Комерційна іпотека для фізичних осіб: огляд кращих банків

135

На ринку нерухомості представлені не тільки квартири та будинки, необхідні фізичній особі, але й нежитлова власність, якої потребують різні організації та виробничі підприємства. Юридичними особами та підприємцями іпотека на комерційну нерухомість використовується для розширення складських приміщень, виробничих ліній, торговельних і адміністративних площ.

Такий варіант оформлення нової власності багатьма організаціями визнається особливо вигідним, а для деяких – єдино можливим способом закріпити і збільшити сферу свого впливу, так як вільні фінансові ресурси в достатній кількості є далеко не у всіх успішно розвиваються компаніях. Найбільш актуальна тема покупки нерухомості для підприємців і керівників малого та середнього бізнесу. Для фізосіб, які купують комерційну нерухомість, дана покупка є можливістю отримання стабільного доходу від здачі об’єкта в оренду.

Особливості комерційної іпотеки

Серед безлічі інших банківських послуг окремої уваги заслуговує комерційна іпотека, що дозволяє стати власником нежитлового фонду з залученням банківських коштів на тих же принципах, що і класичний житловий позику.

Програми іпотеки на комерційну нерухомість – явище досить нове для Росії. Перші цільові програми іпотечного кредиту для юросіб і підприємців виникли протягом останнього десятиліття. Порівняно низька популярність пояснюється тим фактом, що дані об’єкти власності затребувані вузькою категорією позичальників, власниками малого бізнесу, частка яких останнім часом не перевищує 1/10. Для деяких організацій купівля комерційної власності на постійній основі ні до чого – більш кращою і менш обтяжливою виглядає оренда нежилої нерухомості для потреб компанії.

Кожен випадок іпотеки комерційних об’єктів унікальний і вимагає суто індивідуального розгляду. Проте є загальні параметри, як взяти іпотеку на комерційну нерухомість в російських банках:

  • Умови оформлення і погашення передбачають високий ступінь ризику, що змушує висувати більш жорсткі умови кредитування. Компанія повинна продемонструвати стабільність і прибутковість, а позика оформляється під більш високі відсотки з невеликим терміном погашення (в межах 10 років). З першим внеском не менше ¼ від всієї вартості об’єкта.
  • Підвищені ставки можуть на 2 і більше відсотків відрізнятися від стандартного кредиту на житло.
  • Оформити позику можуть тільки компанії, здатні підтвердити стабільний дохід.
  • Існують складності процесу оформлення та узгодження, які передбачають первинне оформлення угоди на купівлю та подальше перерахування коштів продавцю після узгодження з кредитором. Знайти власника, готового на подібні умови угоди, проблематично в силу високого ризику збою на якомусь з етапів процедури.
  • Процес оформлення і узгодження умов з банком займає багато часу. Більше, ніж при звичайному банківському фінансуванні фізичних осіб.
  • На відміну від житлового фонду, оцінку комерційної нерухомості виробляти складно через відсутність будь-яких затверджених нормативів. Традиційно об’єкт під заставу вважається перспективним з точки зору фінансової установи, якщо площа перевищує 150 квадратних метрів і знаходиться у хорошому стані.
  • Ймовірність відмов більш висока, ніж у роздрібному секторі кредитування фізосіб, так як об’єктом застави стає нерухомість менш ліквідна, яку згодом буде складно продати з вигодою. Банки намагаються відмовляти або неохоче кредитують юросіб та ІП, якщо мова йде про складі або площах для розширення виробництва.
  • Необхідні документи

    Керівників підприємств та індивідуальних підприємців, які мають намір в довгостроковій перспективі скоротити витрати на зЕкшн снення діяльності, цікавить можливість економії на оренді. Оформлений іпотечний кредит, як правило, буває рівнозначний орендної плати. Крім того, платіж банку – величина фіксується договором, в той час як витрати на оренду з часом можуть серйозно зрости.

    Процедура отримання іпотеки на нежитлову власність включає кілька етапів. Особливістю даної програми є запрошення представника банку для оцінки фінансової ситуації з позичальником, а також грунтовна підготовка до операції. Крім документів самого клієнта, потрібно зібрати папери на заставний об’єкт.

    Купівля комерційної нерухомості припускає збір документації при підготовці заявки в банк, однак єдиного переліку, який необхідно надати на оформлення, не існує. Кожен банк самостійно визначає точний список з урахуванням індивідуальної ситуації і статусу клієнта. Таким чином, для оформлення комерційної іпотеки для фізичних осіб, підприємців, посадових осіб організації списки будуть відрізнятися.

    Документи для позичальника

    Незалежно від статусу позичальника, перед оформленням позики збирають стандартний перелік паперів:

  • Цивільний паспорт.
  • Документ про вступ у шлюб, народження дітей (за наявності).
  • Військовий квиток (якщо позичальник є військовозобов’язаним).
  • Свідоцтво про присвоєння номера платника податків.
  • Виписки з банківських рахунків.
  • Документи, що підтверджують майнове становище, – свідоцтва на власність.
  • Попередній договір купівлі-продажу на придбаний об’єкт.
  • Висновок експертів про вартість нерухомості.
  • Страхові документи (особисте страхування, страхування майна).
  • Документ, що підтверджує права продавця на об’єкт продажу та відсутність обтяжень.
  • Вищевказаний список готується у разі набуття фізичною особою, ІП або організацією в обов’язковому порядку. Інші папери збирають, виходячи з вимог фінансової установи.

    Документація для організацій

    Щоб придбати бізнес-нерухомість в інтересах організації, збирають перелік, що відображає фінансове становище та ступінь економічної наЕкшн ності майбутнього позичальника. Представник організації готує:

  • Піврічний звіт товарно-грошового обороту.
  • Бухгалтерські звіти, що відображають витрати і доходи юридичної особи.
  • Виписку за рахунками юрособи та руху по них.
  • Бухгалтерський баланс підприємства.
  • Додатково для ІП потрібно представити в банк:

  • Свідоцтво індивідуального підприємця.
  • Податкову декларацію про доходи.
  • Довідку про відсутність заборгованості за податковими платежами.
  • Виписку з ЕГРІП.
  • Якщо діяльність підлягає ліцензуванню – відповідний дозвіл.
  • Додатково при оформленні позики надають документи головні особи компанії:

  • Документ, що підтверджує стаж роботи конкретної особи посаді керівника підприємства (не менше 6 міс.).
  • Відомості про трудовому доході керівника.
  • Вимоги до об’єктів нерухомості

    В силу високого ризику співпраці з приватними компаніями, особливо представниками малого та середнього бізнесу, сфера кредитування покупки комерційної нерухомості недостатньо розвинута. Обмеженнями для розширення діяльності в даному напрямку є:

  • Неготовність багатьох кредиторів ризикувати власними фінансами у разі неповернення.
  • Обмежена зона дії іпотечних програм.
  • Мале число діючих пропозицій, в рамках яких висувається цілий ряд умов банку щодо придбаної власності.
  • Комерційне приміщення для фізичних осіб і організацій повинно відповідати певним параметрам, що впливає на ліквідність застави:

    • площа від 150 квадратних метрів;
    • об’єкт є частиною капітальної забудови;
    • відсутні обтяження і претензії на нерухомість з боку третіх осіб;
    • місце розташування – у регіоні оформлення позики.

    Комерційна іпотека для фізичних осіб і організацій дозволяє придбати приміщення, призначені для:

    • адміністративних потреб;
    • торгівлі;
    • організації виробництва;
    • створення нових точок в сфері обслуговування.

    Ретельне вивчення пропозицій, що діють на конкретній території, дозволить вибрати оптимальний варіант оформлення.

    Які банки надають

    Пошук кращої пропозиції слід починати з відбору фінансових установ, що надають таку послугу, як іпотека під комерційну нерухомість для фізичних осіб і організацій. Параметри подібних варіантів кредитування більш жорсткі, а терміни погашення – невеликі.

    Відправка запиту відразу в банки, що працюють з бізнес-іпотеки, дозволить виявити найбільш вигідні пропозиції.

    Рекомендується звернути увагу на кредитування купівлі майна банками з числа провідних фінансових структур:

  • Ощадбанк.
  • ВТБ 24.
  • Альфа-Банк.
  • РСХБ.
  • Росбанк.
  • Абсолют.
  • Вивчивши інформацію по кожному з речень, позичальнику буде простіше визначити найбільш підходящий по умовам і вимогам позику.

    Ощадбанк

    Скористатися проектом «Бізнес-Нерухомість» можуть представники малого бізнесу та підприємці, які мають намір придбати комерційну нерухомість в іпотеку під заставу наявного майна з одночасним погашенням взятих раніше боргів перед іншими кредиторами, включаючи компанії-лізингодавці.

    В Ощадбанку можливе оформлення позики для вже введених в експлуатацію споруджуваних об’єктів за умови ведення забудови акредитованими компаніями.

    Основні параметри пропозиції:

  • Кредитна лінія від 150 тисяч до 200 мільйонів рублів залежно від місця розташування. В окремих містах ліміт кредитування досягає 600 мільйонів рублів.
  • Мінімальний відсоток від 11,8%.
  • Строк погашення не більше 10 років.
  • Сума мінімального першого внеску обмежена 25% від оціночної вартості об’єкта, для сільської місцевості – від 20%.
  • В якості додаткового забезпечення кредитор може вимагати залучення поручителів і гарантійних листів від інших компаній. Дана можливість особливо вигідна ІП, яким потрібно переконати банк у своїй наЕкшн ності і своєчасному поверненні боргу.

    ВТБ 24

    Програма ВТБ 24 розрахована на всі види об’єктів для комерційного використання і пропонує:

    • кредитну лінію 10 млн рублів;
    • ставку в розмірі 13,5% річних;
    • термін погашення в межах 10 років.

    Особливістю пропозиції є знижений розмір першого внеску – від 15 відсотків оціночної вартості придбаного об’єкта, а при готовність надання додаткового заставного забезпечення можна і зовсім обійтися без першого внеску.

    Група ВТБ Банк Москви дозволяє придбати по бізнес-іпотеку земельні ділянки вартістю до 150 мільйонів рублів з терміном повернення до 7 років.

    Позичальнику дозволяється придбати житлову власність з можливістю подальшого переведення в нежитловий фонд. Замість першого внеску допускається використовувати додатковий застава, гарантійний депозит, порука гарантійного фонду.

    Росбанк

    Іпотечне пропозицію Росбанка передбачає індивідуальні умови оформлення в наступних межах:

    • ставка 13,34–15,19%;
    • сума позики – 1-100 млн. рублів;
    • погашення протягом 3-84 місяців.

    Повернення боргу зЕкшн снюється рівними платежами, всією сумою відразу або за погодженим графіком.

    Альфа-Банк

    Придбати комерційну нерухомість в іпотеку на суму 2,6-78 млн рублів допоможе Альфа-Банк. Величина першого внеску має бути не менше 20,0%. Позика видається під 18 відсотків річних.

    Россельхозбанк

    Оформити позику підприємствам і фізичним особам, які мають намір стати власниками нового нежитлового об’єкта, Россельхозбанк пропонує за індивідуальними процентними ставками (від 11,5%) на суму до 20 млн рублів. Кредит видається на 10 років без вимоги первісного внеску.

    Видача грошових коштів передбачає стягування комісії з позичальників-організацій. Отримані кошти можна витратити не тільки на придбання, але і ремонт нерухомого майна. В якості забезпечення клієнт може запропонувати порука, автотранспорт або обладнання в заставу.

    Абсолют Банк

    Програма АКБ Абсолют передбачає максимально комфортне і швидке оформлення позики під 17,45% річних на суму не менше 1 млн. рублів. Остаточна сума обмежена 60 відсотків від оціночної вартості об’єкта, при наданні додаткової застави можна збільшити розмір кредитної лінії до 80%, але не більш 9-15 млн рублів (в залежності від регіону розміщення).

    Кожне з речень, що має свої унікальні особливості, врахування індивідуальних потреб комерційних структур. Облік всіх параметрів дозволить підібрати найкращий варіант кредитування.