Трапляється, що родичі або подружжя спільно володіють нерухомим майном (стаття 244 ЦК РФ). Або ж колишні чоловік і дружина (або просто група родичів) ділять житлоплощу. Як не дивно, ця проблема стосується не тільки судово-юридичної сфери, але й банківської сфери. Придбання частки якої-небудь житлової нерухомості є досить поширеною практикою в області іпотечного кредитування. Ощадбанк, наприклад, підрахувала, що така іпотека в рамках його роботи становить приблизно 25% від всіх іпотек в цілому. Іпотека на частку в квартирі має місце, коли виконуються наступні умови:
- є якесь житло, володіння яким зЕкшн снюється в частках. Тобто є кілька власників, кожен з яких має у власності частина представленої нерухомості – квартирну кімнату або частину будинку;
- частковий принцип такий, що є якийсь домінуючий власник, якому належить більша частина квартири або будинку. Або ж хтось із власників хоче купити частку кожного іншого співвласника, щоб стати повноправним власником, а інші готові дати згоду на це, оскільки грошовий еквівалент якої-небудь кімнати для них привабливішим, ніж сама кімната;
- у результаті іпотеки на викуп частки в квартирі у квартири чи будинку залишиться єдиний повноправний власник.
Причини обережної політики банків у сфері пайових іпотек
Наприклад, є чотирикімнатна квартира і три власника. Один володіє двома кімнатами, двоє інших – по одній. Якщо ці двоє не мають заперечень, тоді перший власник виплачує їм грошову компенсацію, яка дорівнює ринковій вартості цих кімнат (підраховується щодо ринкової вартості всієї квартири). І все – покупка частки квартири завершена. Тепер єдиний власник у фінансовому плані буде мати справу тільки з банком. Бо іпотеку на покупку частки в квартирі йому видало саме це фінансова установа. Але банк далеко не завжди погоджується на оформлення кредиту на викуп частки. Чому? Причин тут три:
Пропозиції від Ощадбанку та інших банків
В силу цього банки проводять перевірки. Звичайно, домовленість між родичами установа не розкриє, але от перевірка на дотримання другого і третього умов ведеться ретельно. Але як взяти таку особливу іпотеку? Так аналогічно тій, що дається на ціле житло. Основні етапи такі ж і той же набір документів. Які банки дають кредити на купівлю частки квартири чи частини будинку? Взяти іпотеку для отримання у власність частки нерухомого майна можна в багатьох кредитних організаціях. Ощадбанк, як найбільший банк Росії активно займається пайовою кредитуванням. Але тут дадуть подібний позику тільки при обов’язковому дотриманні однієї з двох умов:
- після придбання частки через іпотеку вся нерухомість переходить до клієнта (про це вже йшлося). Наприклад, повністю викуплений будинок, але з початковим володінням тільки його половиною;
- або частина нерухомості закріплюється у власності чоловіка/дружини позичальника (позичальниці).
Другий пункт треба пояснити. Коли у подружжя «рада так любов», і кожен з них володіє половиною квартири/будинку, то другій половинці і нема чого брати іпотеку. Чоловікові дружина або чоловік дружині просто може подарувати свою частку (згідно 246-ї статті ГК РФ), якщо сім’я хоче, щоб власник був один. Другий пункт актуальним для ситуації, коли дружина/чоловік володіє лише частиною нерухомості, а друга частина поки що не належить ні дружині, ні чоловікові. Тут виникають різні варіанти. Наприклад, є третя особа, яка може претендувати на частину житлоплощі. Або ж частка вже знаходиться у власності іншого родича дружини/чоловіка, який згоден її продати. Позика на частку в будинку Ощадбанк пропонує за такими параметрами:
- сума кредиту – від 300 тис. до 15 млн рублів;
- сума кредиту не може перевищити 80% від ринкової вартості житла;
- річні відсотки – 12%;
- період кредиту – до 30 років;
- в якості застави для забезпечення позики завжди оформляється вся нерухомість цілком, тобто іпотеку під заставу частки в квартирі Сбер не видасть;
- вітається, коли хтось з подружжя виступає созаемщиком.
Газпромбанк, РИБ, Банк Зеніт і Транскапиталбанк
Газпромбанк висуває ряд досить жорстких вимог до самого об’єкта нерухомості. Обов’язковим моментом є фізична страхування об’єкта іпотеки. У ряді випадків може знадобитися і титульне страхування. Якщо мають місце наступні пункти, то кредит в ГПБ надавати не стануть:
- будинок значиться як аварійний;
- позичальник зібрався купувати кімнату у комунальній квартирі;
- об’єктом іпотеки виступає однокімнатна квартира категорії «малосімейка»;
- виключаються всі хрущовки, які стоять на території Москви і прилеглої території (колишній московський округ);
- дерев’яні будинки, включаючи і ті, які мають тільки дерев’яну зовнішню оболонку.
В іншому ДПБ мало чим відрізняється від того ж Ощадбанку: максимум тут можна отримати 45 млн рублів, максимальний термін 30 років, процентна ставка 12%. Плюс є умова мінімального початкового внеску до 15% від суми позики. Російський іпотечний банк виділяється тим, що тут можна взяти іпотечний кредит на покупку квартири і з тією умовою, що пайовик так і залишиться пайовиків, тобто володіти буде лише частиною нерухомості. Основні умови цього банку такі:
- максимальна сума у РИБ не визначена (плаваюча), зате мінімальний поріг – це позика в 1 млн рублів;
- клієнт зобов’язаний відразу, одноразово внести в рахунок погашення іпотеки 25% від її суми. В якості допомоги можна залучити материнський капітал, причому якщо до 25% коштів буде не вистачати, банк може знизити планку початкового внеску;
- мінімальна ставка за річними відсотками – 14,5%;
- період кредитування триває не довше 25 років;
- страхування житла від фізичної шкоди – обов’язкове страхування життя і здоров’я позичальника і титульне страхування – за бажанням клієнта, але якщо їх не дотримуватися, річні відсотки зростуть на 1,5-2%;
- якщо клієнт після реалізації іпотеки стане повноправним одноосібним власником нерухомості, то річні відсотки зменшаться на 0,5%.
Банк Зеніт відомий тим, що тут процентна ставка тісно корелює з розміром початкового внеску.
Початковий внесок |
Річні відсотки |
20-30% |
15-15,5% |
30-50% |
15,5-15,75% |
Більше 50% |
15-15,5% |
Транскапиталбанк дозволяє купувати не тільки квартири в іпотеку, але й окремі кімнати, залучаючи при цьому до 4 позичальників. Банк працює і з літніми клієнтами (старше 65 років), але страхування життя і здоров’я в цьому випадку обов’язково. Іпотека в цьому банку починається з 500 тис. рублів, а початковий внесок становить 20%. Як тепер зрозуміло, реально брати не тільки вдома в іпотеку або квартири в борг, але і їх частини. При дотриманні ряду специфічних умов. Про ці особливості і умови і розповідає ця стаття.