Як робиться оцінка нерухомості (квартири) для іпотеки

191

Бути може, хтось не в курсі, що оцінка квартири для іпотеки зЕкшн снюється не лише в тому випадку, коли позичальник для отримання цієї самої іпотеки в якості фінансових гарантій пропонує банку під заставу вже наявну у нього у власності якусь нерухомість. Для чого ще потрібна ця процедура?

Для банку вартість квартири/будинку також має принципове значення і при покупці саме цього житла в кредит його клієнтом. Воно й зрозуміло, адже фінансова установа у разі факту злісного неплатежу іпотеки насамперед забере у позичальника іпотечну нерухомість. Крім того, у більшості ситуацій при видачі кредиту на житло спочатку обговорюється орієнтовна сума позики.

А вже потім на первинному (в даний час майже завжди на первинному) ринку підбирається підходяща житлоплощу. І банку необхідні незалежна оцінка цього житла і строгий звіт, досконально визначає ринкову і ліквідну вартість квартири або приватного будинку. Тільки після організація видасть клієнту на руки конкретну суму грошей.

До речі, зараз в деяких банках практикується оформлення безготівкових угод. Коли позичальник навіть не отримує готівку на руки, а банк сам, в якості торгового посередника, сплачує первинному власнику (забудовник, будівельна фірма). А клієнт потім поступово з відсотками повертає банку витрачені ним гроші. Необхідність оціночної процедури законодавчо прописана в ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» – пункт 1, стаття 9 (від 7 травня 2013 року).

Що потрібно знати про оцінювача

Вибір самого оцінювача і оплата його послуг є завданням виключно позичальника. Хоча ніхто не обмежує клієнта у виборі, але рекомендується, щоб фірма, що займається вартісним аналізом нерухомості, була акредитована банком, у якому клієнт має намір взяти іпотеку. Оскільки у кожного банку можуть бути свої індивідуальні вимоги до оціночних звітів. Крім цього будь-який подібний звіт повинен відповідати вимогам Асоціації Російських Банків (АРБ) і Асоціацію Іпотечного Житлового Кредитування (АІЖК).

Щоб всі ці пункти були напевно дотримані, обрана позичальником фірма повинна мати підтвердження про членство в СРО (саморегулівні організації на ринку нерухомості) і поліс страхування цивільної відповідальності на мінімальну суму в 300 тис. рублів. Страховий поліс оціночної компанії вказує, що організація не перший рік займається відповідною діяльністю.

Плюс це гарантія, що в разі помилки або помилки фахівця, гроші замовнику будуть повернуті повністю або частково (залежно від грубості помилки, допущеної у звіті). Якщо незалежна компанія не акредитована банком, то всі ці реквізити позичальник повинен буде прикласти до звіту. Оцінка квартири для іпотеки, як правило, замовляється вже після того, як було проведено перше попереднє співбесіду з банком-кредитором. Щоб приблизно знати, яке власне житло потрібно оцінювати.

Щоб не вийшло так, що замовник заплатив за аналіз квартири вартістю 2,2 млн рублів, а банк згодом погодився видати іпотеку лише в розмірі, скажімо, 1,5 млн рублів. Прейскурант цін у оціночних організацій варіюється в залежності від міста і обставин. Мінімум – 2 000 рублів за один звіт. Але ця сума може вирости до 6 000 рублів.

Необхідні документи

Замовляти оцінку в першу чергу треба лише коли позичальник збирається закласти банку вже наявне нерухоме майно. Отже, такі речі, як приблизна вартість послуги оцінки і термін її проведення, можна обговорити зі спеціалістами і по телефону. По телефону можна залишити попередню заявку на укладення договору про проведення оцінки. При очній зустрічі клієнт повинен надати обраної організації набір документів. У даних обставинах достатньо буде ксерокопій, але вони повинні бути завірені у нотаріуса.

  • Паспорт і контактні дані замовника.
  • Кадастровий і технічний паспорта оцінюваної нерухомості (видаються в БТІ).
  • Бажана схема плану квартири або будинку.
  • Для будівель, побудованих до 1970 року, буде потрібна додаткова допомога-гарант, що будівля не буде знесено або реконструйовано.
  • Документ, який обґрунтовує необхідність проведення оцінки: підтвердження власності на житло, виписка з банку про можливу видачу іпотеки, свідоцтво пайової участі і т. п.
  • Оскільки в даній статті мається на увазі саме оцінка квартири для іпотеки, то в подальшому буде матися на увазі саме цей вид житлової нерухомості. Оскільки квартири – це найпоширеніший варіант житлоплощі в РФ, то в оціночних фірм вже «набита рука» щодо їх вартісного аналізу. Майже завжди сама процедура огляду квартири займає не більше пари годин.

    Два види вартості квартири, чим вони відрізняються і чим важливі для позичальника

    У заздалегідь обумовлений час оцінювач виїжджає на адресу. Фахівець проводить всебічний візуальний огляд квартири, фотографує все приміщення, вивчає будинок і навколишній район. Тут важливо згадати, чому оцінка нерухомості для іпотеки складається з двох рівнів. Справа в тому, що нерухомість має ліквідну і ринкову вартість. Ліквідна вартість визначається при використанні витратного підходу. Тобто оцінювач з’ясовує, скільки коштів потрібно для зведення аналогічного об’єкта.

    Сюди в якості доповнення додають порівняльний (аналоговий) і дохідний підходи. Порівняльний підхід означає моніторинг всіх схожих угод на ринку нерухомості для визначення середньої ціни. Дохідний підхід визначає, наскільки вивчається нерухомість може подорожчати на ринку найближчим часом (від півроку до 3 років). Для чого потрібна ліквідна вартість? Вона визначає як би об’єктивну цінність житла.

    Подробиці ринкової вартості

    А ось другий рівень оцінки з’ясовує, скільки приблизно продавець може запросити за дану житлоплощу. Тобто це і буде її ринкова вартість. Може здатися, що ринкова вартість є більш суб’єктивною характеристикою, ніж вартість ліквідна. Але немає. Первинний власник завжди змушений озиратися на загальну ситуацію на ринку нерухомості.

    Якщо він буде завищувати ціни, то клієнтура витече до інших продавців з більш вигідними пропозиціями. Хоча тут теж є свої «підводні камені» – будівельні монополії, цінові маніпуляції… Втім, це вже зовсім інша тема. Ринкову ціну житла визначає безліч характеристик, які всі повинні бути відображені в звіті оцінювача:

  • Аналіз інфраструктури – наскільки зручно будинок з оцінюваною квартирою розташований від найближчих лікарень, шкіл, торгових центрів, транспортних вузлів, автомагістралей і т. п. Враховується планування дворової території.
  • Аналіз будинку – рік здачі в експлуатацію і терміни будівництва, поверховість, тип забудови, основний будматеріал (панель, цегла, дерево, інше), технічна та комунікаційна оснащеність (електрика, водопостачання, опалення, газопостачання, телефон, інтернет, супутникове телебачення), наявність/відсутність видимих дефектів.
  • Аналіз квартири – поверх, загальна та житлова площа, кількість кімнат, площа кожної, стан вікон, наявність/відсутність балконів або лоджій, якість планування, відсутність незаконного перепланування, якість ремонту і загальний стан.
  • В цілому ліквідна і ринкова вартість рідко сильно різняться. Яскравий приклад великої різниці між ними – це першокласно оброблена квартира (висока ринкова вартість) в старому двоповерховому, дерев’яному будинку (низька ліквідна вартість). Так чи інакше, але банк завжди видає іпотеку, виходячи з тієї вартості, яка менше. Більш того, від мінімальної цифри буде залежати не тільки розмір кредиту, але і строк кредитування, відсоткова ставка. Таким чином, установа зводить можливі витрати до мінімуму. У позичальника можуть виникнути проблеми, коли ринкова вартість серйозно вище ліквідною.

    Банк видасть грошей згідно з результатами витратного підходу, а продавець квартири запитує більше. Тоді позичальнику залишається два варіанти – шукати додаткові фінанси (наприклад, оформити споживчий кредит) або шукати іншу, більш дешеву квартиру. Можна також вимагати повторного аналізу житла.

    У висновку варто попередити, що не слід намагатися домовитися з оцінювачем про штучне завищення ціни. Щоб банк видав більше грошей. Банки мають своїх власних спеціалістів, які багаторазово перевірять звіт. Такі перевірки потрібні і для виявлення ненавмисних помилок.

    Взагалі, діяльність оціночних фірм контролюється ФЗ «Про оціночну діяльність в РФ» від 29.07.98 за номером 135-ФЗ. За допущені помилки фірма може понести перед клієнтом фінансово-адміністративну, а іноді й кримінальну відповідальність. Оцінка нерухомості для іпотеки пов’язана з обігом досить великих грошових сум, тому точність і гарантії тут дуже важливі.

    Готовий звіт

    Коли все закінчено, фахівець оформлює звіт у письмовому вигляді (до 30 сторінок) і робить дзвінок замовнику, щоб останній під’їхав до офісу фірми для остаточної звірки. Повноцінний, готовий, письмовий звіт в обов’язковому порядку повинен містити наступні пункти (з розгорнутим описом).

    • загальні дані оціночної фірми і дані самого клієнта (паспорт, контакти, реквізити фірми, якщо клієнт – юридична особа);
    • повний список всіх використаних методів оцінки;
    • пакет даних про вивченої нерухомості;
    • моніторинг ринку нерухомості на даний момент з короткочасним прогнозом на майбутнє;
    • визначення двох видів вартості житла;
    • додаток. Найважливіша для банку частину. Сюди входять: вся основна майнова документація, фотографії об’єкта, зроблені працівником фірми, повторне вказівку ринкової вартості ліквідаційна ціна. Останній пункт інформує банк про те, за скільки він зможе продати це житло у разі розірвання іпотечного договору з позичальником.

    Представлений матеріал носить інформаційно-прикладний характер, тобто стаття покликана відповісти на найпоширеніші питання, які виникають при взятті іпотечного кредиту і пов’язаної з ним процедури оцінки житла.