Отримуючи велику позику на придбання житла, власники одержують додаткові зобов’язання перед банком на багато років вперед. Іпотека суттєво обмежує право розпорядження власністю, а також змушує платити відсотки за використання кредиту. За кілька років переплата становить істотну суму. Виникає питання, чи можна погасити іпотеку достроково, коли з’являється можливість внесення суми поза графіком.
Скорочення залишку боргу спричиняє безліч позитивних моментів для позичальника, однак не завжди законний процес дострокового погашення проходить без порушень, адже для скорочення боргу банків невигідно, а процентна прибуток знижується.
Дострокове погашення з погляду банку
Фінансова установа не має права заборонити погасити борг по іпотеці поза графіком, а також перешкоджати внесенню коштів, змушуючи оплачувати додаткові комісії і штрафи. Це встановлено цивільним законодавством (ст. 809-810 ГК РФ).
Тим не менш, банкам невигідно, якщо клієнт вирішив виплатити раніше, так як зникає частина запланованого прибутку у вигляді відсотків. Штучними перешкодами на шляху до вільного погашення боргу поза встановленого ліміту, можуть стати:
Звернувшись з проханням списати з основного боргу суму, що перевищує платіж за графіком, позичальник зіткнеться з необхідністю попереднього повідомлення банку про дату і величиною майбутнього списання. Заяву приймають у відділенні, де оформлявся кредит, в письмовому вигляді і тільки від самого позичальника. Багато фінансові структури вводять обмеження по сумі списання (мінімальний і максимальний поріг), а при спробі скоротити термін кредитування за рахунок додаткового внеску та зменшення боргу, повідомляють про неможливість зміни періоду дії договору.
У 2012 році були законодавчо зафіксовані нові положення в іпотечному кредитуванні з відміною:
В даний час, щоб узгодити зменшення залишку по іпотеці, необхідно за 30 днів до настання дати платежу подати заяву в банк, повідомивши точну суму і день виконання процедури.
Чи вигідно це позичальникові
Будь-який платіж по кредиту поза встановленого банком плану веде до зменшення переплати, однак економічна доцільність цього кроку залежить від багатьох супутніх параметрів.
Іпотечний кредит може видаватися із застосуванням диференційованої або ануїтетною системи розрахунку платежів, що надає великий вплив на підсумкову економію клієнта. При диференційованих платежах, відсоток нараховується на суму, передбачувану до погашення основного боргу, розподіленого за кількістю платіжних періодів за весь термін кредитування. В результаті, найбільш високі платежі припадають на перший період дії договору. Переплата залишається незмінною – в розмірі встановленої ставки, що застосовується до залишку боргу. Достроково погасити іпотеку з диференційованим платежем вигідно протягом усього терміну, однак даний порядок розрахунків в іпотеці застосовується вкрай рідко.
Більш частим варіантом є ануїтетний платіж, коли за весь період вираховується процентна переплата, яка далі розподіляється таким чином, що більша частина відсотків сплачується до початку кредитування, коли основний борг практично не скорочується. Якщо не гасити іпотеки в першій половині періоду договірних зобов’язань, вигода для позичальника сумнівна.
Так як ануїтет дозволяє розрахувати єдиний незмінний платіж, збільшуючи можливість отримання більшої суми позики з урахуванням платоспроможності людини, при іпотеці практично завжди використовується тільки даний спосіб розрахунку.
Умови отримання та перелік необхідних документів
Процес внесення додаткової суми досить простий: необхідно написати заяву, в якій вказати параметри майбутньої операції (сума, дата).
До призначеного часу, після поповнення рахунку, банк готує нові документи, що підтверджують зниження залишку боргу та внесення коштів. Позичальнику видають новий графік, якого далі потрібно дотримуватися аж до повної ліквідації зобов’язань або наступного дострокового погашення.
Повне погашення іпотеки
Порівнюючи вигоду повного закриття боргу поза графіка, при ануїтетною схемою платежів це краще робити на самому початку кредитування, коли ще не виплачена вперед процентна переплата за всю іпотеку. Для диференційованого платежу правило розрахунку економії досить просте — чим швидше гаситься сума, тим менше розмір переплати за послуги банку.
Передуючи повне закриття, позичальник повинен узгодити точну суму заборгованості, щоб уникнути подальших нарахувань та претензій за фактом останнього внеску.
Недостатньо просто внести всю суму боргу, щоб вважати кредит виплаченим. Необхідно знати, як правильно погасити іпотеку повністю, виключаючи наступні претензії банку. Після того, як платіж з’явився на іпотечному рахунку і був врахований, отримують довідку про те, що кредитор більше не має фінансових претензій, а розривають договір.
При достроковому розірванні договору відпадає потреба в послугах страховика, що дозволяє вимагати розірвання договору страхування з поверненням частини коштів за невикористаний період.
Часткове погашення іпотеки
Якщо строк кредитування мінімальний (не більше 3 місяців), банк може відмовити в достроковому погашенні на підставі умов договору договорі кредиту деяких банків зустрічається заборона на часткове дострокове погашення іпотеки.
Отримавши суму, зазначену в попередньому заяві клієнта, кредитор повинен підготувати новий план внесення платежів, з урахуванням зміни величини боргу. Наступний платіж за графіком буде проводитися на підставі нового плану.
При частковому погашенні знижується величина щомісячного платежу, в той час як строк договору залишається незмінним. Таким чином банк зберігає частину доходу, втраченого через дострокового внесення коштів.
Підводні камені дострокового погашення
Збираючись гасити іпотеку поза графіка, важливо пам’ятати, що поповнення рахунку суму, що перевищує запланований обов’язковий платіж, ніякого списання боргу не відбувається.
В результаті, власник іпотечного житла може вносити протягом тривалого періоду великі суми, без будь-якої зміни щодо залишку кредитних зобов’язання. Проблема полягає в необхідності додаткового повідомлення банку та написання заяви, що дає підставу на списання коштів з рахунку на користь скорочення іпотечної заборгованості.
Необхідно розуміти, що, збираючись вносити гроші, не маючи стабільного поліпшення фінансового становища ризиковано, якщо позапланове поповнення може призвести до погіршення життя сім’ї або змусити звернутися за додатковим кредитом, щоб далі виплачувати відсоток, серйозно перевищує іпотечний.
Якщо позаплановий платіж несуттєвим порівняно з основним місячним внеском, навряд чи буде виправданий частий перегляд графіку та написання заяв. Більш зручно вносити суму періодично, по мірі накопичення додаткових заощаджень.
Зіткнувшись зі створенням додаткових перешкод з боку кредитора, який не бажає зменшувати борг поза графіка, рекомендується написати досудову претензію, повідомивши про порушення ряду положень цивільного законодавства. Право на вільне внесення коштів у рахунок сплати іпотеки узгоджується зі ст. 810 ЦК, що звільняє від необхідності отримання дозволу на достроковий внесок у кредитора. Найчастіше, подачі досудової претензії вже буває достатньо, щоб банк погодився на облік внесених коштів при зниженні боргу, так як при зверненні в наступну, судову, інстанцію, позичальник з високою часткою ймовірності доб’ється задоволення своїх вимог.
