Порівняння ставок по іпотеці в банках РФ

157

Коли люди йдуть в банк з метою взяти іпотечний кредит, то першим ділом вони думають про те, які в даному закладі ставки по іпотеці. Процентна ставка Екшн сно є важливим критерієм в питанні того, наскільки важко потім буде погасити взятий кредит. Важливість ставок очевидна, адже річні визначають, як вважає більшість споживачів, головне – розмір переплати. Але відразу варто сказати, що у росіян тут особливих варіантів немає. Тим більше після санкцій і вдарив у 2014 році економічної кризи.

Незважаючи на запевнення президента і влади, ситуація продовжує погіршуватися. Включаючи будівельну, та банківську сфери (основні ланки «житлової російської ланцюга»). Навіть при річних в 10% підсумкова переплата за житлову нерухомість складе 100% від її ринкової вартості на момент взяття іпотеки (тобто у два рази). А зараз серед всіх програм іпотечного кредитування, пропонованих цілим спектром російських банків, відсоткові ставки коливаються від 11% до 16%.

Пов’язані зі ставкою критерії

Для порівняння – у США цей критерій іпотеки не перевищує 3%. Тому перед взяттям іпотеки рекомендується принаймні не загострювати увагу на процентній ставці. Є кілька інших критеріїв, які в залежності від індивідуальних ситуацій можуть виявитися навіть важливіше і корисніше. Але головне – рівень процентної ставки прямо або побічно, але залежить від них.

  • Наявність/відсутність у банку програми державної акредитації. Держпідтримка дозволяє банку не тільки знизити ставки порівняно з приватними, комерційними банками, не мають контактів з державою, але і впровадити програми «гнучких» ставок. Тобто таких ставок, які можна переглядати вже в процесі погашення іпотеки.
  • Розмір початкового внеску. Так, у ВТБ 24 іпотечна програма з непоганими річними відсотками, але зате високої початкової виплатою – 30%. Якщо житло коштує 2 млн рублів, то початковий внесок на таких умовах складе 600 тис. рублів. Зрозуміло, що для середньостатистичних росіян це непомірна сума. Низький початковий внесок навіть при досить високих відсотках може виявитися вигідніше. Наприклад, коли у позичальника є стабільний, середній дохід, що дозволяє платити 15% річних. Але при цьому позичальник не може витрачати час на накопичення. І не бажає брати додатковий кредит для погашення первісного внеску. Тоді визначальним фактором будуть зовсім не відсотки по іпотеці, а скільки доведеться заплатити банку в самий перший раз.
  • Терміни кредитування. Як-то не хочеться вводити себе в залежність на 15-30 років. Враховуючи непередбачуваність майбутнього цієї країни. Тому більшість росіян воліють іпотечний позику, що передбачає повний розрахунок за строк до 15 років. Але справа в тому, що чим менше строк іпотеки, тим зазвичай вище процентні ставки. Оскільки банк прагне компенсувати ту прибуток, яку дає великий термін кредитування. Плюс одна і та ж сума буде по-різному гаситися в різні терміни. На відносно невеликих відрізках часу щомісячні внески будуть значно більше тих, які були б при більш тривалих строках кредитування.
  • Порівняльна таблиця

    У цілому всі ці фактори взаємопов’язані між собою. І, як уже говорилося, впливають на процентну переплату. Для кращого розуміння варто показати наочно, як найважливіший фактор – державні програми по страхуванню і субсидування банків – в сьогоднішніх кризових умовах впливає на ставку у сфері іпотеки.

    Банки, що мають державне фінансування

    Іпотечний відсоток

    Банки, що не мають державного фінансування

    Іпотечний відсоток

    Ощадбанк РФ

    11,4

    МТС-Банк

    17

    ВТБ 24

    11,5

    Росгосстрах банк

    16,5

    Відкриття

    12

    Банк Радянський

    16

    Газпромбанк

    12,5

    Собінбанк

    15,5

    Банк Москви

    13,35

    Райффайзен Банк

    15,25

    Россельхозбанк

    13,5

    ОТП Банк

    15,5

    Вплив держпідтримки банків

    Більш низька ставка в даному випадку пояснюється просто і очевидно. Банк в якості інвесторів має державні фінансові органи (наприклад, ЦБ РФ), що є додатковим захистом від непередбачених і передбачуваних витрат. Фахівці кажуть, що при взятті в іпотеку квартири у новобудові краще мати справу з банками, які співпрацюють з державою. Втім, тут теж не все гладко. Далеко не всі банки мають зв’язки з держструктурами і відповідні програми.

    Отже, це вже звужує вибір позичальника серед списку потенційних кредиторів. Далі, банки, що мають держпідтримку, хоч і пропонують більш низькі річні відсотки, але всіх їх об’єднує одна обов’язкова умова – початковий внесок 20%. Без варіантів. Для багатьох подібне умова виявиться абсолютно неприйнятним. Третій момент, ще сильніше звужує коло пошуків, це той факт, що для дотримання вигідного умови низької процентної ставки не тільки сам банк повинен мати держпідтримку.

    Купується в іпотеку житло повинно бути побудовано за фінансової участі держави. Так що, вибираючи, слід ретельно зважувати всі плюси і мінуси таких низьких ставок. Деякі приватні банки нещодавно почали знижувати ставки, щоб витримати конкуренцію з тими, хто користується державними програмами. Але все-таки в приватному секторі ставки зберігаються більш високими. Розмір процентних виплат по іпотеці залежить не тільки від самого банку та його політики. Важливий ще і тип житлової нерухомості.

    Якщо новобудови і нерухомість «під ключ» мають більш низькі ставки, то вторинне житло у всіх банках за ставками виявиться на 2-4% дорожче. Наприклад, якщо процентне нарахування для квартири в новобудові складе 12%, то аналогічна квартира в уже кілька років зданому будинку підніме цю цифру до 15%, а то і до 16%. І це не єдина обмежувальна міра. ВТБ 24 у сфері вторинного житла обмежив кредит сумою не більше 2,8 млн рублів. Насправді в умовах хиткої російської економіки досить складно визначити, де саме є найбільш вигідне і зручне пропозицію.

    Способи знизити ставку до укладення договору

    Розмір ставки, між іншим, постійно змінюється. За останні 10 років по банкам довелося не менше 20 «хвиль», коли ставки то підскакували, то опускалися. Відсотки квартирного кредиту в банку можуть змінитися навіть у момент підписання угоди між банком і позичальником. Невже ніяк не можна «підстелити соломку»? Можна, звичайно. Є два найбільш відомих способу. Перший передбачає відкриття рахунку, тобто депозитний вклад. Клієнт як би додатково зв’язує себе з кредитором, стає його «авторизованим» клієнтом.

    Відповідно й довіра до такого позичальника буде вище, а ставки нижчі. Крім того, досить великий вклад означає і непоганий навар у вигляді відсотків. Це ж пасивний дохід! Ці самі відсотки можна використовувати для погашення іпотечних відсотків, знижуючи навантаження на сімейний бюджет. Другий спосіб – придбання пластикової картки банку-кредитора.

    Це теж свого роду, зайве підтвердження платоспроможності. Пластикова карта знижує іпотечні ставки щонайменше на 2%. Плюс, якщо на карту будуть регулярно приходити гроші (скажімо, зарплата позичальника), то з банком можна домовитися про автоматичному знятті коштів з цієї картки. Тим самим, людина позбавляє себе від зайвої біганини і ризику прострочень.

    Способи знизити ставку після укладення договору

    Однак проблеми вже після укладення договору іпотечного кредитування все одно здатні виникнути. Тому вельми корисно буде розглянути варіанти, коли процентні ставки можна змінити вже після укладення договору з банком. Тут варто позначити три обхідні шляхи. Перший, найпоширеніший, – це рефінансування або перекредитування. Все просто. Позичальник оформляє в банку новий кредит на більш вигідних для себе умовах. А сума цього нового кредиту повністю гасить старий. Тому і називається ця процедура перекредитуванням. Ось тільки не всі банки включають в перелік своїх послуг програми рефінансування.

    При відсутності таких можна взяти більш вигідний кредит в іншому банку. Деякі фінансові організації в перелік своїх програм спеціально включають «кредити для рефінансування». Тільки от при укладенні договору з другим установою доведеться «з чистого аркуша» збирати весь пакет необхідних документів. У той час як на старому місці, де вже взято кредит, достатньо просто написати заяву і переукласти договір. Але це якщо бенефіціар погодиться видати новий кредит на покриття іпотеки.

    Стаття в тему: як зробити рефінансування іпотеки

    У цьому випадку у новому договорі обов’язково вказується графік нових щомісячних внесків і їх розмір. Іноді банк проводить, так би мовити, часткове рефінансування. Це всілякі тимчасові програми та акції, скориставшись якими, можна якийсь період на законних підставах виплачувати менші суми. Але для цього треба постійно моніторити банківську політику, щоб не пропустити. Втім, нерідко банк сам повідомляє (по СМС, електронною поштою, звичайною поштою, телефоном) своїх клієнтів про подібних заходах.

    Другий спосіб – це перегляд іпотечного договору, його реструктуризація. Якщо позичальник потрапив у складну життєву ситуацію, якщо платити колишні щомісячні внески стало для клієнта ну абсолютно неможливо, тоді друга сторона може піти на поступки. Тоді в обопільному порядку відбувається переукладання договору з новими, більш низькими відсотками по кредиту. Але для позичальника біда полягає в тому, що далеко не кожен банк погодиться переглядати договір не у свою пряму фінансову користь. Звичайно, тут і в установи є свій стимул – збереження і розширення клієнтської бази за рахунок демократичної політики.

    Проте в одному банку може переважити чашу терезів цей принцип, а в іншому – принцип недопущення зайвих витрат. Тут не передбачиш. У РФ фактично не існує законодавчої бази, що передбачає регулювання відносин між позичальником і банком у разі часткового або повного банкрутства споживача. Тому кожен кредитор має право дозволяти таку ситуацію на свій розсуд. Третій спосіб самий трудомісткий. Він пов’язаний з нечесною політикою банків у минулі роки.

    Так, багато хто стикався з різними прихованими комісіями і сумнівними відсотками при оплаті кредитів ще років десять тому. Однак вкрай бажано, щоб іпотеку чоловік взяв у тому ж банку, який коли-то його таким чином обдурив. Більше того, необхідно, щоб всі папери щодо минулих операцій були в цілості. Іноді вдається домовитися з банком без залучення третіх осіб. Організації теж зайва морока ні до чого. Але частіше доводиться йти за допомогою до суду. Взагалі, починати подібні епопеї має сенс, коли реально зниження ставки як мінімум відсотків на три. В іншому випадку гра не варта свічок.

    Даний матеріал призначений на допомогу тим, хто прагне полегшити собі і родині іпотечне тягар. У статті проведено короткий огляд тих факторів, які впливають на розмір ставки. Та запропоновано основні способи, які можуть допомогти зменшити процентні виплати до або після укладення договору, тимчасово або постійно.