Іпотека стала прикметою сучасного російського суспільства. І раз так, то неминуче виникає безліч варіантів. Тих, чиє матеріальне становище блискучим не назвеш (а таких в РФ більшість), іпотека без первісного внеску цікавить в першу чергу. Якщо підрахувати середню вартість квадратного метра житла в містах Росії (про Москву навіть мови немає), то при щомісячному нагромадженні по 10 тис. рублів з пропорційним збільшенням накопичувальних внесків із-за інфляції збирати доведеться років десять.
Розумно збирати на нерухомість в РФ
Причому треба буде якось викрутитися, щоб уникнути уже згаданого знецінення грошей. Єдиний більш або менш перевірений спосіб – покупка дорогоцінних металів (золото, срібло, платина). Але навіть тут є свої «підводні камені». Та й знову ж таки, далеко не кожен мешканець РФ в змозі 10 років щомісяця відстібати від своєї кровної зарплати чверть, третина, половину виключно в накопичення. І строк сам по собі неймовірно величезний.
Десять років – це ціле життя. В поті чола горбатитися 10 років, щоб у підсумку (можливо!) отримати якусь звичайну «двушку» десь на регіональних теренах цієї країни? Зараз в Росії єдиною альтернативою такої сумнівної перспективі є іпотека. А однією з кількох головних проблем в іпотеці є початковий внесок.
Початковий внесок – це не просто перша плата з усіх наступних регулярних виплат банку за видані на покупку житла гроші. Цей внесок набагато більше інших наступних щомісячних. По мінімуму він становить 10% від загальної вартості взятого в кредит житла.
Тобто, наприклад, якщо квартира коштує 2 млн рублів, то початковий внесок при найбільш сприятливих умовах російського банку складе 200 тис. рублів. Мало хто з громадян цієї країни в змозі відразу і без проблем знайти таку суму. Банківський сектор виправдовує політику початкового внеску тим, що так перевіряється платоспроможність клієнта. Хоча зрозуміло, що платоспроможний за банківськими ідеалам клієнт не стане возитися з іпотекою на середню квартиру.
В цьому секторі задіяні ті громадяни, для яких як раз дуже складно відразу виплатити кілька сотень тисяч рублів. Тому варто розглянути варіанти іпотеки без початкового внеску. До політичної та економічної кризи, що почалася в 2014 році, багато банки мали спеціальні програми з самим простим варіантом, коли початковий внесок нічим не відрізнявся від всіх наступних. Тобто фактично був відсутній як фінансовий поняття. Але тепер це в минулому. Якщо коротко, залишилося всього декілька варіантів:
- ануляція початкового внеску під заставу вже наявної житлової нерухомості;
- два іпотечних кредиту. Один – на внесок, інший – на саму придбану житлоплощу;
- погашення первісного внеску материнським капіталом;
- військова іпотека без первісного внеску;
- використання споживчих кредитів для погашення первісного внеску.
Рішення проблеми за рахунок наявного житла
Тут все просто. Якщо власник(и) вже має житлову нерухомість, то банк може дати іпотеку на придбання ще одного житла. Оскільки тут відшкодування можливих збитків гарантовано, і початковий внесок взагалі не має ніякого сенсу. Однак даний спосіб не особливо поширений. Просто тому, що приобщающиеся до іпотечного сектору люди як раз житла-то ніякого не мають. Крім того, таким способом можна купити в кредит тільки більш дешеву житлову нерухомість в порівнянні з вже наявної. Розмір іпотечного кредиту визначається ринковою вартістю нерухомої власності, яку позичальник вже має.
При цьому банк дасть менше 75% від цієї вартості. Таким чином, фінансова організація не тільки гарантує собі повернення коштів, але й оплату наданих послуг. Причому на розмір одержуваної іпотеки впливає не лише вартість житла позичальника, але і доходи позичальника. Чим вони менші і, на думку банку, ненаЕкшн ніше, тим ще менше буде видається кредит. Наприклад, всього 65% від ринкової вартості квартири позичальника.
Подвійний кредит
«Дабл-кредит» підтримується як окрема програма в деяких банках, але найчастіше доводиться мати справу з двома банками. У першому банку видається кредит розміром у кілька сотень тисяч рублів. У другому банку береться звичайна іпотека з початковим внеском. І цей внесок гаситься засобами від першого кредиту. Гроші, призначені для початкового внеску, також видаються під заставу. Але тут достатньо будь-якої житлової нерухомості. Навіть якщо у власності є лише кімната в комуналці, цього вистачить, щоб покрити суму застави.
Стаття в тему: як отримати кредит на покупку житла молоЕкшн сім’ї
Інша справа, що багато молоді російські родини цього не мають, кочуючи по знімних квартирах. Враховуючи цей факт, деякі банки погоджуються видавати кредит на початковий внесок під заставу рухомого майна. Наприклад, машини. Зрозуміло, варто пам’ятати, що відсотки першого кредиту досить високі. І за термінами він значно коротше другого.
Погашення первісного внеску материнським капіталом
Це окреме питання, що є частиною обширної теми про те, як взагалі виплатити іпотеку материнським капіталом. Але для молодих сімей він актуальний. Отримання сімейного капіталу може полегшити розплату з банком, включаючи і початковий внесок. Тільки слід пам’ятати, що цей внесок можна буде погасити маткапиталом, тільки коли єдиному або молодшій дитині виповниться 3 роки. І сам капітал повинен до цього моменту залишатися недоторканним.
Використання споживчих кредитів
Принцип той же, що і у варіанті з подвійним кредитом. Тільки перший кредит, передбачений для нівелювання внеску, оформляється як споживчий. Про що тут потрібно пам’ятати? По-перше, навіть у рамках споживчого кредиту, якщо сума більше 200 тис. рублів, у багатьох банках можуть вимагати що-то для застави. Або наЕкшн них поручителів. По-друге, у разі відсутності застави напевно будуть пильно вивчати доходи позичальника.
Їх наЕкшн ність і гарантованість. Значить, людям, які не мають офіційного працевлаштування, або якщо з/п нижче певного порогу, буде важче отримати споживчий кредит. Але отримати кредит без офіційного працевлаштування все ще можна, так як не всі банки вимагають документ про офіційний заробіток. По-третє, як не крути, процентні ставки в секторі споживчого кредитування досить високі. Статистика показує, що люди намагаються не брати тут більше 100 тис. рублів. В основному, даний вид кредитування призначений для купівлі побутової та цифрової техніки, а також одягу і взуття.
Особливості військової іпотеки
Людям, роботою яких є військова служба за контрактом, державою надається можливість придбати житлову нерухомість через іпотеку без початкового внеску. Військовослужбовцю необхідно пройти реєстрацію в рамках Накопичувальної іпотечної системи (НІС). Після чого буде відкрито персональний накопичувальний рахунок. В цілому загальна сума коштів, виділених на придбання житла, становить близько 3 млн рублів (на одну людину). Сюди автоматично входить і оплата первинного внеску.
Однак військовослужбовець(а) не зможе відразу забрати ці гроші. Доведеться відслужити у ЗС РФ не менше 3 років. Для повної ясності – це не з/п. тобто людина працює в контрактній армії, отримує за це зарплату, але ж йому на рахунок в НІС капають додаткові гроші за програмою військової іпотеки. Якщо людина бере в іпотеку житлову нерухомість, чия вартість перевищує виділені державою кошти, то решту різницю позичальник сплачує з власної кишені.
На завершення хотілося б сказати, що, за статистикою, клієнти прагнуть придбати квартиру без початкового внеску. Купити готову квартиру в новобудові з відмінною обробкою – це завжди найбільш привабливий варіант для середньостатистичного російського споживача. До чого це сказано? Справа в тому, що є ще один момент, досі не згаданий. Мова про пайовому будівництві.
Іпотека в рамках пайового будівництва
Забудовники на російському ринку нерухомості працюють за принципом «прийшов, побудував, пішов». Тому вони зацікавлені, коли частина фінансових проблем беруть на себе власники ще майбутніх квартир. В результаті забудовник (до і під час будівництва) встановлює досить низькі ціни на квадратний метр. Сім’я може заплатити за ще неготовою житло значно менше, ніж при купівлі оного вже готового до здачі. Але, напевно, ризики і мінуси цього варіанту відомі вже практично всім.
По-перше, забудовник може і зацікавлений у залученні потенційних покупців, а от банки не дуже горять бажанням видавати гроші, призначені на купівлю того, що ще тільки на папері. Тому заставні вимоги і перевірки доходів тут будуть ще жорсткішими. А по-друге, і це головне, кожен чув історію про те, як люди вклали останні гроші в таке пайове будівництво, а забудовник у підсумку виявлявся або банкрутом, або взагалі шахраєм.
І пайовики залишалися не просто на вулиці, без квартири, а ще і з солідним боргом банку-кредитору. Тому тут потрібен дуже обережний підхід. Необхідно ретельно перевіряти забудовника, його документацію, портфоліо, відгуки попередніх клієнтів, стаж роботи тощо.
Представлений тут матеріал напевно виявиться корисним для всіх, хто досить відчутно обмежений у коштах і при цьому також сильно потребує власне житло. Адже саме початковий внесок є для більшості каменем спотикання. Багато потенційні позичальники шукають будь-які способи і шляхи його обійти. Можливо, ця стаття виявиться корисною для цього кола осіб. Якщо не готовим рішенням, так хоча б упорядкуванням варіантів, що залишилися.
