Як отримати іпотеку на будівництво приватного будинку

139

Іпотека на будівництво приватного будинку набирає популярність тому, що приватний будинок багатьом людям здається куди більш перспективною альтернативою, ніж навіть комфортабельна міська квартира в хорошому районі. Причини тому досить очевидні:

  • приватне житлове будова – це власна суверенна територія, яка стоїть сама по собі, а не знаходиться всередині гігантського житлового «мурашника», у зв’язку з чим немає необхідності терпіти всі «принади» багатоквартирного житла – режим тиші ночами, сусідська дриль, загрози затоплення та інше;
  • перевага вдома перед квартирою ще і в тому, що тут буквально необмежені можливості планування і перепланування – приватний житловий будинок в архітектурному плані можна облаштувати на власний розсуд, так само як і переробити. У квартирі ж ступінь свободи куди нижче, оскільки потрібен дозвіл від ЖЕУ на знесення/встановлення стін, і від багатьох конструктивних рішень доводиться відмовлятися з-за загрози пошкодження несучих стін;
  • особистий будинок – це не тільки площа самого будинку, але і обов’язково якась прибудинкова територія, яку можна використовувати самим різним чином, наприклад організувати на ній плодово-ягідний сад;
  • нарешті, індивідуальний приватний будинок багатьма сприймається як більш престижна форма житла, яка корінням сягає в історію людських осель набагато глибше, ніж квартира, з’явилася буквально в останні століття з виникненням міст сучасного типу.

Основні варіанти позик на зведення власного приватного будинку

Але проблема в тому, що в Росії мало у кого взыщутся грошові кошти, щоб ось так просто взяти і придбати земельну ділянку, найняти будівельну фірму і звести «свою фортецю». Навіть середню двокімнатну квартиру більшість людей змушене купувати в іпотеку. Не кажучи вже про приватному будинку.

Тому для 97% всіх охочих обзавестися власним житлом в повному сенсі цього слова дорога одна – в банк. Фінансуванням приватного житлового будівництва займаються практично всі відомі банки: Ощадбанк, Альфа-Банк, ВТБ 24, Банк Східний, Райффайзенбанк, Банк Ренесанс, Газпромбанк і багато інші банки.

Однак не у всіх присутній весь перелік можливих пропозицій в секторі іпотечного кредитування, яке стосується приватних будинків. Загалом тут можна виділити 4 види кредиту на зведення приватної житлової площі:

  • споживчий кредит на будівництво;
  • варіант класичної іпотеки на будівництво будинку;
  • житловий кредит з додатковим заставним забезпеченням;
  • спеціальні іпотечні програми з умовою часткового погашення боргу коштами материнського капіталу.

Іпотека під будівництво взагалі є самою «громіздкою» формою іпотеки. Банки тут досить сильно ризикують, тому умови позичальникам висуваються жорсткі. Так, досить часто тут спостерігається «плаваючий відсоток», тобто розмір річних процентів банк має право змінити в період погашення клієнтом заборгованості.

Зрозуміло, майже завжди в бік збільшення. Але оскільки кожен з видів іпотечного кредитування має свої особливості, свої плюси та мінуси, слід детально розібрати кожен окремо. Споживчий кредит є найпоширенішою формою видачі банками грошей у борг клієнтам.

Споживчий кредит

Споживче кредитування займає майже половину від усього кредитування в цілому. Як в приватних, так і державних банках. Причини потрібно шукати в особливостях споживчого кредиту. Ці особливості роблять використання такої форми кредитування в приватному житловому будівництві досить-таки обмеженим. Отже, споживчий кредит характеризують такі моменти:

  • Відносна простота отримання та оформлення. Якщо клієнт має активну зарплатну картку банку, то в цьому закладі йому можуть надати споживчий кредит за двома документами – паспорт і другий документ, що підтверджує особу (наприклад, воЕкшн ські права). Але при запиті досить великих сум (понад 100 тис. рублів), навіть в секторі споживчого кредитування, ймовірно, запросять довідку про доходи 2-ПДФО і трудову книжку. Але при будь-якому розкладі сфера споживчих кредитів характерна своєю швидкістю рішення (позитивні і негативні) тут приймаються протягом 3 банківських днів.
  • В рамках такого кредитування не варто розраховувати на дуже великі суми. Верхній кредитний поріг варіюється від 1,5 млн рублів до 2 млн рублів залежно від того, з яким банком клієнт має справу.
  • Наслідком швидкості і відносної доступності споживчого кредиту стали високі відсотки (банки таким способом прагнуть мінімізувати потенційні витрати). Процентна ставка у даній кредитній сфері практично не буває нижче 20%, а звичайна – 25%. Якщо позичальник буде здаватися фінансово ненаЕкшн ним, запросить максимально можливу суму або не зможе надати за вимогою банку довідку 2-НДФЛ, то все це може підвищити процентну ставку до дуже високого рівня.
  • Період кредитування тут не буває довше 10 років, що часто занадто мало для повного завершення будівництва приватного будинку.
  • Але залишається чимало клієнтів, яких приваблює ще одна особливість – нецільової фактор. Тобто банку все одно, куди і як клієнт витратить отримані в борг гроші. Це дає позичальникові максимальний ступінь свободи, коли кошти можуть бути витрачені на якісь термінові витрати, пов’язані з будівництвом не безпосередньо, а побічно.
  • Можна підвести підсумок, що якщо споживчий кредит і годиться для будівництва власного будинку, то цей будинок повинен бути зовсім невеликим, або бути вже наполовину побудованим (такі будинки попередні власники нерідко прагнуть збути дешево). Інша справа, коли у клієнта є що запропонувати в якості додаткового забезпечення по позиці.

    Іпотека під заставну власність

    Іпотечний кредит з додатковою угодою про заставу для банку є найоптимальнішим варіантом, адже банк отримує додаткову гарантію повернення своїх коштів. В якості застави в більшості випадків виступає нерухомість. Причому будь-якого роду – жила чи нежила (промислова).

    Найчастіше позичальники закладають свої міські квартири, але буває, що в хід йдуть і земельні ділянки, і склади, торговельні площі. Із рухомого майна в якості застави банки розглядають автомобілі, але і то далеко не всіх марок та років випуску.

    Машина повинна бути як можна більш нової, без вад, з усієї належної технічної та юридичної документації. Банки віддають перевагу закордонним маркам. Однак і у цього варіанту іпотеки є мінуси:

  • Найочевидніший – заставне майно є далеко не у всіх. Правда, категорії громадян, чиї кошти серйозно обмежені, і не претендують на придбання власного окремого будинку. Зазвичай вони беруть у борг гроші на купівлю звичайної міської квартири.
  • Розмір кредиту обмежується ринковою вартістю заставного майна. Банк не видасть грошей більше, ніж 85% від ринкової ціни заставної власності. Справа тут не тільки в можливому падінні ціни з часом (особливо це стосується авто), але і в тому, що у разі конфіскації банком заставного майна це майно треба продати максимально швидко. Що можливо тільки за зниженою ціною. Саме тому машина середньостатистичного російського автовласника годиться тільки як фінансова допомога в будівництві, але все будівництво це не окупить (хіба що потрібна дуже дорога машина).
  • Строки такого кредитування вже серйозніше – до 30 років.
  • Річні відсотки у порівнянні зі споживчим кредитом нижче на 2-4%.
  • Сам процес оформлення іпотеки виявиться досить витратною для клієнта. Оскільки банк запросить оціночний звіт про заставному майні, плюс обов’язкову страховку цього майна. Всі ці юридичні процедури позичальник змушений буде реалізовувати за свій рахунок.
  • Як наслідок, отримання іпотеки здатне затягнутися на тижні і навіть місяці.
  • Ну і звичайно, не варто забувати, що якщо із-за непередбачених обставин щомісячні внески клієнт виявиться не в змозі платити, то заставну власність банк конфіскує.
  • Іпотека на приватний будинок без застави

    Класичне іпотечне кредитування на житлове будівництво без заставного майна – це досить новий продукт на російському кредитному ринку. І тільки великі, вагомі банки можуть пропонувати його (Ощадбанк, ВТБ 24, Газпромбанк тощо). Однак після початку кризи в 2014 році навіть у відомих банках пропозиції по таким іпотеках на приватні будинки скоротилися.

    Строго кажучи, застава є і тут. Тільки це не готова стороння власність, а сама почата будівля та земля, на якій вона будується. Позичальникам буде цікаво дізнатися про те, що такий кредит банк може як би розбити на частини. Тобто для кожного етапу будівництва буде видаватися певна сума, і для кожної суми будуть вираховуватися свої річні відсотки.

    Для клієнта це може виявитися вигідніше, ніж багато років платити за загальної процентної схемою. Зрозуміло, як і в іпотеці із заставою, отримані гроші є строго цільовими. З інших умов слід відзначити:

  • Іпотечний період – до 30 років.
  • Мінімальна процентна ставка – 17%.
  • Земельна площа для будівництва повинна бути оформлена саме на самого позичальника.
  • Розмір іпотеки на купівлю приватного будинку з земельною ділянкою визначається ринковою вартістю земельної ділянки, а також рівнем постійного доходу позичальника. Ось тут довідка 2-ПДФО і дані трудової книжки будуть мати дуже велике значення.
  • Використання коштів материнського капіталу

    Молода сім’я може скористатися материнським капіталом. На початку 2017 року його максимальний розмір Екшн шов до 450 тис. рублів. Цього може вистачити для того, щоб нівелювати початковий внесок у такій великій іпотеці.

    Саме для погашення первісного внеску майже завжди і використовується маткапитал, якщо його в принципі використовують для покращення житлових умов сім’ї. Важливо знати, що сертифікат про отримання маткапитала доступно реалізувати буквально відразу ж, не чекаючи, коли дитині виповниться 3 роки.

    І не забувати, що не кожен банк підтримує пільгові програми іпотечного кредитування. Першим ділом завжди треба з’ясовувати, чи є в банку іпотека з урахуванням маткапитала взагалі. Ось коротка інструкція:

  • Будь-який з подружжя, оскільки дружина/чоловік автоматично вважається созаемщиком, звертається в обрану кредитну організацію з заявою на іпотеку і сертифікатом про материнському капіталі.
  • Банк спершу перевірить в ПФР (Пенсійний фонд Росії), скільки коштів залишилося маткапиталу.
  • Позичальникові доведеться написати заяву і надати викликаний пакет документів і в ПФР, адже саме ПФР займається перерахуванням коштів материнського капіталу.
  • Що пропонує Ощадбанк для клієнтів, що бажають будувати власний будинок

    Якщо говорити про конкретні пропозиції, то в першу чергу треба озвучити умови, які висуває Ощадбанк. Оскільки за кількістю клієнтури він перекриває всі інші кредитні установи. До 2017 року Ощадбанк поновив свої докризові іпотечні програми. Зараз іпотека на будівництво приватного будинку та умови її, не рахуючи спеціальних моментів, виглядають наступним чином:

    • процентна ставка варіюється від 12,5% до 14%;
    • мінімальний період кредитування – 12 місяців, максимальний – 30 років;
    • мінімальний початковий внесок – 25%;
    • кредит на будівництво власного будинку в Ощадбанку розпочинається з 300 тис. рублів;
    • мінімальний вік позичальника – 21 рік, а максимальний (на момент нівелювання боргу) – 75 років;
    • підтримка пільгових програм для молодих сімей, вітається використання коштів материнського капіталу;
    • клієнти, що мають зарплатну картку Ощадбанку, користуються великою довірою і можуть розраховувати на більш низькі річні відсотки і більш значний розмір позики;
    • валюта – виключно рублі;
    • споруджуваний іпотечний об’єкт, а також заставне майно (а застава в Ощад для такої іпотеки потрібно 100%) страхувати доведеться обов’язково;
    • строго цільовий фактор, тобто отримані в борг гроші допустимо витратити тільки на те, що безпосередньо пов’язане з процесом зведення будинку.

    Плюси ощадбанківських пропозицій

    Ощадбанк підкреслює, що надаються їм іпотечні пропозиції клієнтам, що бажають обзавестися власним будинком, мають масу переваг:

    • відсутність штрафів і комісій за оформлення іпотеки, дострокове погашення і регулярне кредитне обслуговування;
    • твердий відсоток по іпотеці і ануїтетні платежі, хоча останнє багато клієнти розглядають швидше як мінус, адже при диференційованих платежах переплата за відсотками виходить менше;
    • власники зарплатних пластиків Ощад (фізичні особи) і ті, чиє підприємство має акредитацію в Ощад (юридичні особи), можуть розраховувати на відчутні поступки в умовах кредитування;
    • банк підтримує широкий спектр пільгових програм, пов’язаних в основному з використанням материнського капіталу, плюс молодим сім’ям банк намагається пропонувати як можна більш низькі річні відсотки;
    • якщо найнята клієнтом будівельна фірма пов’язана зі Сбербанком (акредитація, партнерство, видача кредитів), то такому клієнту також буде надано високу довіру банку;
    • політика банку вітає залучення позичальників;
    • Ощадбанк входить до переліку тих банків за кредитами яких у Федеральній податковій службі легше всього оформити податковий відрахування за виплаченими відсотками (13% від всієї відсоткової суми);
    • нарешті, кожна заявка розглядається співробітниками банку не шаблонно, а в індивідуальному порядку.

    Визначення процентної ставки в Ощадбанку

    В Ощадбанку позики такого роду видаються в два, іноді три заходу. Наприклад, клієнт отримує половину всієї іпотеки, а після надає банку чеки і виписки про витрати, які доводять, що фінанси справді пішли на будівництво. Тільки після цього банк-кредитор видає решту.

    Великим плюсом в Ощад стало введення трирічної відстрочки погашення тіла іпотеки. Будь-який клієнт може скористатися цією послугою. Коли перші 3 роки позичальник сплачує лише відсотки, без додаткових виплат у рахунок нівелювання самої іпотеки.

    Стаття в тему: яка процентна ставка по іпотеці в Ощадбанку на сьогодні?

    Буває, це сильно виручає при непередбачених витратах, тому часто виникають у процесі будівництва. Тут діють загальні правила, що знижують річні відсотки – великий початковий внесок та інше. Детальніше:

    • початковий внесок від 50% – ставка за відсотками варіюється від 12,5% до 13% (залежить від іпотечного терміну);
    • початковий внесок до 50% – ставка від 12,75% до 13,25%;
    • початковий внесок до 30% – ставка від 13% до 13,5%;
    • +1% до ставки – для відмовилися страхувати життя і здоров’я на вимогу бенефіціара;
    • +1% до ставки – є завжди, поки іпотека не пройде реєстрацію, після знімається;
    • +0,5% до ставки – для всіх, хто не отримує гроші на дебетову картку Ощад.

    Набір документів і процес їх передачі кредитору в Ощадбанку нічим не виділяється на тлі всіх інших кредитних організацій. Дана стаття написана в допомогу тим, хто зібрався брати кредит на будівництво власного будинку, але ще не зорієнтувався в цій темі.