Способи і правила рефінансування іпотеки в іншому банку

223

Фінансові організації відносно недавно стали видавати позики на виплату житлових кредитів. Та й сьогодні послуги з рефінансування іпотеки надає не кожен великий банк. Між тим такі кредитні продукти користуються попитом у російських позичальників, які хочуть знизити суму переплати або просто змінити певні умови погашення боргу. При цьому багато хто з них не знають всіх деталей і особливостей перекредитування іпотеки. А рефінансування кредиту, тим більше цільового, – це процес досить складний.

Умови та вимоги банків

Взяти житловий кредит на погашення такого ж цільового позики можна в будь-яких банках, що надають послугу рефінансування. Тому якщо у первісного кредитора є такі програми, то краще всього укласти відповідну угоду з ним. Але варто помітити, що далеко не всі банки рефінансують внутрішні, тобто власні кредити, видані на покупку житла. Найчастіше фінансові організації надають позикові кошти на виплату зовнішньої іпотеки, оформленої в якомусь іншому банку. Умови, на яких можна перекредитувати житловий позику, у кожної фінансової організації індивідуальні. При цьому більшість з них пред’являють до тих, хто хоче отримати такий кредитний продукт, цілком стандартні вимоги. Цей список, як правило, складається з наступного:

  • громадянство РФ;
  • наявність офіційного доходу, розмір якого відповідає кредитної навантаженні;
  • вік на момент розгляду заявки на рефінансування – не менше 24 років;
  • вік на дату закінчення дії нового договору іпотеки – не більше 65 років;
  • відсутність непогашених боргів за яким-небудь грошовими позиками;
  • хороша кредитна історія.

Крім самого одержувача цільового позики, певні вимоги банки завжди пред’являють і до іпотечної нерухомості, придбаної на кошти першого кредитора. Тобто житло має відповідати всім параметрам, зазначеним у програмі даного виду кредитування. Крім стандартних вимог, фінансові організації можуть встановлювати й особливі. Наприклад, в умовах кредиту може бути зазначено, що рефінансувати можна тільки той іпотечний позику, який був виданий на придбання нової нерухомості. В такому випадку банк не надасть позикові кошти на погашення кредиту, взятого на придбання вторинного житла. До всього іншого значення часто має сума поточного іпотечного боргу, а також строк, на який був оформлений попередній договір.

Список документів, які звичайно потрібні для оформлення кредиту на рефінансування, теж залежить від умов певного пропозиції. При цьому в основний перелік входить наступне:

  • паспорт головного і всіх другорядних позичальників, а також поручителів;
  • трудовий договір, укладений з роботодавцем, і трудова книжка;
  • копія першого договору іпотеки;
  • довідка про доходи, які позичальник отримує із джерел, що обліковуються банком;
  • документи з кожним видом застави – головного, додаткового і тимчасового.

Більш повний перелік документів можна переглянути у матеріалі «Які документи необхідні для перекредитованя«.

Рефінансування іпотеки: основні особливості

Рефінансування кредиту, який був отриманий на купівлю нерухомості, – це більш складна процедура, ніж перекредитування нецільового позики. По-перше, банки часто відмовляють клієнтам у можливості погасити борг достроково за допомогою рефінансування, оскільки в такому випадку вони втрачають значну частину прибутку. Крім того, з певними труднощами позичальники стикаються безпосередньо під час оформлення нового житлового кредиту. Головна проблема – це передача заставного майна.

Нерухомість, куплена на позикові кошти, завжди виступає в якості основного забезпечення. Отже, іпотечне житло знаходиться в заставі у первісного кредитора, який у свою чергу зніме відповідне обтяження, тільки коли отримає всі видані позичальникові гроші. Між тим, виходячи з деталей процесу рефінансування іпотеки, борг погашається після укладення нового договору з іншим банком. І другому кредитору теж необхідно забезпечення у вигляді нерухомості, яку позичальник придбав у кредит. І ось тут головна складність – як отримати нову іпотеку і закласти житло, якщо воно ще є предметом забезпечення за поточним позикою? Для вирішення цього питання є два варіанти.

  • Позичальник надає другого банку тимчасовий заставу, вартість якого відповідає сумі оформлюваного цільового кредиту. Але якщо, звичайно, кредитор згоден на такі умови. У такій ситуації фінансова організація та позичальник укладають, крім головного, ще додатковий договір. У цьому документі прописується, що після того, як позичальник повністю розрахується за поточним боргом, він зобов’язаний передати нерухомість у заставу за отриманою іпотеці.
  • Боржник просить першого кредитора зняти обтяження з заставного майна до отримання всієї суми боргу. Щоб уникнути обману з боку клієнта, банки в таких випадках укладають додатковий договір, в якому вказується, що позичальник погасить іпотечний кредит після оформлення нової угоди. Слід зазначити, що цей варіант менш поширений, оскільки мало хто з кредиторів погоджується залишитися без забезпечення.
  • Як відбувається перекредитування житлових позик

    Що стосується вибору певної програми, то в цьому питанні позичальник орієнтується в першу чергу на вартість кредитного продукту, тобто розмір ставки. Крім цього, багато хто бере новий кредит на житло, щоб змінити інші параметри, наприклад, строк повернення боргу або схему погашення. Але, незалежно від мети перекредитування іпотеки, цей процес завжди відбувається однаково, за стандартним планом. Отже, рефінансування складається з наступного:

  • Боржник уточнює у першого кредитора повну суму, яку він йому ще не виплатив, а також розмір вже погашеного боргу. В цьому фінансовому звіті обов’язково зазначається точна кількість внесених платежів.
  • Подається заява на отримання нового іпотечного позики. Варто відзначити, що в деяких банках подати заявку на рефінансування можна онлайн – на офіційному сайті фінансової організації.
  • Коли кредитний відділ схвалює заявку, то позичальник надає фінансової організації, яка погодилася видати йому новий іпотечний кредит, всі необхідні документи. У цей список обов’язково входить і фінансовий звіт, взятий в першому банку.
  • Після ретельної перевірки документів та інформації, наданих позичальником, складається договір. Головний документ угоди грошового запозичення підписується, коли всі деталі рефінансування улагоджені.
  • Після укладення іпотечної угоди банк погашає борг свого клієнта, перерахувавши необхідну суму на рахунок попереднього кредитора. З цього моменту позичальник стає боржником іншої фінансової організації.
  • Про що слід пам’ятати

    Перш ніж приступити до іпотечного рефінансування, варто зважити всі за і проти. Зокрема, бажано розрахувати можливу вигоду від отримання нового цільового позики. Якщо після перекредитування сума переплати зменшиться незначно – не більше ніж на 2%, то особливої вигоди не вийде. Крім того, при розгляді іпотечної програми слід приділяти увагу не тільки тарифів, але і схемою погашення. Адже підсумкова вартість кредитного продукту залежить також від того, якими платежами повертається борг – диференційованими або ануїтетними. Якщо ж головна мета рефінансування – це зміна терміну виплати грошової позики, то тоді тим більше варто подумати про доцільність такої процедури.

    Перекредитування іпотечного кредиту вимагає чимало часу на збір і обробку різних документів. До того ж всі додаткові витрати, наприклад оцінку тимчасового застави, позичальник оплачує самостійно.