Як купити в іпотеку будинок з земельною ділянкою?

335

Заміський будинок – заповітна мрія багатьох сімей, але далеко не всі можуть дозволити собі придбання приватного котеджу за готівкові кошти. Тут на допомогу приходить іпотека на покупку будинку із земельною ділянкою. Однак банки в основному орієнтовані на видачу позик для придбання квартир, тому при покупці будинку можуть виникнути деякі складності.

Ключові відмінності

Банки звикли сприймати в якості іпотечних об’єктів саме квартири. Під цей вид нерухомості і «заточені» більшість програм. Наприклад, в Ощадбанку існують різні види кредиту на житло:

  • з держпідтримкою;
  • молодим сім’ям;
  • на придбання готової нерухомості;
  • на будівництво житлового будинку;
  • на покупку заміської нерухомості і т. д.

Заміський будинок має ряд відмінностей від квартир, тому банки пред’являють до покупцям різні вимоги. Іпотека також має свої особливості. У списку нижче наведені найбільш яскраві з них:

  • квартири користуються великим попитом, ніж приватні будинки, саме тому останні складніше продати, тому банки нараховують на них більший відсоток;
  • заміське житло зазвичай на порядок дорожче, та й зміст котеджу передбачає великі витрати, тому дозволити собі таку іпотеку можуть тільки досить забезпечені громадяни;
  • дерев’яний будинок з ділянкою схильний до великих ризиків, наприклад виникнення пожежі, тому страховка обійдеться дорожче;
  • заміський будинок обов’язково повинен бути житловим, що підтверджується документами, це означає, що в нього необхідно провести електрику, воду, газ – словом, підключити до необхідних елементів інфраструктури.

Тільки при виконанні таких вимог можна розраховувати на іпотечний кредит на приватний будинок або земельну участов.

Слід врахувати, що земельна ділянка є окремим об’єктом, на нього оформляється свій пакет документів. Тому, якщо земля «гола», тобто на ній не зведено капітальних будівель, то оформити її під іпотеку відповідно до законодавства неможливо: цей вид кредиту видається виключно на житлові приміщення. Отже, майбутній позичальник повинен хоча б почати будівництво будинку і тільки потім оформляти кредит.

Іпотеку на земельну ділянку сам по собі отримати практично нереально: обов’язково повинно бути зафіксовано намір побудувати на ньому житло.

Ще одна відмінність – статус будови: житлове або нежитлове. Ощадбанк, приміром, видає окремі види кредитів – на житловий будинок і на дачу/котедж (приміщення, не призначене для постійного проживання). За цими програмами розрізняються не тільки умови, але і пакет документів, що надаються для перевірки, та до позичальників пред’являються різні вимоги.

Предмет застави

Якщо у випадку з квартирою на вторинному ринку або готовим будинком предметом застави виступає сама покупка, то незавершене будівництво передбачає великі ризики. І банки, природно, не бажають брати на себе. Наприклад, той же пожежа або аварія при зведенні будівлі. Ще один ризик – недооцінка вартості будівництва, в результаті будинок виявляється готовий не до кінця, а незавершене будівництво коштує набагато дешевше, ніж завершене.

Тому банку невигідно зв’язуватися з такими позичальниками, і він завжди просить якесь забезпечення. Найчастіше це земельна ділянка, вже наявна квартира, автомобіль або інше ліквідне дороге майно.

Для визначення вартості застави потрібно оцінка майна незалежним фахівцем. В залежності від ціни буде встановлений максимальний розмір кредиту. Для Ощадбанку – це 75% від вартості застави.

Наприклад, наявна у позичальника квартира оцінена в 3 150 000 рублів. Отже, максимум, який дасть Ощадбанк, становить 2 362 500 рублів.

Умови кредитування

В залежності від обраної програми умови надання кредиту можуть відрізнятися кардинальним чином. Пояснимо на прикладі найбільшого банку Росії – Ощадбанку, оскільки за статистикою близько 60% іпотечних кредитів оформлюється саме в ньому.

Існують три програми Ощадбанку, за якими можна зЕкшн снити покупку заміської нерухомості.

1. «Придбання готового житла». Це стандартна програма, за якою можна купити і будинок, і квартиру. Умови:

  • сума – від 300 тис. рублів до 15 млн рублів;
  • ставка – від 12% (мінімальна – тільки для молодих сімей);
  • термін видачі іпотеки – до 30 років;
  • внесок – від 20%.

Клієнти Ощадбанку можуть не підтверджувати платоспроможність, іншим клієнтам доведеться приготувати довідки.

2. «Будівництво житлового будинку». Це та сама так звана іпотека на земельну ділянку. За фактом гроші видаються на покупку будматеріалів і оплату праці будівельної компанії. Цільове витрачання коштів підтверджується документально. Для Ощадбанку обов’язково знадобляться план майбутньої будівлі, кошторис, договір з підрядником, дозвіл на будівництво. Умови кредиту:

  • мінімальна сума – 300 тис. рублів;
  • максимум – 75% від оціночної вартості майбутнього будинку або 75% від вартості застави;
  • ставка – від 13%;
  • термін – до 30 років;
  • внесок – від 25%.

3. «Заміська нерухомість». За цією програмою можна придбати дачу, будиночок, котедж і будь-яке інше нежиле приміщення. Умови:

  • мінімальна сума – 300 тис. рублів;
  • максимальна – 75% від вартості застави;
  • термін – до 30 років;
  • внесок – від 25%;
  • ставка – від 12,5%.

Кредит може видаватися на покупку вже зведених об’єктів або на їх будівництво.

Як зазначено на сайті Ощадбанку, за всіма програмами ставка збільшується:

  • на 0,5 пункту, якщо позичальник не зарплатний клієнт банку;
  • на 1 пункт – до моменту фактичної реєстрації іпотеки;
  • на 1 пункт – при відмові оформляти страхування життя і здоров’я.

Страховка застави і титульне страхування у всіх випадках є обов’язковою умовою.

Вимоги до позичальника і поручителів

По кожній програмі Ощадбанку майбутній власник житла повинен буде надати різний пакет документів. Який саме – краще проконсультуватися у менеджера, так як видача іпотеки зЕкшн снюється в індивідуальному порядку, і в кожному випадку може знадобитися пред’явлення специфічних паперів. Однак базовий пакет документації при покупці будинку і земельної ділянки виглядає так:

  • особисті документи позичальника та співпозичальника;
  • свідоцтво про шлюб;
  • шлюбний договір;
  • документи на дітей;
  • документи, що підтверджують оренду або викуп земельної ділянки, дозвіл на будівництво (при оформленні відповідної іпотеки);
  • виписка з Росреестра про право володіння майном, первинні документи (при купівлі побудованого будинку);
  • довідка про доходи (крім зарплатних клієнтів);
  • копія трудової книжки чи трудового договору;
  • документи про право володіння заставленим майном, оцінка вартості застави.

Чоловік або дружина кредитованого особи незалежно від віку і розміру заробітної плати завжди вважається созаемщиком. Крім другої половинки, Ощадбанк дозволяє залучати до 3 позичальників, сукупний дохід яких враховується при розрахунку максимальної суми щомісячного платежу.

Безпосередньо до іпотечного позичальника пред’являються такі вимоги:

  • мінімальний вік – від 21 року;
  • граничний вік на момент погашення кредиту – с.72-75 років (значить, при взятті іпотеки на 30 років максимальний вік становить 42-45 років), без застави та поручителів – 65 років;
  • стаж роботи: загальний – від 1 року, безперервний – 6 місяців (на зарплатних клієнтів ця вимога не поширюється).

Слід врахувати, що максимальний платіж на місяць буде відповідати приблизно 50-60% чистого доходу позичальника, тобто з нього будуть відняті:

  • витрати на обслуговування діючих кредитів;
  • прожитковий мінімум на кожного утриманця;
  • середній розмір квартплати;
  • інші діючі виплати на користь держави або третіх осіб (штрафи, компенсації тощо).

Щоб отримати достатню суму грошей, необхідно або залучати позичальників, або надавати свідчення наявності додаткового доходу.

Алгоритм отримання

Процедура отримання іпотеки для купівлі або будівництва приватного житлового будинку виглядає так:

  • Слід звернутися в банк для отримання попереднього схвалення іпотеки. Експерти радять в першу чергу спробувати оформити кредит у зарплатному банку або в тій установі, в якій вже раніше брали позики. У такому разі буде більше довіри і менше перевірок.
  • Після отримання схвалення заявка Екшн сна протягом 3 місяців – конкретну тривалість краще уточнювати у менеджера, так як в різних банках за різними програмами вона може відрізнятися.
  • За цей термін необхідно відшукати підходящий будинок або земельну ділянку і укласти попередній договір купівлі-продажу житла або укласти договір з підрядником на будівництво будинку, скласти кошторис та отримати дозвіл на будівництво у відділі архітектури місцевого муніципалітету. У першому випадку це може бути фізична або юридична особа, в другому – юридична. При цьому багато банків вимагають, щоб підрядник був акредитованим будівельником – цей момент також краще прояснити заздалегідь.
  • Далі в банк подаються документи. У разі купівлі готового житла – первинна документація, довідки про відсутність боргів, копії особистих документів власників і т. д. У разі будівництва – договір з підрядником, кошторис, ліцензія будівельної організації, всі необхідні дозволи і т. д.
  • Банк перевіряє законність і юридичну чистоту угоди, визначає заставну вартість житла за наданими документами.
  • У разі позитивного рішення можна починати оформляти угоду: скласти остаточний договір з продавцем або підрядником і запевнити його в реєстраційному органі.
  • Після сторонам необхідно звернутися в банк з документами, що свідчать, що угода відбулася: зараз це зареєстрований договір і довідка з Росреестра, що підтверджує перехід права власності.
  • Банк перераховує на рахунок продавця або будівельної організації необхідну суму, а з покупцем укладає іпотечний договір застави. Також покупець сплачує страховий поліс з обраними параметрами.
  • Після отримання платіжних документів сторонами розрахунок можна вважати повністю завершився.
  • Конкретний набір Екшн може відрізнятися в залежності від конкретних ситуацій. Наприклад, якщо в числі власників приватного будинку знаходяться діти, то обов’язково знадобиться дозвіл від органу опіки, а якщо земельна ділянка орендований, то потрібно продовжити договір оренди на весь строк дії іпотечного договору. Цілком можливо, що самостійно таку угоду зможе провести не кожна людина, а тільки володіє спеціальними знаннями чи готовий ретельно «опрацювати» кожне питання. Швидше за все, доведеться користуватися допомогою менеджерів банку або навіть професійних ріелторів.

    Таким чином, покупка в іпотеку приватного будинку та земельної ділянки носить специфічний характер. Банки пропонують окремі програми для придбання готового житла і для будівлі. У кожному випадку знадобиться свій пакет документів, так і вимоги до позичальника розрізняються. Також в більшості випадків банки вимагають заставу або поручительство декількох фізичних осіб. Алгоритм оформлення іпотеки досить складний і заплутаний, але для успішного завершення операції досить просто ретельно слідувати вказівкам менеджера банку і спиратися на відповідне законодавство.