Доходів одного заявника рідко вистачає для повної оплати іпотечного платежу. У зв’язку з цим банки рекомендують залучати позичальників або просять у заставу майно. Найчастіше люди йдуть по першому шляху і просять друзів або родичів поставити свій підпис у банківському договорі. На жаль, не всі розуміють, хто такий созаемщик, і легко погоджуються, вважаючи, що це не накладе на них ніякої серйозної відповідальності.
Відмінності від поручителя
Насправді созаемщик докорінно відрізняється від поручителя. Якщо поручитель виступає своєрідним «гарантом», що основний платник зможе розплатитися з боргом, вдавшись до його допомоги, то у випадку з созаемщиком останній ділить з основним боржником всі права і обов’язки по сплаті кредиту.
Так, созаемщик може самостійно сплачувати заборгованість у повному обсязі, або обидва платника можуть розділити її в певній пропорції. Також созаемщик, на відміну від поручителя, має право без зволікань внести позачергової платіж для дострокового погашення кредиту. Він може отримати будь-яку інформацію про позику, а після повної сплати боргу – замовити відповідну довідку.
Залучати співпозичальника при іпотеці дуже вигідно за рахунок наступних факторів:
- його дохід, на відміну від доходу поручителя, враховується при визначенні максимальної суми платежу;
- банку видати іпотеку кільком учасникам менш ризиковано, ніж одному позичальнику, тому ймовірність схвалення вище (особливо актуально для великих банків, що видають кредити тільки під стовідсоткове забезпечення, наприклад Ощадбанку);
- кредитуються можуть розділити платежі в довільній пропорції, що в підсумку полегшить виплату кредиту.
Таким чином, по суті справи созаемщик по іпотеці – це такий же рівноправний учасник угоди, як і позичальник. Отже, і обов’язків у нього більше, ніж у поручителя.
Так, він зобов’язаний погашати кредит нарівні з власником квартири, навіть якщо не є власником приміщення. Така ситуація нерідко виникає, наприклад, якщо созаемщиками виступають батьки молодої сім’ї, яка вирішила оформити іпотеку.
У разі якщо основний платник не внесе черговий платіж, банк зверне стягнення на співпозичальника. Зазвичай у договорі вказуються рахунки, з яких установа має право списувати борг, – серед них обов’язково буде розрахунковий або зарплатний рахунок співпозичальника при іпотеці. Саме з нього буде обчислено на користь банку відсутня сума.
У разі якщо платники не будуть виконувати свої обов’язки одночасно, кредитор зможе виставити їм вимоги про погашення боргів в однаковій пропорції.
Відносно поручителя таких оперативних заходів банк зробити не зможе: спочатку йому доведеться звернутися в суд з вимогою визнати основного платника некредитоспособным, а потім стягнути борги з поручителя.
Чи виникають права на квартиру
У зв’язку з великою кількістю накладених на співпозичальника в іпотеці обов’язків виникає питання: а набуває він якісь права на квартиру?
Насправді право співпозичальника на об’єкт нерухомості визначається не банківським договором іпотеки, а документом, на підставі якого житло було придбано, – найчастіше договором купівлі-продажу.
Так, іпотечний созаемщик може виявитися власником приміщення, якщо він купив квартиру з основним позичальником на двох і оформив її в часткову власність (найчастіше це чоловік і дружина або близькі родичі, наприклад, брати і сестри).
Але з таким же успіхом він може не мати ніяких прав на нерухомість: якщо його просто попросили «взяти участь» в угоді.
Наприклад, це можуть бути батьки або забезпечені родичі, які допомогли молоЕкшн сім’ї взяти кошти на власне житло.
Іноді виникають такі випадки, коли основний позичальник перестає виплачувати іпотеку, та платежі замість нього припадає виплачувати созаемщику, при цьому він не має жодних прав на квартиру. На жаль, в цьому випадку нічого вдіяти не можна, і прав на нерухомість у нього не виникне, навіть якщо він виплатить всю належну суму. Максимум, що можна зробити – звернутися до суду і оскаржити початкову купівлю-продаж і вимагати включення себе в список власників житла.
Таким чином, перш ніж погоджуватися ставати созаемщиком в іпотеці при відсутності прав на квартиру, слід добре подумати. Для підстраховки все ж краще вимагати включити себе в договір.
Хто може бути созаемщиком
Згідно вимог найбільших банків, у тому числі Ощадбанку, созаемщиками можуть бути громадяни, які підходять під наступні параметри:
- російське громадянство;
- постійна або тимчасова прописка;
- вік – від 21 року до пенсійного віку (на момент остаточної виплати іпотеки), максимум – 75 років;
- відсутність судимості.
Крім того, бажано, щоб майбутній созаемщик по іпотеці:
- був досить забезпеченою і міг підтвердити свій дохід (так як його фінанси враховуються при визначенні максимального розміру ссуживаемой суми);
- не мав інших кредитів та іпотеки;
- володів хорошою кредитною історією (без прострочень і «висять» боргів);
- мав на забезпеченні мінімум утриманців (так як витрати на них віднімаються з суми доходів).
У цій ролі може виступити будь-яка людина – знайомий або родич основного платника. Банки з більшою охотою йдуть назустріч созаемщикам-родичам, так як тут більше гарантій, що вони будуть платити кредит спільно.
Дружина або чоловік при взятті іпотеки обов’язково будуть созаемщиками, якщо вони оформили офіційні відносини. Навіть якщо квартира оформляється тільки на одного чоловіка, наприклад на дружину, друга сторона обов’язково включається в договір.
Якщо ж подружжя знаходяться в так званому цивільному шлюбі, то можуть оформляти або спільну іпотеку, або брати кредит на одного.
Це вимога банків породжує труднощі при розлученні. Нерідкі ситуації, коли після розірвання шлюбу житло відходить тільки одному чоловікові, а обов’язок платити накладається на обох.
Щоб уникнути подібних ситуацій, юристи радять укладати шлюбний договір. При його наявності можна, приміром, виключити дружину з числа позичальників, якщо в договорі прямо написано, що вона не буде мати ніяких прав на житло, і чоловік оформляє його у свою власність.
Список документів
Так як з точки зору банків созаемщик є таким же відповідальною особою, як і основний платник, то йому доведеться зібрати такий же повний пакет документів:
- паспорт і другий документ з фотографією;
- довідка з місця проживання;
- ІПН та СНІЛС;
- військовий квиток;
- відомості про освіту;
- документи про шлюбний стан і наявність дітей;
- відомості про доходи і належить майно;
- виписка з трудової книжки;
- кредитна історія.
Якщо созаемщик є зарплатних клієнтом банку, то свої доходи йому підтверджувати не потрібно (це працює для всіх великих банків, наприклад Ощадбанку або Газпромбанку), також деякі банки приймають як підтвердження доходу не довідку 2-НФДЛ, а виписку з особового рахунку або роздруківку операцій з рахунку за останні 6 місяців.
Що робити, якщо созаемщик не платить
Умови розподілу платежів між созаемщиками при іпотеці розписані в самому договорі позики, а не у договорі купівлі-продажу житла. У зв’язку з цим, якщо один з платників не виконує свої зобов’язання і не сплачує належні платежі, необхідно звертатися до тексту угоди з банком.
Як правило, там розписана відповідальність кожної сторони. Найбільш часті варіанти:
- кожен учасник сплачує свою частину кредиту, і банк стягує кошти з «провинилася» сторони, не пред’являючи вимог до сумлінного виконавця;
- учасники сплачують спільно без поділу рахунків і відповідальності, і при виникненні боргів банк спрямовує стягнення обом;
- учасники сплачують спільно без поділу рахунків, але уклали між собою угоду. В цьому випадку банк направляє стягнення обом, але сумлінний платник надсилає регресний позов другій стороні.
Найчастіше спостерігається друга ситуація. Якщо один з позичальників платить вчасно, а другий запізнюється, то штрафи і пені розподіляються між ними в рівній пропорції. Якщо він відмовляється платити, то боргу розподіляється також пропорційно. В цьому разі залишається тільки покрити всю заборгованість, а потім домагатися в суді від другої сторони компенсації або намагатися виключити несумлінного платника з усіх договорів.
Важливий момент: краще прописати в договорі купівлі-продажу, що право власності у позичальників виникне лише при добросовісної оплаті всіх належних платежів по іпотеці. В такому випадку буде чим пригрозити неплатнику і домогтися від нього виконання зобов’язань.
Таким чином, созаемщик за кредитом або іпотеки несе рівну з основним платником обов’язок по сплаті банківського боргу. Однак кількість прав регулюється іншими документами – договором купівлі-продажу та свідоцтвом про реєстрацію права на квартиру. Созаемщиком може виступити будь-яка повнолітня фізична особа, найчастіше це близькі родичі. Чоловік обов’язково є учасником угоди, якщо інше не передбачено шлюбним договором. Щоб застрахуватися від недобросовісного співпозичальника, відповідальність за несплату краще розписати в договорі іпотеки або додаткових угодах.
