Умови та особливості процедури отримання іпотеки на покупку частки в квартирі

156

Трапляється, що родичі або подружжя спільно володіють нерухомим майном (стаття 244 ЦК РФ). Або ж колишні чоловік і дружина (або просто група родичів) ділять житлоплощу. Як не дивно, ця проблема стосується не тільки судово-юридичної сфери, але й банківської сфери. Придбання частки якої-небудь житлової нерухомості є досить поширеною практикою в області іпотечного кредитування. Ощадбанк, наприклад, підрахувала, що така іпотека в рамках його роботи становить приблизно 25% від всіх іпотек в цілому. Іпотека на частку в квартирі має місце, коли виконуються наступні умови:

  • є якесь житло, володіння яким зЕкшн снюється в частках. Тобто є кілька власників, кожен з яких має у власності частина представленої нерухомості – квартирну кімнату або частину будинку;
  • частковий принцип такий, що є якийсь домінуючий власник, якому належить більша частина квартири або будинку. Або ж хтось із власників хоче купити частку кожного іншого співвласника, щоб стати повноправним власником, а інші готові дати згоду на це, оскільки грошовий еквівалент якої-небудь кімнати для них привабливішим, ніж сама кімната;
  • у результаті іпотеки на викуп частки в квартирі у квартири чи будинку залишиться єдиний повноправний власник.

Причини обережної політики банків у сфері пайових іпотек

Наприклад, є чотирикімнатна квартира і три власника. Один володіє двома кімнатами, двоє інших – по одній. Якщо ці двоє не мають заперечень, тоді перший власник виплачує їм грошову компенсацію, яка дорівнює ринковій вартості цих кімнат (підраховується щодо ринкової вартості всієї квартири). І все – покупка частки квартири завершена. Тепер єдиний власник у фінансовому плані буде мати справу тільки з банком. Бо іпотеку на покупку частки в квартирі йому видало саме це фінансова установа. Але банк далеко не завжди погоджується на оформлення кредиту на викуп частки. Чому? Причин тут три:

  • Справа в тому, що в 90% всіх інцидентів з майновими частками сторони мають або мали близькі/родинні відносини. Це розлучені чоловік і дружина, діти та батьки, брати і сестри. Тобто даний випадок такий, що по іпотеці купити частку можна тільки у родича. Припустимо, отримує позичальник кредит на частку житлової нерухомості. Віддає гроші своїм близьким, стає повноправним власником і… починає гасити іпотечний кредит цими ж грошима, тому що родичі, будучи за домовленістю, повернули їх йому. Навіщо це родичам? Тут можна припустити різне. Наприклад, родичі самі заборгували банкам по кредитах, і щоб уникнути втрати свого майна вирішили таким способом час передати його позичальнику. Власність допустимо передавати по-всякому. Сценаріїв можна припустити чимало. Строго кажучи, банку-кредитору все одно – головне, що виданий кредит на частку поступово повертається. Але ось з об’єктивної юридичної точки зору тут пахне шахрайством. Деякі банки дорожать своєю «до блиску чистою репутацією і не захочуть мати справу з такими клієнтами.
  • Але це не основна причина. Головна причина криється в іншому. Буває, що позичальник після реалізації іпотеки на частку у квартирі не стає одноосібним власником. Наприклад, на взяті у борг гроші купується тільки одна кімната. Для банку це означає, що у випадку банкрутства позичальника від такого заставного майна буде мало користі. Оскільки продати його навіть задешево набагато важче, ніж цілу квартиру або будинок. Попит на окремі кімнати і частки приватних будинків неймовірно низький. Фактично, банк залишиться з марним для нього баластом, з шматочком нерухомості, який вкрай важко перевести в гроші. Саме тому майже завжди обов’язковою умовою фінансової організації є пункт, який передбачає, що після викупу частки позичальник стане одноосібним власником. Тобто гроші видаються на «останній пазл», а не на «пазл» як такої. Хоча кон’юнктура ринку нерухомості змінюється в залежності від масштабу міста. Наприклад, у Москві, де житлоплощу варто скажених грошей, і кімната в квартирі йде на вагу золота, що робить отримання часткової іпотеки більш доступним. А ось у дрібному, провінційному місті попит і, отже, шанси у кілька разів нижче.
  • І останній, третій фактор, коли позичальник має намір придбати частину житлоплощі, на яку хтось із його родичів вже має права, наприклад, за заповітом або дарчої. Тоді потенційний законний власник може оскаржити акт купівлі-продажу в суді, після чого позичальник позбудеться цієї частки, банк втратить заставне майно, а нічим не забезпечений кредит «зависне» на невизначений термін.
  • Пропозиції від Ощадбанку та інших банків

    В силу цього банки проводять перевірки. Звичайно, домовленість між родичами установа не розкриє, але от перевірка на дотримання другого і третього умов ведеться ретельно. Але як взяти таку особливу іпотеку? Так аналогічно тій, що дається на ціле житло. Основні етапи такі ж і той же набір документів. Які банки дають кредити на купівлю частки квартири чи частини будинку? Взяти іпотеку для отримання у власність частки нерухомого майна можна в багатьох кредитних організаціях. Ощадбанк, як найбільший банк Росії активно займається пайовою кредитуванням. Але тут дадуть подібний позику тільки при обов’язковому дотриманні однієї з двох умов:

    • після придбання частки через іпотеку вся нерухомість переходить до клієнта (про це вже йшлося). Наприклад, повністю викуплений будинок, але з початковим володінням тільки його половиною;
    • або частина нерухомості закріплюється у власності чоловіка/дружини позичальника (позичальниці).

    Другий пункт треба пояснити. Коли у подружжя «рада так любов», і кожен з них володіє половиною квартири/будинку, то другій половинці і нема чого брати іпотеку. Чоловікові дружина або чоловік дружині просто може подарувати свою частку (згідно 246-ї статті ГК РФ), якщо сім’я хоче, щоб власник був один. Другий пункт актуальним для ситуації, коли дружина/чоловік володіє лише частиною нерухомості, а друга частина поки що не належить ні дружині, ні чоловікові. Тут виникають різні варіанти. Наприклад, є третя особа, яка може претендувати на частину житлоплощі. Або ж частка вже знаходиться у власності іншого родича дружини/чоловіка, який згоден її продати. Позика на частку в будинку Ощадбанк пропонує за такими параметрами:

    • сума кредиту – від 300 тис. до 15 млн рублів;
    • сума кредиту не може перевищити 80% від ринкової вартості житла;
    • річні відсотки – 12%;
    • період кредиту – до 30 років;
    • в якості застави для забезпечення позики завжди оформляється вся нерухомість цілком, тобто іпотеку під заставу частки в квартирі Сбер не видасть;
    • вітається, коли хтось з подружжя виступає созаемщиком.

    Газпромбанк, РИБ, Банк Зеніт і Транскапиталбанк

    Газпромбанк висуває ряд досить жорстких вимог до самого об’єкта нерухомості. Обов’язковим моментом є фізична страхування об’єкта іпотеки. У ряді випадків може знадобитися і титульне страхування. Якщо мають місце наступні пункти, то кредит в ГПБ надавати не стануть:

    • будинок значиться як аварійний;
    • позичальник зібрався купувати кімнату у комунальній квартирі;
    • об’єктом іпотеки виступає однокімнатна квартира категорії «малосімейка»;
    • виключаються всі хрущовки, які стоять на території Москви і прилеглої території (колишній московський округ);
    • дерев’яні будинки, включаючи і ті, які мають тільки дерев’яну зовнішню оболонку.

    В іншому ДПБ мало чим відрізняється від того ж Ощадбанку: максимум тут можна отримати 45 млн рублів, максимальний термін 30 років, процентна ставка 12%. Плюс є умова мінімального початкового внеску до 15% від суми позики. Російський іпотечний банк виділяється тим, що тут можна взяти іпотечний кредит на покупку квартири і з тією умовою, що пайовик так і залишиться пайовиків, тобто володіти буде лише частиною нерухомості. Основні умови цього банку такі:

    • максимальна сума у РИБ не визначена (плаваюча), зате мінімальний поріг – це позика в 1 млн рублів;
    • клієнт зобов’язаний відразу, одноразово внести в рахунок погашення іпотеки 25% від її суми. В якості допомоги можна залучити материнський капітал, причому якщо до 25% коштів буде не вистачати, банк може знизити планку початкового внеску;
    • мінімальна ставка за річними відсотками – 14,5%;
    • період кредитування триває не довше 25 років;
    • страхування житла від фізичної шкоди – обов’язкове страхування життя і здоров’я позичальника і титульне страхування – за бажанням клієнта, але якщо їх не дотримуватися, річні відсотки зростуть на 1,5-2%;
    • якщо клієнт після реалізації іпотеки стане повноправним одноосібним власником нерухомості, то річні відсотки зменшаться на 0,5%.

    Банк Зеніт відомий тим, що тут процентна ставка тісно корелює з розміром початкового внеску.

     

    Початковий внесок

    Річні відсотки

    20-30%

    15-15,5%

    30-50%

    15,5-15,75%

    Більше 50%

    15-15,5%

     

  • Розмір іпотеки залежить від регіону. У Москві і Московській області мінімум і максимум – це 800 тис. і 14 млн рублів відповідно, в інших регіонах – це 270 тис. і 10,5 млн рублів відповідно.
  • Максимальний іпотечний період – приблизно 25 років (приблизно, тому що повинна дотримуватися кратність 12 місяців).
  • Фізична страховка нерухомості обов’язкова, а щодо персони клієнта та титулу – за бажанням, але при відмові також йде підвищення процентної ставки (на 3%).
  • Транскапиталбанк дозволяє купувати не тільки квартири в іпотеку, але й окремі кімнати, залучаючи при цьому до 4 позичальників. Банк працює і з літніми клієнтами (старше 65 років), але страхування життя і здоров’я в цьому випадку обов’язково. Іпотека в цьому банку починається з 500 тис. рублів, а початковий внесок становить 20%. Як тепер зрозуміло, реально брати не тільки вдома в іпотеку або квартири в борг, але і їх частини. При дотриманні ряду специфічних умов. Про ці особливості і умови і розповідає ця стаття.