В якому банку краще рефінансувати іпотеку під більш низький відсоток?

170

Навіть якщо на момент отримання іпотеки позичальника влаштовувала ставка, через деякий час спочатку вигідний відсоток став непропорційно високим, у порівнянні з появою новими іпотечними програмами. Зважаючи на те, що в банку позичалася велика сума, навіть скромна різниця у відсотках протягом декількох років перетворюється на досить суттєву переплату. Уникнути її можна, якщо рефінансувати іпотеку в своєму банку або в іншого кредитора. Проте робити це потрібно тільки після ретельної оцінки користі і підрахунку всіх нових витрат, що виникають бенкет переоформлення боргу.

Плюси і мінуси рефінансування іпотечних кредитів

Договір рефінансування дозволяє отримати новий цільової позику на погашення діючого, але на більш вигідних умовах і без початкового внеску. Нарівні із звичайними нецільовими позиками, можна рефінансувати іпотеку під менший відсоток, зменшуючи процентну переплату і знижуючи регулярний платіж.

Перед тим, як вирішити для себе, чи можна рефінансувати іпотеку, необхідно визначити загальну вигоду від цього кроку. Всього кілька років тому кошти на купівлю житла видавалися під набагато більшу ставку по іпотеці, тому так актуальна тема перекредитування за старими договорами. Однак є суттєве «але» — як правило, платіж розраховувався за ануїтетною схемою, з пріоритетною виплатою відсотків у першій частині терміну кредитування, тому рефінансування старої іпотеки, коли залишок боргу невеликий, тягне сумнівну економію на відсотках. Рішення приймати потрібно, з урахуванням повного аналізу всіх переваг і недоліків.

Доводи на користь рефінансування:

  • Зниження платежу. Перекредитування передбачає перегляд будь-якого з параметрів позики, включаючи термін і відсоток. Поєднання зниженого відсотка і більш тривалого періоду погашення дає полегшення кредитного тягаря платника. Робота з іпотечним калькулятором дозволить оцінити, наскільки менше стане платіж, і яка буде підсумкова вартість іпотеки.
  • Зниження переплати. Якщо залишити незмінним термін договору, позики під більш низький відсоток дасть можливість серйозно заощадити на переплати банку. При цьому знизиться і сума регулярних виплат.
  • Звільнення права власності від застави. Багаторічна кредитування з оформленням придбаної власності в заставу не дає можливості продати, обміняти, переоформити житло на іншого, яким би вигідним і бажаним не був даний крок. Скориставшись рефінансуванням без заставного забезпечення, платник ліквідує борги по іпотеці і отримує повне право розпоряджатися власністю на свій розсуд.
  • Перехід з валютної іпотеки на рублевий позику. Коливання курсу валют, а іноді й серйозні перегони, турбують позичальників, адже найчастіше заробітна плата приходить в рублях, і на погашення щомісячного боргу потрібно обмінювати суму по зростанню курсу. Незважаючи на те, що переважна більшість програм розраховані на вітчизняну валюту, залишилося чимало діючих кредитів, виданих в доларах або євро. Рефінансування дозволить перейти до більш стабільних платежів, не прив’язаним до курсових стрибків.
  • Перехід на більш комфортні умови обслуговування боргу.
  • Слід проаналізувати можливі негативні наслідки та недоліки програми:

  • Слід зробити особливий акцент на користь рефінансування на початку або в першій половині періоду дії договору, якщо застосовується ануїтетний платіж. Якщо використовується диференційована система розрахунків, вигода зберігається протягом усього процесу кредитування. Проблема в тому, що більшість іпотечних схем припускають ануїтетний платіж, що означає першочергову виплату відсотків, розподілених за весь період фінансування таким чином, що в першій половині терміну сплачуються нараховані відсотки. В результаті, маючи намір перекредитуватися у другій половині терміну, позичальник виявляє, що процентна переплата буде більше, так як за чинним договором більша частина обсягу нарахованих відсотків вже виплачена.
  • Витрати на переоформлення. Додаткові супутні витрати можуть досягати серйозних сум. Новий договір означає, що необхідна нова оцінка і переукладення страхової угоди, плюс додаткові платежі за підготовку банками довідок. Слід прорахувати, скільки коштує рефінансування, і залишається економія в грошовому вираженні після офіційної зміни кредитора.
  • Складність узгодження. Фактично, цільове рефінансування іпотеки означає такі ж дії з боку позичальника, пов’язані з погодженням заявки, підготовкою нових документів, оцінкою кредитної історії та платоспроможності людини. Далеко не факт, що за роки виплат по іпотеці, фінансове становище зміцнилося, а кількість утриманців у сім’ї залишилося незмінним.
  • Частіше іпотека береться в розрахунку на поповнення сім’ї, народження дітей, що відображається у підсумку на середньодушове доході. Намір переоформити кредит далеко не означає, що новий кредитор готовий надати вигідні умови рефінансування.

    Де вигідно рефінансувати іпотеку

    Оцінюючи, чи вигідно пропозицію конкретного банку, слід попередньо вивчити всі інші програми. Іноді банк надає вигідне рефінансування споживчої позики під мінімальний відсоток із збільшенням суми кредитної лінії, що дозволяє без шкоди і додаткових зусиль закрити іпотечний борг отриманою сумою. Перед остаточним рішенням, слід розглянути варіант кредитування за кращими актуальним програмами рефінансування.

    Ощадбанк

    Програма від Ощадбанку пропонує консолідувати кілька діючих кредитів на таких умовах:

  • Ставка від 9,5% (якщо з іпотечним об’єднується кілька інших позик – ставка не менше 10%).
  • Кредитний ліміт – до 7 млн рублів (не менше 1 млн рублів).
  • Погашення протягом 30 років.
  • Для укладення договору з банком, необхідно відповідати параметрам: бути старше 21 року, відпрацювати у останнього роботодавця від півроку. На момент останнього внеску бути молодше 75 років.

    ВТБ

    При рефінансуванні ВТБ можливо отримати до 30 млн рублів для закриття боргу за чинною іпотеку (такий ліміт встановлений для столичного регіону).

    Стандартні умови ВТБ:

  • Ставка 9,7-11%.
  • Максимальна сума обмежена 80% від оціночної вартості застави.
  • Термін — 20-30 років (для зарплатних клієнтів передбачений більш тривалий період погашення).
  • Якщо позичальник вирішив скористатися програмою з пред’явленням мінімум документів, максимальний ліміт обмежується половиною оціночної вартості об’єкта.

    Газпромбанк

    Максимальний розмір лінії по програмі перекредитування від Газпромбанку – 85% від оцінки житла.

    Кредитні кошти видають:

    • зі ставкою 9,5-14,1% (в залежності від наявності додаткової страховки);
    • від 500 тисяч рублів;
    • з погашенням протягом від року до 30 років.

    Банк дозволяє рефінансувати борг до 45 мільйонів рублів.

    Райффайзенбанк

    Позичальники віком від 21 до 65 років, які мають дохід від 15 тисяч рублів (для Москви і великих мегаполісів – від 20 тисяч рублів) можуть поліпшити свої умови по іпотеці в Райффайзенбанку:

  • Ставка від 9,99% в рік.
  • Сума – не більше 26 мільйонів рублів.
  • Термін погашення – 30 років.
  • Передбачається можливість перекредитуватися клієнтам з тимчасовою пропискою, які мають громадянство в іншій країні (при наявності паспорта).

    Відкриття

    Якщо клієнт готовий застрахувати своє життя і здоров’я, банк Відкриття запропонує рефінансувати борг на умовах:

  • Ставка – від 9,35%.
  • Термін погашення – не менше 5 років.
  • Ліміт засобів — 50% оціночної вартості.
  • Позичальник повинен підтвердити своє повноліття російське громадянство, стаж на останньому місці від 3 місяців.

    Чому не всі банки не рефінансуються іпотеку

    Останнім часом, з урахуванням зростання неповоротних кредитних боргів і загальної закредитованості населення, банки більш ретельно розглядають кандидатів на іпотеку. За більш раннім договорами діяли менш жорсткі обмеження.

    Зіткнувшись з проблемою небезпеки неповернення, кожен претендент ретельно перевіряється.

    Кредитор, що має високі вимоги до клієнта, навряд чи візьметься рефінансувати борг, якщо в минулому допускалися прострочення, заробіток зменшився.

    Нова програма тягне переоформлення заставного об’єкта, який після довгих років виплат, міг втратити свої технічні характеристики і втратити ліквідність.

    Необхідні документи для рефінансування

    У кожному банку свої вимоги, виходячи з встановленого внутрішнього регламенту та політики організації. Тим не менш, всі програми рефінансування передбачають надання основних документів: заяви на зниження відсотка і паспорта РФ.

    При перегляді умов іпотеки, обов’язково знадобляться наступні папери:

  • Документація на заставний об’єкт (він же — набута власність).
  • Папери, що підтверджують угоду (договір купівлі-продажу).
  • Виписки від поточного кредитора про залишок боргу, інші папери, включаючи кредитний договір, реквізити для зарахування, підтвердження відсутності простроченого боргу.
  • Довідки від працедавця або документи, що підтверджують стабільне регулярний дохід (довідка 2 -ПДФО), включаючи заробіток співпозичальника.
  • Необхідно пам’ятати, що, навіть маючи хороший дохід і повністю відповідаючи параметрам нового кредитора, можна отримати відмову, якщо виявляться серйозні прострочення за даним договором.

    Скільки це коштує

    Перед перекредитуванням, позичальникові варто ретельно розрахувати вигоду і додаткові витрати. Підрахувати економію на відсотках можна, використовуючи іпотечний калькулятор, а витрати доведеться визначати самостійно, виходячи з конкретних умов банку.

    Статті допзатрат при переоформленні іпотеки представлені:

  • Оплата довідок з свого банку.
  • Послуги оцінювача.
  • Витрати на страховку.
  • Оплата послуг нотаріуса, якщо потрібна згода чоловіка.
  • Держмито в Росреестре при передачі заставної в інший банк.
  • Практика показує, що при зниженні процентної ставки менш, ніж на 2 пункти, переоформлення позики вважається необгрунтованим.

    Скільки разів можна рефінансувати іпотеку

    Необхідно враховувати, що рефінансувати можна лише первинний договір. Банківські структури не припускають нескінченного перегляду умов кредитування. Тому до питання вибору програм необхідно підходити максимально виважено і серйозно.

    При рефінансуванні житлового позики в іншому банку виникають певні складнощі та додаткові витрати, адже позичальникові доведеться підписувати новий договір і проходити повну процедуру узгодження повторно. Необхідно розібратися, в яких випадках рефінансування буде доцільним, а коли краще залишити в дії попередній договір.