвоката. Велику складність представляють квартири з новобудов, взяті за іпотечним договором. Права власності на таке житло згідно із законом наступають тільки в момент початку експлуатації таких об’єктів. Тут можливі два варіанти розвитку ситуації. Якщо позичальник розірве шлюб до отримання свідоцтва іпотеки, то з боку суду до нього буде застосовано зобов’язання про виділення в момент розлучення частки колишній дружині або чоловікові, так як іпотека погашалася ними спільно. Якщо ж один з позичальників перебуває у шлюбі, то за рішенням суду він повинен буде при розірванні шлюбу виділити частку в нерухоме майно іншій стороні.

Розділ іпотеки між колишнім подружжям

Майже сімдесят відсотків колишніх подружжя відносяться до категорії позичальників. Щоб не ускладнювати ситуацію, таким подружжю до оформлення розділу іпотечного майна в момент розлучення найкраще знайти мирне вирішення проблеми, ретельно проаналізувавши всі можливі сценарії щоб уникнути необхідності вирішувати питання в суді після подання позову, невиплат по іпотеці і тому подібного. Мирним, компромісним рішенням тут може стати подальше спільне погашення іпотечної позики, відмова одного з подружжя на користь іншого від нерухомості по іпотеці, якщо банк погодиться продати іпотечне житло, а отриманий прибуток буде порівну поділена між колишнім подружжям. Варіантом мирного вирішення проблеми може стати повна виплата іпотеки з подальшим продажем квартири і рівним розподілом виручених грошей. Останній спосіб відрізняється найбільшою простотою в плані реалізації, бо не вимагає тривалих розглядів, але й практикується таке дуже рідко. Якщо ж діяти за першим варіантом, то доведеться скласти новий договір з банком, полегшивши завдання внесення виплат. При цьому кожен з позичальників стає окремим платником, вносячи окремо свою частину кредитної заборгованості. Досить імовірно, що ці частини іпотечної заборгованості для колишніх подружжя можуть бути нерівними. Розділ кредиту, як показує судова практика, не так часто практикується банками, так як створює для них зайві ризики. Тим не менш позов, поданий до суду відповідної інстанції, дозволить оскаржити позицію кредитного органу.

Як ділиться іпотека при наявності дітей

Якщо у колишнього подружжя є неповнолітні діти, то зміна часткової власності буде залежати від того, з ким залишаються діти. Наступний розділ іпотеки зЕкшн снюється на підставі цього правила. Особливо слід враховувати факт прописки дитини. Якщо його проживання зареєстровано в іпотечній квартирі, яка виставлена на продаж, то він повинен бути негайно звільнений. Інакше на батьків можуть звернути пильну увагу органи опіки, які можуть оцінити ситуацію з точки зору відсутності нормальних умов для проживання неповнолітніх дітей.

Варто повідомляти банк

Для кредитора поява двох боржників замість одного і двох половин квартири на місці однієї цілої на його балансі є вкрай негативним моментом. Банки вкрай рідко йдуть на розділ боргових угод, адже дві, знову виниклі, частки квартири істотно важче продати по меншій ціні у разі необхідності. Щоб знизити ризики, банк робить другого чоловіка созаемщиком, а подружжя – відповідачами перед кредитним органом в рівній мірі, і тепер вимоги щодо погашення боргу банк може пред’явити будь-якого з боржників. Однакові зобов’язання щодо нової угоди з банком дають йому можливість звернути стягнення на спільне майно на будь-кого з подружжя. Втім, ми знаємо ситуації, коли іпотека оформляється банком на одного з подружжя. Це практикується при наявності шлюбного угоди, де міститься пункт, згідно з яким всі витрати лягають на одного з членів сім’ї, він буде вважатися власником житла після розлучення, а другий чоловік вже не розглядається банком як боржника, але й претендувати на свою половину квартири він також не може. Страхуючи свої ризики, банки включають у договір іпотеки на випадок, якщо подружжя є созаемщиками, параграф, згідно з яким умови іпотечної угоди залишаються незмінними. Таке зобов’язання дозволяє банку після того, як шлюб між подружжям-созаемщиками виявиться розірваним і один з них відмовиться від своїх зобов’язань по виплаті іпотечного позики, покласти фінансову відповідальність повністю на другого чоловіка.

Практичні поради та рекомендації

У практичному плані вибір для чоловіка та дружини, які вирішили розірвати шлюб, в сутності, невеликий. Вони можуть або продовжити вносити поточну оплату іпотеки, або погасити її достроково, знайшовши відсутню суму або погодивши рішення з банком, за відповідною для подальшого розподілу вартості. Цей розділ можливий як на паритетних засадах, так і в деякій пропорції за домовленістю сторін. Можливо ще одне рішення питання з розділом після розлучення. У цьому випадку один з колишнього подружжя або компенсувавши грошима, або безоплатним чином письмово відмовляється від своєї частини від загальної житла в іпотеку, а другий береться внести весь залишок за кредитним позикою відразу або помісячно. За умови, що банк задоволений платоспроможністю цього чоловіка, право на власність переходить до нього, і це фіксується в органах державної реєстрації за територіальною ознакою. Банківська комісія за переоформлення кредитного договору становить близько 0,5–1% від заборгованості, що залишилася.

Розірвавши шлюб, деякі громадяни намагаються вирішити питання з виплатою кредиту, здаючи іпотечне житло. Така позиція суперечить вимогам закону, адже здається квартира, що знаходиться у банку в заставі. Тому без дозволу кредитора укладати орендний договір не можна.

В цілому ж позитивний результат при вирішенні питання з розділом іпотеки залежить в першу чергу від того, наскільки мирним шляхом підуть колишні дружини.