Що таке титульне страхування при іпотеці

451

Покупка нерухомості часто супроводжується страхуванням, особливо якщо мова йде про іпотечної операції, коли страховка стає обов’язковою вимогою банку. Титульне страхування відрізняється від класичного уявлення про страховку, коли власник захищає себе від фінансових ризиків у разі псування або втрати майна. У зв’язку із затребуваністю страхування титулу за іпотечними програмами необхідно розібратися в його особливості та принципи роботи.

Що таке страхування титулу

Поняття «титул» використовується у страховий та юридичній сферах і означає документ, який міг би підтвердити наявність законних прав у конкретної особи на конкретну власність. Стосовно до страхування нерухомості титулом є свідоцтво про реєстрацію приватної власності або виписка з Єдиного реєстру, що встановлює право володіння і розпорядження конкретним об’єктом нерухомості.

При оформленні титульного страхування власник переслідує мету захистити свої законні права від ризику втрати внаслідок різних причин. Страхування титулу поширюється на випадки захисту від виявлення дефекту посвідчує право на нерухомість документа (наприклад, договір про купівлю квартири). Страховим покриттям забезпечуються далеко не всі випадки, про що необхідно дізнаватися задовго до підписання договору зі страховиком. Наприклад, страховим випадком є втрата нерухомого майна внаслідок стихійних лих або руйнування, які більше підходять для майнового страхування.

Складно недооцінити роль титульного страхування при іпотеці, адже часто покупка власності відбувається в ланцюжку інших взаємопов’язаних угод, а розглянутим об’єктом до цього володіли інші особи. В силу множинності таких переходів права на об’єкт ризик виявлення порушень з якої-небудь з попередніх угод досить високий. Говорячи простою мовою, титульне страхування захищає права власника від можливих претензій з боку третіх осіб, що заявляють про незаконність операції на судовому розгляді. При негативному розвитку поЕкшн , страхувальник зможе компенсувати збитки від втрати власності, а страхова компанія виплатить суму, що дорівнює ринковій вартості об’єкта, і покриє супутні витрати і судові витрати.

Даний вид страхування має обмежене застосування: воно непридатне для споруджуваних, не зданих в експлуатацію об’єктів, так як майнове право з’являється тільки після введення будівлі. При страхуванні вторинного фонду не покривається страховкою наступна нерухомість:

  • самовільні забудови, неузаконені споруди;
  • об’єкти, виведені з житлового фонду;
  • будівлі, зведені з порушеннями вимог безпеки і будівельних нормативів.

В останньому випадку страховик може відмовити в оформленні аварійних житлових об’єктів.

Забезпечення страховкою виправдане не тільки у випадках, коли житло в минулому багаторазово передавалося від власника до власника. Страхування титулу на квартиру в новобудові дозволяє захиститися від шахрайства з боку компанії-забудовника, при виявленні спроб подвійний продажу однієї і тієї ж власності.

Від чого захищає страхування титулу

Попередній збір всієї необхідної документації та її ретельна перевірка на законність не гарантують захист від проблем, навіть після реєстрації переходу права власності до покупця. Після закінчення деякого часу можуть з’явитися невідомі раніше претенденти, які заявляють про утиски своїх майнових прав.

У ситуації, коли об’єкт хоча б один раз передавався в руки нового власника, особливо якщо житло було отримано за правом спадкоємства, можуть виникнути проблеми, пов’язані з вимогою анулювання угоди.

Титульне страхування угод з нерухомістю покликане допомогти фінансово убезпечити себе в наступних випадках:

  • Постраждали майнові права колишніх власників, дітей віком до 18 років, претендентів на спадщину.
  • У документах на власність виявлено недостовірні відомості, помилки.
  • Хто-небудь із сторін правочину виявився недієздатною особою.
  • Встановлено факт незаконності будь-якої з попередніх угод з будь-якої значимої причини (підписання документів про відчуження власності під тиском, через погрози або обман).
  • Захистити себе на випадок втрати майнового права допоможе повна перевірка всіх угод, укладених за історію володіння даним об’єктом. Однак навіть у цьому випадку забезпечити повну безпеку угоди буде складно, а сама перевірка займе багато часу. В цілях скорочення часу на підготовку до операції і захисту від непередбачених збитків допоможе компромісний варіант у вигляді титульного страхування.

    У такому випадку покупець виходить на операцію в необхідний термін, не ризикуючи втратити сплачені за квартиру засоби в разі виявлення проблемних ситуацій.

    З’явилися претенденти на житло можуть оскаржити поточну операцію тільки в судовому порядку, що тягне за собою необхідність додаткових витрат на судовий розгляд, залучення юристів, відшкодування вартості держмита. Відповідно до загальної процедури страхування титулу, отримавши повістку з викликом у суд за позовом, поданим ким-небудь з колишніх власників або осіб, чиї право на майно, що належить страхувальнику негайно сповістити свою компанію про даний факт. Договором про страхування встановлено певні строки для звернення, в іншому випадку СК може заявити про порушення клієнтом умов угоди.

    Після оповіщення страхує компанії особа, яка придбала житло, отримує пропозицію юридичної допомоги у підготовці до суду та представлення інтересів. Фахівці, запропоновані до послуг страхувальника, як правило, мають великий досвід успішного вирішення подібних ситуацій і зможуть виробити оптимальну стратегію поведінки в ході судового розгляду. Умовами укладеного договору для отримання компенсації може бути зумовлена необхідність участі на суді юристів від СК.

    Коли суддею приймається рішення про позбавлення прав на майно, страхувальнику виплачують компенсацію. Слід бути уважним: якщо суд не позбавляє права на власність, а накладає арешт, обмежуючи можливість зміни власника у виплаті буде відмовлено, як і в компенсації витрат на юриста, т. к. випадок не буде вважатися страховим.

    На що звернути увагу в титульному страхуванні

    Згідно договору титульного страхування, допускається оформлення страхового покриття, виходячи з повної ринкової вартості житла, без прив’язки до тій сумі, яка була вказана в якості ціни купленого придбання в купчої.

    Найбільш частим випадком застосування титульного страхування є іпотека, проте багато банки висувають обов’язковою умовою даний вид захисту та при оформленні інших кредитних продуктів. Щоб спростити процес узгодження і збільшити обсяг придбаних послуг, компанії пропонують єдиний комплексний пакет під назвою «іпотечне страхування», куди входять різні програми.

    Якщо мова йде про звичайну операцію без оформлення кредиту і застави на майно, самостійно титульне страхування зустрічається досить рідко.

    При покупці поліса слід дізнатися особливості процесу:

  • Закон дозволяє оформляти договір з СК ще до того, як буде зареєстровано право власності в Росреестре, проте ніщо не заважає оформити покриття на будь-якому етапі володіння нерухомістю. Існують різні варіанти, на який термін укладається угода. За бажанням сторін договір забезпечує захистом на протязі від 3 до 10 років.
  • Нижня межа визначена строком позовної давності, коли можливо пред’явлення претензій по минулій угоді, а верхній поріг обмежений положеннями ЦК РФ, встановлюють максимальний строк оскарження майнових угод в межах 10 років. Якщо оформляється угода на мінімальний термін, необхідно враховувати, що при негативному варіанті розвитку доведеться брати участь у судових розглядах протягом тривалого терміну, а застосування страхового випадку можливо тільки на підставі винесеного судового рішення. У разі, якщо суддя виносить рішення про позбавлення прав на майно після закінчення договору з СК, у виплаті буде відмовлено.
  • Підписуючи документ, важливо уважно вивчити умови, за яких компанія страхує власника, порядок розрахунку компенсації та правила віднесення ситуації до страхового випадку.
  • Є ще один важливий нюанс, що стосується страхової виплати. Так як вартість нерухомості постійно змінюється, через деякий час ринкова ціна може значно перевищувати вартість угоди. З цієї причини необхідно простежити, щоб у підписуваних паперах було зафіксовано право на компенсацію в розмірі ринкової вартості нерухомості на момент виникнення страхового випадку, тобто після винесення судового рішення.
  • Щоб компанія відшкодувала витрати на підготовку до захисту в суді і супутні витрати, необхідно включити цей пункт в угоду при оформленні.
  • Перелік можливих страхових випадків

     

    Підстав, за яких вимагається страхування титулу, більш ніж достатньо, і всі вони пов’язані з реальним ризиком втрати нерухомості та сплачених за неї коштів.

    Підставами для втрати прав на майно можуть стати:

    • з’явилися претенденти, які заявляють про утиски прав (неповнолітні спадкоємці, співвласники);
    • договір про купівлі, продажу, свідоцтво про спадкування визнані незаконними;
    • при реєстрації прав використовувалися підроблені документи, надані продавцем (в даному випадку наслідки будуть розглядатися не тільки з позиції цивільного законодавства, але і Кримінального кодексу);
    • шахрайські дії;
    • в процесі переоформлення права допущені помилки (новий власник не зможе перереєструвати майно, якщо буде виявлена помилка за попередньою угодою);
    • встановлено факт недієздатності учасників угоди;
    • судове постанову винесено неправомірним, в результаті чого втрачається право на перехід власності іншому власнику.

    Захист прав на власність разом зі страховкою самого майна є частиною вимог на заставний об’єкт при кредитуванні.

    В деяких випадках отримати виплату за втрату титулу неможливо. Підставами для відмови можуть стати різні обставини, включаючи:

    • настання форс-мажору;
    • порушення кредитних зобов’язань позичальника;
    • несумлінне ставлення з боку страховика.

    До форс-мажорних обставин належать: військові дії або конфіскація об’єкта на користь держави, в результаті чого власник втрачає право розпорядження і використання нерухомості. Також не враховується втрата права у зв’язку з наслідками техногенних катастроф, впливом природних стихій або фізичним руйнуванням власності. Всі перераховані вище ризики можуть бути захищені звичайним майновим страхуванням.

    Серед порушень кредитних зобов’язань варто відзначити не тільки недотримання графіка платежів і освіта боргу, але і ряд Екшн , неприпустимих щодо заставного житла:

    • позичальник не погодив із заставодержателем і страховиком проведене перепланування;
    • використання іпотечного майна не відповідало цілям його призначення;
    • оформлення договору дарування або купівлі-продажу іпотечної власності;
    • отримання прибутку за рахунок оренди закладеного житла;
    • порушення інших пунктів договору з кредитором.

    В силу високого ризику втрати прав на компенсацію слід пам’ятати про неприпустимість будь-яких значимих Екшн стосовно об’єкта без попереднього узгодження з банком і страховиком.

    Скільки коштує титульне страхування

    Так як титульна страховка спричиняє подальші фінансові зобов’язання по оплаті, слід заздалегідь уточнити суму витрат. В ціну поліса буде включений розрахунок на підставі трьох основних параметрів:

    • поточна ринкова ціна об’єкта при покупці квартири або іншого житла;
    • тривалість дії договору зі страховиком (чим коротший термін, тим вищий тариф);
    • оцінка ризику на підставі даних спеціальної юридичної експертизи, що досліджує правомочність паперів, наЕкшн ність сторін угоди, учасників страхового процесу.

    З урахуванням усіх вищевказаних факторів призначається відсоток, який застосовується до ринкової вартості об’єкта. Як правило, оплата річної страховки титулу встановлюється в діапазоні 0,2–2,5% від загальної вартості нерухомого майна.

    Збираючись страхувати право володіння протягом декількох років, рекомендується вибирати більш тривалий період, що дозволить отримати додаткову знижку при оплаті, адже продовження договору може бути більш витратним, а при виявленні проблем з ризиком настання страхового випадку СК може взагалі відмовити у продовженні співпраці.

    Якщо укладається договір щодо іпотечного житла, при встановленні ціни страховки першорядне значення має оцінна вартість об’єкта застави, а не розмір кредитної лінії.

    Передбачити всі ризики щодо майнових прав досить складно, однак кращим виходом стане прийняття заходів по зниженню загрози з допомогою страхування титулу і самої нерухомості.