Як отримати кредит під заставу будинку з ділянкою

187

Як взяти кредит під заставу будинку? Дана процедура в різних банках проходить приблизно однаково. Уніфікувати основні вимоги російським банкам було відносно нескладно, оскільки в РФ не так багато людей, що бажають взяти кредит і які володіють при цьому окремої житловою нерухомістю.

Але все-таки подібні позики беруть. Безсумнівно, що банківські клієнти, що мають у власності не просто нерухомість, але окремий, приватний будинок, мають велику перевагу перед іншими позичальниками.

Переваги кредитування із заставою приватного будинку

Кредит під заставу приватного будинку Екшн сно виділяється на тлі всіх інших своєю елітарністю, а значить, численними бонусами.

Варто перерахувати плюси, якими володіють такі позики:

  • багато банки, виступаючи кредиторами, роблять необов’язковими такі першорядні папери, як довідка про доходи 2-ПДФО і трудова книжка;
  • клієнт може мати активні кредитні позики як у вибраному банку, так і в інших банках, що не є перешкодою – кредити під заставу нерухомого майна все одно видаються;
  • багато фінансові організації допускають наявність проблемної кредитної історії, якщо клієнт пропонує в заставу приватну нерухомість;
  • розмір позики перевищує максимальний рівень споживчого кредитування в рази перевершує в більшості випадків іпотечні кредити на квартири. В середньому, при такому кредитуванні йдеться мінімум про кілька мільйонів рублів, а при дорогому заставі допустимо взяти до 10-15 млн рублів;
  • заставне обтяження на будинок, який вже є власністю позичальника, дещо інше, ніж стандартне обтяження на об’єкт іпотеки. Так, позичальник продовжує зберігати свої власницькі права на нерухомість навіть після оформлення її в заставу;
  • процес оформлення договору по позиці проходить швидше, ніж оформлення стандартної іпотеки під заставу іпотечного ж об’єкта;
  • нарешті, сама вірогідність позитивного рішення банку значно вищою порівняно з іншими ситуаціями, коли клієнт не може належним чином довести кредитору свою фінансову спроможність.

Гарантії банку

Пояснити ці переваги можна просто. Банк хоче отримати гарантії повернення позичених грошових коштів. Причому з урахуванням відсотків. Такими гарантіями є:

  • Стабільна, високооплачувана робота клієнта (прибуткове підприємство, якщо клієнт – індивідуальний підприємець).
  • НаЕкшн ні поручителі, які представили докази своєї високої платоспроможності.
  • Нерухомість, яка вже перебуває у власності позичальника.
  • Саме останній пункт є найбільш зручним для кредитної установи. Оскільки практично будь-яка нерухомість з часом тільки зростає в ціні. Недарма є приказка: «Нерухомості, як і грошей, багато не буває».

    Стаття в тему: як отримати іпотеку на покупку будинку з земельною ділянкою

    Загальні обмеження для всіх

    Кредитор сміливо надає власнику приватної нерухомості кредит під заставу будинку з ділянкою. Адже при недотриманні клієнтом своїх кредитних зобов’язань банк на законній підставі вилучить будинок у свою власність. І витрати будуть покриті. Однак навіть у такому вигляді кредитування дотримуються основні принципи заставного кредитування як такого:

    • банк ніколи не дасть більше, ніж 80% від ринкової вартості будинку, оскільки в разі переходу цього майна у банківську володіння кредитору необхідно як можна швидше продати його. ЗЕкшн снити це можна лише за умови зниженої ціни. Плюс банку треба підстрахуватися на той випадок, якщо раптом ціни на дану категорію нерухомості все-таки впадуть;
    • ділянка, на якій стоїть будинок, не повинен ставитися до сектору сільського господарства;
    • загальна площа ділянки і будинку повинна становити мінімум 200 кв. метрів, в іншому разі нерухомість буде розглядатися як земельну ділянку, що серйозно знизить вартість застави і, отже, розмір кредиту.

    Технічна документація на житло

    Окремо варто сказати, що банк в обов’язковому порядку зажадає технічну, юридичну і фінансову документацію щодо предмета застави. Технічна документація представлена:

    • кадастровим і технічним паспортом будови;
    • детальним планом із зазначенням площі кожного приміщення, включаючи санвузол, кухню та підсобні приміщення;
    • свідченням про належність земельної ділянки, на якій стоїть будинок, до землі будівельного типу (під забудову).

    Юридична документація на житло і тонкощі даної сфери

    Юридична документація – це купча, яка доводить факт купівлі-продажу. Або дарча (або заповіт). Це документи, які доводять, що будинок отримано в дар або в спадщину. А будь-яка з цих паперів підтверджує головне – право повного та одноосібного володіння цим нерухомим майном.

    Коли позичальник є першим власником пропонованого в заставу будинку (купив у забудовника, сам побудував) або отримав її в дар / у спадок від перших власників (від батьків, наприклад), тоді у банку не може виникнути жодних сумнівів у юридичній чистоті застави.

    А от коли клієнт виявляється власником будинку, який уже бачив кілька господарів, тоді складніше. Вторинна нерухомість такої цінової категорії вимагає ретельного підходу. Банк скрупульозно візьметься перевіряти право володіння і розпорядження будинком.

    Точніше, він змусить це робити самого позичальника. Можливо, знадобиться підняти попередні свідоцтва про купівлі-продажу та інші подібні документи. Щоб упевнитися, що в минулому всі угоди та юридичні акти пройшли строго за законом.

    Доведеться перевірити, що десь на другому-третьому власника не були пропущені треті особи, які мають право частки в цьому будинку. Інакше у клієнта і у банку виникнуть проблеми, коли в процесі виплати позики клієнтом і дії заставних прав банку раптом виникнуть люди, які мають законне право власності на частину застави.

    Також до юридичної документації відноситься виписка з ЕГРП (Єдиного держреєстру прав). Виписка підтверджує, що додому не накладено жодних обтяжень. Один вид обтяжень вже розглянуто – право частки третіх осіб через несумлінність в минулих угодах. Але пристави за рішенням суду можуть заарештувати будинок:

    • за борги іншим банкам;
    • борги по податкових виплат і послуг ЖКГ;
    • ухилення від обов’язкових виплат, пов’язаних з веденням бізнесу;
    • нарешті, будинок може бути просто куплений в іпотеку, і клієнт приховає від кредитора той факт, що нерухомість ще знаходиться в заставному обтяження у іншого банку.

    У будь-якому випадку папір з ЕГРП покаже будь-який вид обтяження, якщо він є. Можна гарантувати, що цю виписку банк, куди звертається за кредитом клієнт, що потребує в такому ж обов’язковому порядку, як і документи про право власності. Нарешті, третій вид документації – фінансова.

    Оцінка заставної нерухомості

    Фактично, вона представлена одним великим документом – оцінними звітом фірми, що займається оцінкою нерухомого майна. Необхідно заздалегідь попередити про одному моменті. Банк як кредитор зацікавлений у зменшенні розміру іпотечного кредиту.

    Для цього він напевно спробує нав’язати клієнтові послуги тій оціночної фірми, яка акредитована в цьому банку, є діловим партнером фінансової організації. Фахівці від подібної компанії будуть використовувати будь-які лазівки, щоб занизити всі види вартості житла.

    В першу чергу, ринкову вартість. Тому клієнтам, зацікавленим в максимальному розмірі іпотечного кредиту, рекомендується дістати грошові кошти на стороннього, незалежного оцінювача.

    Такий фахівець дасть не просто об’єктивну оцінку, але з ним можна неофіційно домовитися про деякому невеликому завищенні ціни будинку. Це один з можливих варіантів збільшення тіла кредиту. Точно так само, як банк, буває, домовляється з фірмою-партнером про невеликому штучному заниженні ціни.

    Процедура оцінки нерухомості, як правило, займає один день. У деяких випадках, коли потрібні уточнення, 2-3 дні. Фахівець фірми зобов’язаний дотримати наступні пункти:

    • оглянути прибудинкову земельну ділянку на предмет явних, відкритих і сильних деформацій грунту, провалів, ерозій;
    • оглянути зовнішню конструкцію будинку з метою виявлення технічних і косметичних вад;
    • обов’язково вказується основний будівельний матеріал і спосіб побудови (цегляний будинок, дерев’яний, сендвіч-панелі тощо);
    • необхідно уважно вивчити кожне приміщення будинку окремо, знову-таки для перевірки архітектурної цілісності. Згідно Житлового кодексу оцінювач зобов’язаний врахувати будь-яке, навіть дрібне ушкодження стін, стель і підлогових покриттів. Також фіксуються якість і дизайн обробки (підлогове покриття лінолеум або паркет, стелі натяжні або звичайні і т. д.);
    • в окремому порядку перевіряється стан вікон, лоджій, балконів, мансард і даху;
    • складається список всіх комунікацій (електрика, холодне та гаряче водопостачання, опалення, телефонна лінія, інтернет, супутникові антени) і їх характеристики (наприклад, яке саме є опалення – ГБО, від центральної тепломережі, камін);
    • кожен міні-звіт оцінювач повинен супроводжувати власноруч зробленими знімками;
    • фахівець також перевіряє кадастровий і технічний паспорта будинку;
    • звіт складається в 2 примірниках: один – банку, інший – клієнту.

    Оцінка житлової площі в кредиті під заставу будинку є ключовим фактором як у визначенні розмірів позики, так і в самому факті позитивного/негативного банківського вердикту. Якщо результати оціночного звіту банк влаштовують, він приймає рішення про надання клієнту запитуваної суми.

    Зазвичай, від первинного заяви до моменту остаточного рішення проходить 10-12 днів. Зрозуміло, банк вимагає від клієнта російський паспорт і російську прописку. І, можливо, все-таки доведеться поклопотатися щодо довідки 2-ПДФО і трудової книжки.

    Але при описуваному кредитуванні банк може закрити на це очі. Оформити кредити під заставу будинку завжди легше. А де взяти кредит подібного плану? Та будь-який великий банк активно просуває кредитні лінійки з заставою нерухомості – Ощадбанк, ВТБ 24, Газпромбанк, Райффайзен Банк і т. д.

    Якщо мова йде тільки про частку


    Наостанок можна і потрібно попередити – все описане вище відноситься до одноосібним, повноправним власникам, коли власник будиночка один. Якщо клієнт не володіє всім будинком, а тільки часткою в ньому, тоді все набагато гірше. Тоді власник такого заставного майна фактично нічим не відрізняється від звичайного іпотечного позичальника, який спирається тільки на свою зарплату.

    Бо навіть якщо інші власники не проти потенційної продажу будинку, банк все одно не буде ризикувати. Раптом хто-небудь візьме, та й передумає продавати свою частку. І додому вже не можна буде виставляти на торги.

    А брати право власності на частку у випадку банкрутства позичальника для банку безглуздо, т. к. частку в будинку продати на ринку нерухомості практично нереально.

    Дана стаття написана з метою роз’яснення особливостей кредитування, в якому центральне місце займає якісний і наЕкшн ний заставу – приватний будинок.